郭**与北京市翠之梦投资管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）郭**（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有**（以下简称翠**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郭**的委托代理人刘**，翠**公司的委托代理人张**、田**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

郭**诉称：郭**为个体经营者，翠**公司为投资管理公司。翠**公司以承诺投资位于北京市朝阳区十八里店乡十里河村美联居尚三楼珠宝城的珠宝店铺能办理贷款为诱饵出租该层店铺，郭**恰巧有部分闲散资金打算用于投资经营项目。2014年3月26日，郭**与翠**公司签订《商铺租赁合同》，约定年租金32850元，租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租期3年。合同签订后，郭**一次性支付32850元租金，翠**公司又要求郭**支付了装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元、商铺门牌费350元、营业员工资2400元。郭**在美联居尚作为经营者，翠**公司一直无法配合办理营业执照，郭**到现在都无法合法经营。综上，郭**认为翠**公司诱骗郭**到美联居尚，正常经营无法维系，合同目的无法达到，请求法院判令：1、确认郭**与翠**公司签订的《商铺租赁合同》无效；2、翠**公司退还郭**租赁费32850元、装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元、营业员工资2400元、商铺门牌费350元。

被告辩称

翠**公司辩称：《商铺租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效。双方签订的合同包含三个法律关系。第一是租赁关系，翠**公司将商铺出租给郭**。第二是合作经营关系，由翠**公司在租赁房屋注册公司，对外以翠**公司的名义统一经营，所得利润按照双方约定进行分配，郭**自己是否办理营业执照，并不影响正常经营。第三是委托关系，郭**委托翠**公司进行装修、招聘员工、缴纳水电费等工作。双方之间的租赁关系并非合同目的，合作经营珠宝才是真正目的。珠宝城开业时翠**公司进行了大量宣传推广工作，开业初期效益不错，后因交通不便等原因效益下滑，郭**不想面对亏损才提出本案诉讼。翠**公司的前期投入很大，如认定合同无效，退还郭**相应款项，对翠**公司不公平。另外，翠**公司并未承诺郭**可以办理贷款。综上，翠**公司不同意郭**的诉讼请求。

翠之梦公司反诉称：2014年3月26日双方签订了《商铺租赁合同》，郭**承租翠之梦公司商铺20平方米，租期三年，至2017年4月30日止。郭**依《商铺租赁合同》第三条约定，应于2015年2月28日交纳第二年租金34675元，截止到2015年8月25日郭**迟延158天，应按第二年应缴额34675元的日5‰交付滞纳金27393元。请求法院判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、郭**给付翠之梦公司迟延给付租金的违约金27393元。

郭**辩称：翠之梦公司出租给郭**的商铺没有取得建设规划许可证，《商铺租赁合同》应属无效合同。翠之梦公司并未将商铺交付给郭**使用，其签订合同的真实目的是非法集资，故郭**不同意翠之梦公司的反诉请求。

本院查明

经审理查明：2014年3月26日，郭**与翠之梦公司签订《商铺租赁合同》，约定翠之梦公司将北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座三层20平方米的商铺（以下简称涉案商铺）出租给郭**用于经营工艺品，租期自2014年5月1日至2017年4月30日止，第一年年租金32850元，第二年年租金34675元，第三年租金36500元，郭**需在签订合同当日向翠之梦公司支付5500元履约保证金。合同还约定郭**须提前60日交纳下期租金，逾期不交者，翠之梦公司将收取日5‰的滞纳金。

2014年4月2日，郭**向翠之梦公司支付了2014年5月1日至2015年4月30日的租金32850元、装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元。2014年6月8日，郭**向翠之梦公司支付了商铺门牌费350元及5、6月份的营业员工资2400元。此后郭**未再给付翠之梦公司其他款项。

庭审中，郭**与翠之梦公司均认可，涉案商铺并未实际交付给郭**。

另查，北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座无任何规划审批手续，现翠之梦公司现已撤离美联居尚A座。

上述事实，有《商铺租赁合同》、收据等证据及当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，翠之梦公司出租给郭**的商铺所在的北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座无任何规划审批手续，故郭**与翠之梦公司就涉案商铺签订的租赁合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。翠之梦公司并未将涉案商铺交予郭**使用，故应当退还郭**租赁费32850元、装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元、商铺门牌费350元和营业员工资2400元。

翠之梦公司依据无效合同主张郭**向其支付迟延支付租金的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司与原告（反诉被告）郭尚华于二0一四年三月二十六日签订的《商铺租赁合同》无效；

二、被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）郭**租赁费三万二千八百五十元、装修费三万元、保证金五千五百元、货品保证金三万元、商铺门牌费三百五十元、营业员工资二千四百元；

三、驳回被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1161元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费242元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十八日