刘**与北京嘉**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第24622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

北京嘉**限公司（以下简称嘉**公司）在原审法院起诉称：刘**于1998年3月入住1129室，并与北京佳**务公司（以下简称佳**司）签订了《北京市公有住宅租赁合同》。1999年5月，佳**司撤出，将其所管理的住房移交给我公司管理和收取各项费用。多年来，我公司一直按照房屋租赁合同履行应尽义务，并多次向刘**催缴租金，但其至今欠付租金。现我公司起诉要求刘**支付1999年1月1日至2014年12月31日的租金50956.79元及滞纳金1763.66元，诉讼费由刘**承担。

一审被告辩称

刘**在原审法院答辩称：1998年初，因市政道路改造，我由西城区政府负责外迁至诉争房屋，并于1998年4月1日与西城**公室指定的佳**司签订《北京市公有住宅租赁合同》。我认为我与佳**司的租赁关系至今未解除，佳**司从未告知我已将租赁合同的权利、义务一并转移给嘉**公司，我绝不会同意合同的概括转移。因涉诉房屋被定性为公房租赁，附有一些准物权性质，该公房租赁合同有别于一般的债权债务合同，故嘉**公司的主体不适格。1999年初，我发现诉争房屋的复式下层外间东面墙体有三处近似圆状裂纹，且不断扩大，圆状中间墙体突出，裂缝有一指之大，特别危险。我向嘉**公司反映，他们告诉我解决不了。后我多次联系开发商留守处，他们派人来进行修复，并告诉我，这是设计问题，修也是暂时的。结果一年后裂纹再次变大，而留守处已撤走。我认为按照相关规定，存在危险的房屋应禁止出租，佳**司负责承租房屋及附属设施的检查维修，该问题长期得不到解决，致我家身处危房于不顾，无奈我只得不交房租。租赁标的不合法，嘉**公司应提供房屋产权手续，其主张的租金计算依据何在？佳**司在1998年底撤出小区，未告知我与嘉**公司间的关系，我自1999年就不知道房租应该交给谁，也没有任何单位向我收取。2005年，嘉**公司起诉我补交房租，最终法官责令其撤诉，故1999年至2005年7月间租金已过诉讼时效。诉求租金的诉讼时效为一年，故2005年8月至2014年6月前的租金也已过诉讼时效。请求法院查明事实，驳回嘉**公司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院审理查明：1998年，刘**原居住的西城区进行市政道路改造，刘**被拆迁安置到1129号（建筑面积121.4平方米）房屋。同年4月1日，北京佳**务公司（甲方）与刘**（乙方）就1129号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》，双方约定，1129号房屋使用面积91.1平方米，其中居室4间，52平方米；月租金自1998年1月1日始至1998年12月31日租金118.09元；甲方按市人民政府统一规定的租金标准、房屋条件和有关规定核定乙方承租住宅应交纳的租金，房屋条件或租金标准变动时，甲方应及时予以调整；甲方负责乙方承租房屋及其附属设施的检查维修，保障居住安全和正常使用，因甲方责任致使房屋倒塌、毁损造成乙方的直接经济损失，由甲方负责赔偿；乙方应于当月交纳房租，逾期未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金；……乙方承租甲方的房屋，当甲方变更时，本合同同时中止，变更后的甲方应与乙方重新签订合同；……本合同中止时，双方须办理以下手续：……2、结清房屋租金、暖气费和应交纳的有关费用，……。1999年5月，佳**司出具证明，内容为：“佳**司从1999年4月起将涉案小区内平安大道拆迁户住房移交给嘉**公司，今后该部分房屋管理及各项费用收取由嘉**公司负责”。2005年8月4日，佳**司、嘉**公司及开发商北京恒**限责任公司（以下简称恒**司）对涉案小区4号楼签订《北京市公有住宅租赁合同》的住户联合发布公告：一、佳**司已于1999年5月起将房屋管理及各项费用收取权转交嘉**公司。二、恒**司已于1999年6月委托嘉**公司对涉案小区进行物业管理并负责收取相关费用。三、嘉**公司已经接受以上两家公司的转交与委托，并履行职责。四、根据《北京市公有住宅租赁合同》第十条“乙方承租甲方的房屋，当甲方变更时，本合同同时中止，变更后的甲方应与乙方重新签订合同”的约定，凡是与佳**司签订《北京市公有住宅租赁合同》的住户请于公告之日起30日内带原“租赁合同”到嘉**公司（小区6号楼）办理变更手续。逾期未办，原合同中止。五、本公告重申，上述全体住户应当向嘉**公司交纳相关费用。*在此公告。

庭审中，刘**不认可佳**司的证明，认为佳**司未经其同意单方转移租赁合同的权利义务，且并未收到书面公告，其本人与嘉**公司间没有书面合同关系。嘉**公司就其租金收费标准事宜向法院提交（2000）京房改办字第132号通知，该通知就租金计算方法明确从2000年4月1日起，北京城镇出租公有住房的标准租金提高到每月每平方米使用面积3.05元。刘**对此无异议。刘**就1129号房屋墙体出现凸起及裂痕提交照片，嘉**公司以照片内容无法确认系1129号房屋及拍摄时间存疑不予认可。经法院核算，嘉**公司主张的租金年限及数额均无误。另，嘉**公司曾于2005年起诉刘**给付租金，后撤诉。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《北京市公有住宅租赁合同》、证明、公告、通知等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。刘**因拆迁安置至1129号房屋，并与前期管理方**公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》。佳**司在撤出该小区前，将房屋管理和费用收取等权利义务移交给嘉**公司，并与开**泰公司联合发布公告，对嘉**公司的职责再次予以确认。且嘉**公司负责该小区的物业管理工作已逾十年，从刘**自述其向嘉**公司反映房屋存在问题及针对涉案小区4号楼住户发布公告中的措辞分析，亦可印证刘**对嘉**公司的管理是明知的，对公告内容是知晓的。在此次诉讼前相当长的时间内，刘**未就此提出异议，应视为其对佳**司移转权利和义务是认可的。现嘉**公司虽未与刘**之间签订租赁合同，但双方间已形成了事实上的租赁合同关系，各方均应履行相关义务。从证明上看，嘉**公司是在1999年4月受让了佳**司的房屋管理和费用收取职责，其现主张1999年1月至3月租金，缺乏事实根据，法院不予支持。《北京市公有住宅租赁合同》未约定租赁期限，且公告公布后，刘**亦未与嘉**公司签订新的租赁合同，故双方间的租赁关系未约定租赁截止期限，嘉**公司有权就租金事宜随时向承租人主张。刘**关于诉讼时效的主张，不符合相关法律规定，法院不予采信。嘉**公司受让相关权利的同时，亦负有相关义务，即使双方没有合同约定，但相关合同法等法律对此亦是有明确规定的。嘉**公司虽不认可刘**所述房屋存在的安全问题，但作为出租管理方，其有责任也有义务对承租人提出的问题进行核实，并予以落实。嘉**公司现根据相关政府部门发布的通知收取租金，数额合理，并未违反规定，除未在其管理期限内的租金外，其余租金应由承租使用人刘**交纳。刘**欠交租金非出于恶意，关于滞纳金之诉请，法院暂不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十四条、第一百零七条之规定，判决：一、刘**于本判决生效后七日内向北京嘉**限公司支付一九九九年四月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的房屋租金人民币五万零六百零一元五角；二、驳回北京嘉**限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

刘**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回嘉**公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由嘉**公司承担。上诉理由：原审判决认定事实错误，嘉**公司的主体不适格，租赁标的不合法，嘉**公司主张2015年6月之前的租金已过诉讼时效，本案是公房租赁合同纠纷，区别于一般的房屋租赁合同。

被上诉人辩称

嘉**公司答辩称：服从原审判决，不同意刘**的上诉请求及理由。我公司有营业执照、资质证书经营是合法的。刘**拖欠租金，我公司在采取不同方式催交租金无果的情况下诉至法院，我公司主体适格且请求合理合法。关于诉讼时效，多年来我公司采取每年发放催交租金通知单，公示栏公示等多种方式催交租金，一直持续主张权利，我公司没有怠于行使权利。刘**拒交租金的理由均于法无据。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案诉讼中，嘉**公司提交《费用收缴通知单》及《缴费通知》，欲证明其自1999年至2015年每年向刘**主张租金，自2000年至2014年每两年在小区公告栏发布公告主张租金。刘**对上述《费用收缴通知单》及《缴费通知》的真实性及证明事项不予认可。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，刘**与佳**司就涉案房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》后，佳**司于1999年4月起将房屋管理和费用收取等权利义务移交给嘉**公司，且佳**司、嘉**公司与开**泰公司联合发布公告，对嘉**公司的职责再次予以确认。嘉**公司自接管后一直负责该小区的物业管理工作至今，刘**亦自述其向嘉**公司反映房屋存在问题，故可印证刘**对嘉**公司的管理应是明知的，对公告内容亦应是知晓的。刘**在此次诉讼前相当长的时间内未就此提出异议，应视为其对佳**司移转租赁合同权利和义务是认可的。虽刘**未按三方联合公告的要求办理租赁合同变更手续，但双方间已形成了事实上的租赁合同关系，各方均应履行相关义务。嘉**公司有权向房屋承租人刘**主张租金。嘉**公司现根据相关政府部门发布的通知收取租金，数额合理，并未违反规定，除未在其管理期限内的租金外，其余租金应由房屋承租人刘**交纳。刘**关于诉讼时效的主张，不符合相关法律规定，原审法院对此不予采信并无不当。刘**的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六百元，由北京嘉**限公司负担二十五元（已交纳）；由刘**负担五百七十五元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一千二百元，由刘**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十六日