中国人**○九工厂与北京佳**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中**解放军第六一0九工厂因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第2989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中**解放军第六一0九工厂之委托代理人唐*、唐**，被上诉人**展有限公司之委托代理人胡**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2009年6月，中**解放军第六一0九工厂（下称六一0九工厂）诉至原审法院称：2002年6月15日，我厂与北京佳**有限公司（下称佳农新公司）签订了《租赁协议书》一份，由佳农新公司承租我厂的土地及地上物，租期20年。合同签订后，我厂依约了履行自己的各项义务，然而，佳农新公司从2004年下半年起长期拖欠租金，经我厂多次催要仍未按时给付。为维护我厂的合法权益，故诉至法院，要求：1、佳农新公司支付拖欠的租金4381491元、延付租金的滞纳金8324910元、违约金2713593元；2、佳农新公司支付2014年2月1日至其公司实际还清所有拖欠租金之日期间的滞纳金，按日实际拖欠数额的万分之三计算；3、佳农新公司返还实际占用的合同外土地2113.34平方米，并支付2004年至2013年土地使用费13302894元；4、佳农新公司支付2014年1月1日至其公司返还合同外土地之日止的使用费，按2.09元／天／平方米计算。

佳农新公司答辩并反诉称：根据双方的约定，租金以六一0九工厂约定投入的土地面积为计算依据。原则上，我公司每年支付的租金数额为3850000元，六一0九工厂应提供的土地面积为19850平方米，但是，由于北京市绿化规划调整，六一0九工厂投入用于联建的建设用地面积仅为7500平方米，故租金应作核减。滞纳金和违约金属于重复计算，且标准过高，明显高于六一0九工厂的损失。因此，我公司根本不拖欠六一0九工厂租金，也不同意六一0九工厂的诉讼请求。同时，根据我公司交纳的租金情况，六一0九工厂已经多收取。为维护我公司的合法权益，故提出反诉，要求六一0九工厂退还多收到的租金6131600元。

针对佳农新公司的反诉，六一0九工厂答辩称：佳农新公司反诉请求没有任何依据，不同意其反诉请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，六一0九工厂与佳农新公司签订的《合作协议书》、《联建协议书》、《租赁协议书》均是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。关于租金一事。按照合同约定，原则上佳农新公司每年支付租金的数额为3850000元，时间分别为当年的6月30日前和12月31日前。而从佳农新公司付款情况来看，其在2009年之前一直未能如约履行，2010、2011两年更是没有付款行为。对于六一0九工厂主张租金应按价格指数上调一事，双方合同中约定的租金按价格指数进行调整的约定不明确，不具备可执行性，故对于六一0九工厂的此项意见，法院不予采纳。至2013年年底，佳农新公司应付款数额为38500000元，按照实际付款情况，佳农新公司已经不拖欠此前的租金。佳农新公司逾期付款行为已经违反了合同约定，六一0九工厂有权要求其支付滞纳金。具体数额，结合佳农新公司的付款时间、数额及应付款数额、时间、计算方法等因素，法院酌情予以认定。鉴于六一0九工厂的滞纳金主张至2013年12月31日，本院不持异议，之后六一0九工厂可另行主张。违约金的约定与滞纳金有重复计算之嫌，法院不再予以认定。关于合同外土地情况。根据法院查明的事实，多年来，佳农新公司确实无偿占用六一0九工厂土地2113.34平方米（2913.34—800）。按照双方合同中约定的标准，经计算，年租金为400753元，十年共计4007530元，佳农新公司应当支付此项费用。返还土地请求一项，考虑到土地现状及履行问题，法院不予支持。此项费用的截止日期，结合本案具体情况，判处至2014年年底。佳农新公司虽称由于市政规划导致六一0九工厂提供的土地面积比约定的少，但从法院查明情况来看，实际没有任何减少。因此，对于佳农新公司所述及其反诉请求，法院不予认定。据此，原审法院于2014年12月判决：一、北京佳**有限公司于判决生效后七日内支付中**解放军六一0九工厂截止至二○一三年十二月三十一日的逾期付款滞纳金四百万元；二、北京佳**有限公司于判决生效后七日内支付中**解放军第六一0九工厂合同外土地占用使用费（二○○四至二○一四年）四百四十万零八千二百八十三元；三、驳回中**解放军第六一0九工厂的其他诉讼请求；四、驳回北京佳**有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，六一0九工厂不服，仍持原审起诉理由上诉至本院，要求撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。佳农新公司同意原判。

本院查明

经审理查明：1998年3月24日，六一0九工厂（甲方）与佳农新公司（乙方）签订了《合作协议书》一份，约定：甲方以提供土地27亩为条件，乙方以合作项目所需全部资金投入为条件，双方共同建设开发六一0九工厂西侧27亩土地，合作项目中的所有产权及土地使用权甲方占35%，乙方占65%等。

2000年3月9日，佳农新公司取得京朝国用（2000）出字第0042号国有土地使用证，土地座落于北京市朝阳区安外北苑一丙号，用途为科研、办公，使用权类型为出让，使用权面积11920.94平方米。当天，六一0九工厂取得京朝国用（2000）出字第0043号国有土地使用证，土地座落于北京市朝阳区安外北苑丙1号，用途为科研、办公，使用权类型为出让，使用权面积6531.45平方米。

2001年5月26日，北京**员会向六一0九工厂发出通知：根据北京市政府关于建设五环路并同步实施两侧绿化隔离带的有关规定，经审核，我委2000年8月以（2000）规建密字0116号批准你单位建设的1#综合楼工程，位于朝阳区北苑地区规划北五环路北侧绿化隔离带内，经我委研究决定，你单位1#综合楼工程不得继续施工，最终处理意见待我委报市政府批准后再行通知。

2001年11月26日，北京**员会向六一0九工厂出具《审定设计方案通知书》：你单位申报的4#综合楼工程的设计方案，经审查，同意在朝阳区安外北苑一丙号按下列审定事项施工——规划建设用地面积20080平方米，建筑规模21544平方米，层数12层。

2002年6月15日，六一0九工厂（甲方）与佳农新公司（乙方）签订了《联建协议书》一份，约定：甲方上级职能主管部门批复同意甲方与乙方在厂区西部27亩土地上进行合作建设开发，经双方协商达成协议并于此前开始共建，但由于市政规划需要等原因，造成原协议无法正常履行，经双方同意，将原协议重新修订。1、本合同建设项目位于北京市朝阳区北苑丙一号，即甲方所在厂区西部18800平方米和厂区中部三层小楼所占土地1050平方米，总占地面积为19850平方米；本合同建设项目包括根据北京市规审密字0129号审定设计方案通知和原规划99—规审密字—0047号审定设计方案规定的建设面积26554平方米，因市政规划变动造成未知能否正常使用的建设面积约3000平方米以及厂区中部三层小楼建筑面积为1200平方米，共计30754平方米；建筑分布1号楼约3000平方米，2、3号楼8554平方米，4号楼18000平方米，5号楼1200平方米。本条所列建筑面积数为双方共建策划数字，待共建工程全部完工后，以实际数额为准重新修定；2、甲方以提供该项目合法建设用地为条件（甲方提供的土地包括国有性质的土地18000平方米，军队土地1850平方米），乙方以投入该项目建设所需全部资金为条件，由双方共同建设开发；3、设立“西**员会”，由双方各派三人组成。4号楼施工前，须将所有图纸交西**员会讨论，双方意见一致后，报请各自单位法定代表人签字盖章，方能施工。建设中如需对建筑结构变更或改造须经委员会讨论通过，经双方签字盖章；4、因市政规划变动，导致1号楼未能按原规划进行施工，造成乙方巨大的经济损失。为弥补乙方损失，双方同意将1号楼无偿划归乙方所有，作为对乙方损失的补偿，甲方对该物业不享有任何权益，其余建筑按甲方35%、乙方65%比例分配。具体划分为5号楼归甲方所有，2、3号楼归乙方所有，4号楼为双方共有，甲方在4号楼中的所占比例为联建总面积（不包括1号楼）的35%减去5号楼面积剩余部分，乙方在4号楼所占比例为联建总面积（不包括1号楼）的65%减去2、3号楼面积后剩余部分；土地按甲35%、乙方65%的比例分配，甲方按35%的比例分得土地面积后，应先将属军队性质的1850平方米土地和甲方建筑用地划归甲方，然后由乙方优先划分，最后剩余部分归甲方，但乙方划分完毕时，甲方土地应尽可能连为一体；5、甲方协助乙方办理双方各自应得的国有土地使用权证及建设中所需的各种证照，并提供建设当中所需的军内各种证照、手续，承担联建期当中军内收取的所有费用。乙方负责办理双方各自应得的国有土地使用权证及建设中所需的各种证照、手续，并承担联建期当中地方收取的所有费用。4号楼房产证由双方共同办理，因此所发生的费用，由双方按各自在4号楼中所占建筑比例分摊；6、因规划变动，建设期顺至2003年12月31日，在此期限内，无论合建项目最终提前或延期，乙方均无需向甲方支付任何收益；7、合建期间，任何一方不得单方撕毁或终止本合同，未履行或未完全履行各项义务的，须向对方赔偿因其违约行为造成的一切直接和间接损失；8、本协议前双方签订的原协议、协议附件、图纸等，在本协议生效时一律作废。

同日，双方又签订了《租赁协议书》一份，约定：1、为充分利用乙方在经营管理方面的优势，发挥整体经营效益，甲方将依照2002年双方签订的《联建协议书》分得的土地及地上物租赁给乙方统一经营管理，乙方在租赁期内按约定向甲方支付租金，设立“西区委员会”，由双方各派三人组成；2、甲方有权通过委员会成员对乙方使用租赁物进行监督、检查，乙方如需变更或改造租赁物的管线或建筑结构（非主体部分），须在施工前将改造所需图纸和相关技术资料副本送甲方备案，乙方如需变更或改造租赁物的主体部分，须经双方书面同意；3、合同履行中一方向对方通报履行合同中出现的问题、意见、要求和建议，交换文件等，应通过委员会进行。委员会讨论通过的文件、图纸等，经双方法定代表人签字盖章后，应视作对本协议书的修改、补充或附件，与本协议书具有同等法律效力。委员会成员应在约定时间内对上述所提交事宜予以答复，否则视为同意，因延误造成的一切损失由责任方承担；4、租赁期限自2004年1月1日起至2023年12月31日止，共计20年。不论联建工程是否提前或延迟完工，也不论乙方何时投入使用或经营，均不影响本协议中双方履行义务的日期及有关约定；5、租金以甲方在联建协议书中约定投入的土地面积为计算依据，若遇土地增减，则租金按比例相应增减。双方在明析产权后，乙方在联建土地上增加的附属建筑或配套设施，土地归属不变，产权归乙方所有。合同有效期间，原则上每年乙方向甲方支付年租金为385万元，但统计部门若干次公布的价格指数之和上升或下降超过8%，则下年度租金按指数变更做相应调整。乙方目前使用的甲方仓库，在合同有效期内乙方无偿使用，甲方不再另收租金，但遇拆迁或厂区规划改造，乙方无条件腾出；6、乙方每年的租金应于当年的6月30日前和12月31日前分两次付清，每次支付50%。本合同签订前乙方已经向甲方预付租金250万元，2004年乙方应付租金即为385—250=135万元；7、乙方应当严格按照本协议约定的时间及方式向甲方足额支付租金，如乙方未按期支付租金超过1个月，则乙方应每天另付日万分之三滞纳金，如超过3个月，则应另付相当于未交租金30%的违约金，如超过5个月，则还应另付相当于未交租金50%的违约金，如超过6个月，在另付相当于全年租金50%的违约金基础上，甲方有权单方解除合同。

2007年8月24日，六一0九工厂向佳农新公司发出通知一份，内容大致为：由于西区建设结束至今已数年之久，许多遗留问题及资金给付问题亟待解决。我厂通知贵公司，全额支付2007年6月30日前拖欠的租金3075000元、违约金8277500元、滞纳金432990元，归还我厂土地使用证，将综合楼全套竣工资料原件给付我厂，对西区占地重新丈量，按实际情况修改合同，确定办理房产证前期工作安排。请贵公司收函后务必于下周三前明确答复，否则，我厂将按照法律程序办理。

经询，六一0九工厂与佳农新公司均确认原规划有1、2、3、4、5、6号六栋楼，后因五环路绿化隔离带建设，对原有规划进行了更改，4、5、6号楼取消，合并为一个4号综合楼，原1号楼保留（但未按原规划建设）。2002年双方签订协议时，1、2、3楼均已建成，4号综合楼正在建设中。现1、2、3号楼位于西侧，4号综合楼位于中间，5号楼（为一独立的三层小楼）位于厂区东侧，与其他楼有围墙隔开。4号楼综合楼现为案外人北京**人民法院占有、使用，5号楼由佳农新公司占有、使用。

原审审理中，经六一0九工厂与佳农新公司申请，原审法院委托北京市测绘设计研究院（下称测绘研究所）对涉案场地进行了测量，结论为：1、双方持有的国有土地使用证东侧红线外至4号综合楼东围墙处土地使用面积为2913.34平方米；2、在国有土地使用证显示的18452.39平方米的土地范围内，进入规划道路红线范围的土地面积为1799平方米，进入50米绿化隔离带的土地面积为8965.96平方米。为此，六一0九工厂交纳鉴定费28281.25元，佳农新公司交纳鉴定费8799.48元。

经询，六一0九工厂称：当时建4号综合楼的时候，要占用一部分军用地，佳农新公司提出占用800平方米，加上5号楼占用的1050平方米，就是双方协议中约定的军队土地1850平方米。《联建协议书》中的18000平方米是个概数，因为国有土地使用证直到2006年佳农新公司才给我厂，之前佳农新公司一直称没有办下来。800平方米与2913.34平方米之间的差额部分，就是佳农新公司这么多年来的无偿占有使用的，现在为案外人北京市第三中级人民法院的停车场等部分。此外，2004至2006年，物价指数累计上升8.6%，2007至2010年，物价指数累计上升15.9%，2011至今，物价指数累计上升9.5%，故我厂诉请的租金数额均在3850000元的基础上有所调整。

关于租金支付情况，见下表：（单位）万元

支付时间

支付数额

支付时间

支付数额

2005．7．15

2007．6．28

2005．11．3

2007．8．2

2006．7．17

2007．9．21

2006．8．2

2007．11．1

2006．8．22

2007．12．17

2006．9．7

2008．9．18

2006．10．23

2009．4．16

2006．11．30

2012．12．12

2006．12．28

2012．12、26

2007．2．9

2013．1．11

2007．3．29

2013．1．31

2007．4．28

2013．4．2

2007．5．25

2013．7．16

2007．5．28

2013．12．26

另在原审审理中，六一0九工厂表示拖欠的租金、滞纳金、违约金均主张至2013年12月31日。

在本院审理中，佳农新公司认可虽租赁协议约定的承租使用面积为18000平方米及1850平方米军用地，但依据双方持有的国有土地使用证记载实际面积应为18452.39平方米及1850平方米军用地，其公司愿意按照租赁合同约定的“如遇土地面积增减，租金按比例相应增减”，调整原有租金标准即每年租金3850000元，调整为3937743元。同时佳农新公司表示其至今已交纳40348000元，愿意将增加的452.39平方米面积土地的租金在上述已交租金中扣除，并表示从2014年至租赁合同期满，其公司愿意按照每年3937743元的标准支付租金。

上述事实，有双方当事人陈述、《合作协议书》、《联建协议书》、《租赁协议书》等在案佐证。

本院认为

本院认为：六一0九工厂与佳农新公司签订的《合作协议书》、《联建协议书》、《租赁协议书》均系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。

关于六一0九工主张的因租赁面积增加，租金应当进行调整一节，六一0九工厂称因租赁合同约定“如遇土地面积增减，租金按比例相应增减”，现实际承租面积为18452.39平方米及1850平方米军用地，比租赁合同约定的土地面积18000平方米及1850平方米军用地多452.39平方米，佳农新公司未交纳该452.39平方米土地的租金，故主张佳农新公司交纳该部分土地租金并支付未交纳租金的违约金及滞纳金。经查，现佳农新公司已实际交纳租金共计40348000元，高于租赁18452.39平方米土地及1850平方米军用地十年应交纳租金39377430元，且佳农新公司表示愿意将增加的452.39平方米面积土地的租金在上述已交租金中扣除，并称从2014年至租赁合同期满，其公司愿意按照每年3937743元的标准支付租金，故本院确认2004年至2013年之间452.39平方米土地的租金佳农新公司已交纳，六一0九工厂要求佳农新公司交纳2004年至2013年之间452.39平方米土地的租金、违约金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

关于六一0九工主张的因物价指数调整，租金应当进行调整一节，虽在双方租赁合同中约定了“统计部门若干次公布的价格指数之和上升或下降超过8%，则下年度租金按指数变更做相应调整”，但“价格指数”具体指向内容并未约定明确，该条款应属于约定不明，且不具备实际执行性，故六一0九工厂要求按照价格指数上涨调整租金标准并要求佳农新公司支付违约金、滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。

关于迟延交纳租金的违约金及滞纳金一节，按照六一0九工厂与佳农新公司签订的租赁合同约定，年租金为385000元，交纳时间应为每年的6月30日前和12月31日前，但经查，佳农新公司存在屡次迟延交纳租金的情形，故佳农新公司应对六一0九工厂承担违约责任。虽双方租赁合同既约定了违约金又约定了滞纳金，但均是针对未按时交纳租金的惩罚性条款，现六一0九工厂既主张违约金又主张滞纳金，存在重复计算问题，故原审法院参考佳农新公司支付租金的时间、数额等因素，酌情判决佳农新公司支付滞纳金400万元，并无不当。

关于租赁合同外实际使用的2113.34平方米土地一节，经测绘研究所测绘确定，确在租赁合同之外佳农新公司实际多使用2113.34平方米土地，经查，该部分土地现由案外人实际租赁使用中，考虑到4号楼规划审批及建设的情况，以及该部分土地实际使用现状，原审法院对六一0九工厂要求佳农新公司退还上述土地的诉讼请求不予支持，并无不妥。同时，原审法院依据双方租赁合同约定的租金标准，判决佳农新公司支付该部分土地的自2004年至2014年底的使用费，亦无不妥。

综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

鉴定费37080.73元，由中**解放军第六一0九工厂负担16968.75元（已交纳），由北京佳**有限公司负担20111.98元（已交纳8799.48元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院）。

一审案件受理费185414元，由中**解放军第六一0九工厂负担114756元（已交纳82190元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院），由北京佳**有限公司负担70658元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费54721元，由北京佳**有限公司负担（已交纳27360元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费143373元，由中**解放军第六一0九工厂负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十七日