张**与胡*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告胡*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈*担任审判长，人民陪审员赵**、王**参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张**及其委托代理人李**到庭参加了诉讼。被告胡*经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告张**起诉称：2013年9月23日，原、被告经北京我爱我家房地**限公司居间介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，由原告将位于北京市石景山区杨庄北区2号楼×单元1××室商品房一套出售给被告，合同总价款为1925000元。合同签订后，被告虽依约于当日向原告支付了20000元定金，但当原告要求被告继续支付首付款，继续办理网签、税费、房屋过户，以及被告应办理的公积金贷款时，被告却置之不理，拒不配合。为此，原告和中介公司曾多次要求被告履行合同义务，但被告一直拒绝。原告出售诉争房屋，是为了购买位于石景山区金顶街16号楼×层×单元5××号的房屋，以改善自己居住条件。为此，原告于2013年9月30日，也就是在与被告签订房屋出售合同的近乎同时，原告与石景山区金顶街16号楼×层×单元5××号房屋的业主，签订了一份购房合同。被告知道原告需要用被告支付的购房款，来支付原告所购房屋的房款。现原告也对他人违约，需对他人承担违约责任。故诉至法院。诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.被告向原告支付违约金385000元；3.被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失140000元；4.本案的诉讼费用由被告负担。

被告胡**本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。

本院查明

经审理查明：座落在北京市石景山区杨庄北区2号楼×单元1××房屋（以下简称：1××号房屋）的所有权人为张**。

2013年9月23日，张**（出卖方、甲方）、胡*（买受方、乙方）、北京我爱我家房地**限公司（居间方、丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同载明：出售房屋座落为：石景山区杨庄北区2幢×单元1××号。该房屋所在楼层为13层，建筑面积共59.34平方米。该房屋成交价格为：1925000元。买受方可以在签订本合同的同时支付定金2万元。买受方向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为75万元。买受方因自身原因未获得公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：（2）买受方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受方自行负担......逾期付款责任买受方未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受方按日计算向出售房支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出售方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日后，出售方有权解除合同。出售方解除合同应当以书面通知的方式告知买受方，至书面通知到达买受方之日起合同解除。合同解除，买受方应于通知送到之日起三日内按累计逾期应付款的20%向出售方支付违约金，该违约金应由出售方退还买受方全部已付款。（三）买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同履行的，导致合同无法继续履行时，违约方向守约方承担该房屋买卖合同总价款20%的违约金......权属转移登记自合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

同日，张**、胡*签订《补充协议》和《装修补充协议》，双方约定：乙方首付款在银行初审前交于甲方。甲方出售给乙方的标的房屋总价款为1925000元，其中包含标的房屋的配套设施折价款为825000元。

合同签订后，胡*向张**支付2万元定金，但未支付首付款，也未配合张**办理房屋所有权转移登记手续。

2013年12月20日，胡*向北京我爱我家房地**限公司支付违约金9000元。

2014年1月4日，张**向胡*发出《告知函》，其中载明：请阁下于2014年1月15日前与本人联系，并尽快配合办理上述事宜。如阁下逾期仍未与本人联系办理上述事宜，阁下将会承担合同约定的相关责任。

庭审中，张**提出因胡*未按约定交纳购房款，致使其无法履行与他人的房屋买卖合同，并向他人支付了违约金。对此，张**提供了其与袁**的房屋买卖合同、退单声明等证据予以证实。

经释*，张**不申请对1××号房屋进行差价损失鉴定。同时，张**认为合同约定的违约金标准过高，请法院酌减。

因本案既约定定金条款，又约定违约金条款。经询问，张**选择适用违约金条款。

被告胡**本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有庭审中诉讼权利的放弃。

上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修补充协议》、《房屋所有权证书》、收据等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：张**与胡*于2013年9月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。合同签订后，胡*仅向张**支付2万元定金后未再按照约定继续履行合同。后经张**催告，胡*仍不履行合同。胡*的违约行为致使原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行。故本院对张**提出解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。

关于张**提出胡*应向其支付违约金385000元的诉讼请求，根据合同约定：买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同履行的，导致合同无法继续履行时，违约方向守约方承担该房屋买卖合同总价款20%的违约金。因胡*的行为导致张**签订房屋买卖合同的目的不能实现，故胡*应当承担违约责任。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。故胡*应当向张**支付违约金五万元。

关于张**提出胡*应赔偿因其违约给原告造成的经济损失140000元的诉讼请求，对此，原告提供了张**与袁**的房屋买卖合同、退单声明等证据予以证实。经查，原告提供的证据不能证实胡*的违约行为直接导致张**与袁**的房屋买卖合同解除，且原告也未提供证据证实因其解除了与袁**的房屋买卖合同，而遭受了140000元的经济损失。故本院对张**的该诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除张**与胡*于2013年9月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

二、胡*于本判决生效后七日内向张**支付违约金五万元；

三、驳回张**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九千零五十元，由胡*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

公告费用五百六十元由胡*负担（张**已预交，胡*于本判决生效后七日内给付张**）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月十三日