北京紫**限公司与北京市翠之梦投资管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京紫**限公司（下称紫**公司）与被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有**（以下简称翠**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。紫**公司委托代理人刘**，翠**公司的委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

紫**公司诉称：紫**公司为企业，翠**公司为投资管理公司。翠**公司以承诺投资位于北京市朝阳区十八里店乡十里河村美联居尚三楼珠宝城的珠宝店铺能办理贷款为诱饵出租该层店铺，紫**公司恰巧有部分闲散资金打算用于投资经营项目。2014年5月1日，紫**公司与翠**公司签订《商铺租赁合同》，约定年租金32850元，租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租期3年。合同签订后，紫**公司一次性支付32850元租金，翠**公司又要求紫**公司支付了装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元，运营费4500元，还要求支付工资。紫**公司在美联居尚作为经营者，翠**公司一直无法配合办理营业执照，紫**公司到现在都无法合法经营。综上，紫**公司认为翠**公司诱骗紫**公司到美联居尚，正常经营无法维系，合同目的无法达到，请求法院判令：1、确认紫**公司与翠**公司签订的《商铺租赁合同》无效；2、翠**公司退还紫**公司租赁费32850元、装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元、运营费4500元。

被告辩称

翠之梦公司辩称：不同意紫**公司确认合同无效的主张。双方签订的合同包含三个法律关系，第一个是租赁关系，翠之梦公司把整租的美联居尚三层的一部分租给对方，收取对方的一定租金。第二是合作经营的法律关系，翠之梦公司不单单把柜台租给商户，同时在这个地方注册翠之梦投资管理有限公司，对外以翠之梦公司的名义进行珠宝生意，向消费者进行宣传，并承担商家的责任，商户无论是否办理营业执照，都不影响正常经营，整个美联居尚三层经营珠宝生意，翠之梦公司拿到营业执照，就是三层三千多平米的营业执照，说明此地办理营业执照是合法的，在实际经营中，翠之梦公司负责整个三层的珠宝运营和工作，统一经营，不论顾客去哪一个柜台买东西，到月底所得利润是全体商铺均分的。第三是委托的法律关系，商户委托翠之梦公司做装修、招聘员工，缴纳水电费，整个过程中商户是主体，翠之梦公司是受委托做此事，整个案子不是简单的店铺租赁问题，不能够认定无效，如果认定无效，翠之梦公司将处于不公平、不合理、无法面对的结果。2014年5月18日正式开业时，翠之梦公司邀请了一些领导和书画界名家，那天营业额挺高，直到2015年6月，还有消费者在其中买东西，说明经营活动是实际存在的，不是对方所说的非法集资，这是合作经营的法律关系，不能认定无效。不同意退还各项费用。签订租赁合同是双方的真实意思表示。双方虽然没有签订书面的委托经营协议书，但紫**公司向我们交纳费用时翠之梦公司已经明示，双方已经口头达成了委托经营协议，双方之间存在委托经营关系。经营珠宝在翠之梦公司经营范围内，是合法的。翠之梦公司经营不以紫**公司的营业执照为前提，紫**公司未办理营业执照不影响合同的履行。即使紫**公司需要办理营业执照，根据合同约定，翠之梦公司只负责协助，这是双方明确约定的。紫**公司称翠之梦公司承诺办理贷款与事实不符，翠之梦公司没有承诺过。

翠之梦公司反诉称：2014年5月1日，双方签订了《商铺租赁合同》，紫**公司承租翠之梦公司商铺20平方米，租期三年，至2017年4月30日止。紫**公司依《商铺租赁合同》第三条约定，应于2015年2月28日交纳第二年租金34675元，截止到2015年8月25日紫**公司迟延158天，应按第二年应缴额34675元的日5‰交付滞纳金27393元。请求法院判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、紫**公司给付翠之梦公司迟延给付租金的违约金27393元。

紫**公司辩称：不同意翠之梦公司的反诉请求。紫**公司认为合同无效，合同条款自然无效。

本院查明

经审理查明：2014年5月1日，紫**公司与翠之梦公司签订《商铺租赁合同》，约定翠之梦公司将北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临x号美联居尚A座三层20平方米的商铺（以下简称涉案商铺）出租给紫**公司用于经营工艺品，租期自2014年5月1日至2017年4月30日止，第一年年租金32850元，第二年年租金34675元，第三年租金36500元，紫**公司需在签订合同当日向翠之梦公司支付5500元履约保证金。合同还约定紫**公司须提前60日交纳下期租金，逾期不交者，翠之梦公司将收取日5‰的滞纳金。

合同签订前，2014年4月21日，紫**公司向翠之梦公司支付了2014年5月1日至2015年4月30日的租金32850元、装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元，后于2014年8月2日向翠之梦公司支付了运营费4500元。

经查，北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临x号美联居尚A座无任何规划审批手续。

又询，紫**公司与翠之梦公司均认可涉案商铺并未实际交付给紫**公司。

上述事实，有《商铺租赁合同》、收据等证据及当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，翠之梦公司自认涉案商铺所在的北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临x号美联居尚A座无任何规划审批手续，故紫**公司与翠之梦公司就涉案商铺签订的租赁合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。翠之梦公司并未将涉案房屋交予紫**公司使用，亦未充分证明其对店铺进行了装修经营，故应当退还紫**公司租赁费32850元、装修费3万元、保证金5500元和货品保证金3万元、运营费4500元。

翠之梦公司依据无效合同主张紫**公司向其支付迟延支付租金的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司与原告（反诉被告）北京紫**限公司于二○一四年五月一日签订的《商铺租赁合同》无效；

二、被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京紫**限公司租赁费三万二千八百五十元、装修费三万元、保证金五千五百元、货品保证金三万元、运营费四千五百元；

三、驳回被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1179元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费242元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十八日