郑**与北京市翠之梦投资管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）郑**（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有**（以下简称翠之梦公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郑**之委托代理人刘**与翠之梦公司之委托代理人张**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

郑**诉称：我方是个人，翠**公司为投资管理公司。翠**公司以承诺投资位于北京市朝阳区十八里店乡十里河村美联居尚三楼珠宝城的珠宝店铺能办理贷款为诱饵出租该层店铺，我方恰巧有部分闲散资金打算用于投资经营项目。2014年3月29日，我方与翠**公司签订《北京市翠之梦投资管理有限公司商铺租赁合同》，约定年租金32850元，租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租期3年。合同签订后，我一次性支付32850元租金，翠**公司又要求我方支付了装修费30000元、保证金5500元、货品保证金30000元，还要求支付工资。我方在美联居尚作为经营者，翠**公司一直无法配合办理营业执照，我到现在都无法合法经营。综上，我认为翠**公司诱骗我方到美联居尚，正常经营无法维系，合同目的无法达到，请求法院判令：1、确认我方与翠**公司签订的《商铺租赁合同》和《委托经营协议书》无效；2、翠**公司退还我方场地租赁费32850元、装修费30000元、保证金5500元、货品保证金30000元。

被告辩称

翠之梦公司辩称：不同意郑**确认合同无效的主张，合同是双方真实意思表示，是合法有效的。双方签订的合同包含三个法律关系，第一个是租赁关系，我方将珠宝柜台出租给对方，对方交纳租金；第二是委托经营关系，对方不具有珠宝经营权，我方以经营权注册后与对方合作，签订委托经营协议，双方按55%比45%分享利润；第三是委托关系，对方委托我方装修、招聘员工，缴纳水电费。其中最重要的是合作经营关系，租赁商铺不是目的，经营获取利润才是目的和重点，因而租赁的房屋是否具有产权证，是否具有规划许可证不影响合作经营关系的维系，所以我方不同意对方所有的诉讼请求。对方可以要求解除合同，经营过程中一方是可以要求解除的，之后按约定核算亏损；如若直接确认无效，我方认为对我方不合理，对我方损失过大，我方前期的投入都收不回，对方委托的工人是我方发的工资，水电费也是我方替对方交纳的。我方经营不以对方的营业执照为前提，对方未办理营业执照不影响合同的履行。对方称我方承诺办理贷款与事实不符，我方并没有承诺过。我方和对方签订了委托经营合同，实际是合作经营关系，经营合同就双方权利义务进行了约定，从中可以看出不是单纯的租赁关系。

翠之梦公司反诉称：2014年5月23日双方签订了《商铺租赁合同》，郑**承租翠之梦公司商铺20平方米，租期三年，至2017年4月30日止。郑**依《商铺租赁合同》第三条约定，应于2015年2月28日交纳第二年租金34675元，截止到2015年8月25日郑**迟延158天，应按第二年应缴额34675元的日5‰交付滞纳金27393元。请求法院判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》及《委托经营合同书》；2、郑**给付翠之梦公司迟延给付租金的违约金27393元。

郑*新辩称：不同意翠**公司的全部反诉请求。租赁合同因没有相应的规划审批手续，故合同应该无效。委托经营合同建立在租赁合同基础上，也应无效。且委托经营合同合法的前提是租赁关系及委托人具有合法经营权，但本案中不存在。翠**公司至今没有出具场地证明，商户也未取得营业执照，合同没有履行。虽然翠**公司建设了形式上的商铺，但未为实际经营做准备，整个三楼涉及二百多家，一年之内都没有经营收入，翠**公司也未按季度进行财务公开，以至于今日经营场所四门紧闭，完全丧失经营条件。翠**公司没有履约诚意，签约是为集资而非实现合同目的。整个合同无效，违约金条款也是无效的。

本院查明

经审理查明：2014年，郑**与翠之梦公司签订《商铺租赁合同》，约定翠之梦公司将北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座三层20平方米的商铺（以下简称涉案商铺）出租给郑**用于经营工艺品，租期自2014年5月1日至2017年4月30日止，第一年年租金32850元，第二年年租金34675元，第三年租金36500元，郑**需在签订合同当日向翠之梦公司支付5500元履约保证金。合同还约定郑**须提前60日交纳下期租金，逾期不交者，翠之梦公司将收取日5‰的滞纳金。

2014年5月23日，郑**与翠之梦公司签订《委托经营协议书》，约定郑**委托翠之梦公司对涉案商铺进行经营，在租赁期间，郑**不参与所租赁商铺的具体经营管理工作，由翠之梦公司根据项目整体规划统一对产品进行订购、入库、摆放、定价、出售、收款、开票、出货和发货管理；双方同意，在项目经营所产生的净利润中，按照翠之梦公司和郑**55%：45%的比例进行分配，项目经营产生的45%利润将在全体参与统一运营的租赁商户中进行平均分配；双方同意在每个季度末公布财务报表，2015年起在每年6月份出具上年度财务审计报告，并就上一经营年度的净利润（如有）进行分配。

2014年3月29日，郑*新向翠之梦公司支付了2014年5月1日至2015年4月30日的租金32850元、装修费30000元、保证金5500元、货品保证金30000元。后翠之梦公司未将涉案商铺交付给郑*新。

经查，北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座无任何规划审批手续。

庭审中，翠之梦公司提交现场照片，欲以证明翠之梦公司对外整体宣传，翠之梦公司与商户存在合作经营关系，而非简单租赁关系；翠之梦公司统一管理经营，利润是平分的。提交中国经济网网页打印件及日销售表、小票、奖金表、费用报销单及发票，欲以证明翠之梦公司的开业及营业情况。

上述事实，有《商铺租赁合同》、收据等证据及当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方租赁合同所涉商铺所在的北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座无任何规划审批手续，故郑**与翠之梦公司就涉案商铺签订的租赁合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。翠之梦公司并未将涉案房屋交予郑**使用，故翠之梦公司应当退还郑**相应的场地租赁费、装修费、保证金和货品保证金。

郑**与翠**公司签订的委托经营协议系以双方就涉案商铺签订的租赁合同为基础，现租赁合同经本院确认无效，则委托经营协议无法履行，因此该委托经营协议应予解除。郑**要求确认委托经营协议无效无事实和法律依据，本院不予支持。翠**公司提交的证据不足以证明其按照委托经营协议对涉案商铺进行了装修及经营，也不足以证明其装修、运营的费用支出，故其向郑**收取的装修费、货品保证金应予退还。

翠之梦公司依据无效合同主张郑*新向其支付迟延支付租金的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司与原告（反诉被告）郑**签订的商铺租赁合同无效；

二、解除被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司与原告（反诉被告）郑**签订的委托经营协议；

三、被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）郑*新场地租赁费三万二千八百五十元、装修费三万元、保证金五千五百元、货品保证金三万元；

四、驳回原告（反诉被告）郑**的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1129元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费242元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十八日