张**与王宝珠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）张**与被告（反诉原告）王宝珠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张**及委托代理人冉**、于**，被告（反诉原告）王宝珠及委托代理人康**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称：2013年12月1日，原告通过北京市**有限公司（以下简称麦田公司）购买了朱**的房屋，并与之签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房价款为162万元，原告在签约时向朱**支付了定金20万元，合同约定剩余房款在2014年2月28日前给付。为了履行交付朱**房款的义务，原告同时通过麦田公司出售自己坐落在北京市昌平区××小区××号楼**单元××室的房屋。期间被告相中了原告的房屋，经过磋商，原、被告于2014年2月12日在麦田公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价款为338万元，并约定被告于2014年2月17日前支付定金3万元，于2014年2月25日前支付购房款167万元，于2014年4月25日前支付购房款167万元。该合同第七条明确约定，任何一方造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可按本附件约定成交价格的20%向违约方索赔。在签订房屋买卖合同的同时，被告在麦田公司郑重签订了购房承诺书，承诺如违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。买卖合同签订后，原告于2014年3月7日及时还清了卖给被告房屋的全部贷款，办理了解押手续，并等待2014年2月25日前被告支付购房款后再向朱**支付购房款，但被告却到2014年3月12日前都一直摇摆不定，且在双方沟通过程中，被告经常反复在买房与不买房之间。由于被告的行为导致原告无法对朱**履行合同约定的2014年2月25日前支付购房款的义务，现原告已经依据合同约定向朱**支付了1万元违约金。在此期间，原告又多次与被告及其儿子熊一飞强调，如果被告不履行合同或不赔偿损失，将导致原告对朱**违约受损失的严重后果。2014年3月23日，被告在给原告的短信内明确表示违约，并要求原告卖房。后原告一直积极出售自己的房屋，但因房价一直在下跌，只有来看房的，没有实际有购买意向的，在此期间原告明确要求被告出具书面的不再购房的意见，但被告一直不给出具，这是导致原告房屋出售受阻的原因之一。本案开庭之前，由于房屋没有出售，导致原告与朱**之间的合同无法履行，双方签订了具结书，商定20万元定金不返还，原告实际损失20万元，麦田公司也只收取了原告5000元中介费。在本案审理期间，原告于2014年5月31日将房屋出售并签订了房屋买卖合同，出售价格为2472000元，与原、被告之间的合同价差为908000元，导致原告的房屋出售价格实际损失908000元。被告的上述行为严重伤害了原告及家人的感情，给原告造成了巨大的经济损失。现原告诉至法院，诉讼请求：一、解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、判令被告赔偿原告损失1083000元；三、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告王**辩称：不同意原告的诉讼请求。被告未能履行合同是因为经中介查询后告知，被告不具备购房资格。被告在得知没有购房资格后，已于第一时间即2014年3月12日通知原告，合同已不能履行，该合同无效或应该解除。因此合同无效并非被告造成，被告不应承担相应的责任。

反诉原告王**诉称：2014年2月12日，反诉原、被告在麦**司签订《北京市存量房屋买卖合同》。当日，反诉原告向反诉被告支付定金3000元。2014年2月16日，反诉原告又向反诉被告支付定金27000元。以上定金共计30000元。合同签订后，麦**司于2014年3月10日通知反诉原告，经其网上查明，虽然反诉原告家庭住房为0套，但仍未通过购房资格的审查，因此反诉原告不具备购房资格。综上，因反诉原告未能通过购房资格的审查，不具备购房资格，故反诉原告提起反诉，请求：一、确认《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、判令反诉被告返还反诉原告定金30000元；三、诉讼费由反诉被告负担。

反诉被告张**辩称：请求法院驳回反诉原告的一切反诉请求。反诉原告在与反诉被告签订房屋买卖合同的当时，完全清楚自己所有房屋的状态，并且公开签订了承诺书，其完全可以出售自己的房屋让自己具备购房资格，因此反诉原告的违约是主观的。另外，即便合同无效，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。依据双方签订的买卖合同附件二第6条的约定，被告应按房屋总价款的20%赔偿原告损失，同时根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，实际损失超过违约金的，应按实际损失计算。

本院查明

经审理查明：2014年2月12日，经麦田公司居间介绍，张**（出卖人）与王**（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张**将坐落于北京市昌平区××小区××号楼**单元××号的房屋出售给王**，该房屋建筑面积为117.35平方米。该合同附件二第一条主要约定：该房屋成交价格为338万元。第二条主要约定：1、买受人应于签订本附件当日支付出卖人定金3万元，该笔定金作为购房款的一部分（注：定金3万元在2014年2月15日之前给齐）。2、该房屋已经设定抵押，出卖人应于2014年2月17日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。3、出卖人同意买受人将购房款1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕后当日支付出卖人。4、买受人于2014年2月25日之前支付出卖人购房款167万元，于2014年4月25日之前支付出卖人购房款167万元。第三条主要约定：1、买卖双方应于2014年5月1日之前向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款。2、买卖双方应于取得《契税完税凭证》后3日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第四条主要约定：出卖人应于2014年5月1日之前将该房屋交付买受人。第五条主要约定：买卖合同履行过程中，买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。第六条主要约定：若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《买卖合同》及附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担相当于本附件约定成交价格的20%作为赔偿金。本条属于独立条款，在合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺方的赔偿责任。第七条主要约定：买卖双方应按约定履行义务，如逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本附件约定成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。

合同签订当日，王**出具《购房承诺书》，内容为：本人已详细阅读并清楚知晓《**务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实**务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京**（2011）8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。

合同签订后，王**分别于2014年2月12日、2014年2月16日向张**支付购房定金3000元、27000元，共计3万元。张**于2014年3月7日提前还清房屋贷款，并办理了解除房屋抵押登记手续。后经相关部门核验，王**家庭已拥有住房情况不符合限购政策规定。2014年3月12日，王**通过手机短信告知张**，因其本人没有购房资格，故双方签订的房屋买卖合同已无法继续履行，故此合同应为无效或应该解除。

本案庭审中，张**向法庭提供其与案外人袁**签订的房屋买卖合同，主张其于2014年5月31日将上述房屋另行出售给袁**。该合同载明房屋成交价格为2472000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价128000元。经查，张**与袁**于2014年7月15日办理了房屋所有权转移登记手续。

在本案审理过程中，张**与王宝珠均认可在2014年3月12日，上述房屋的价值在双方交易价格338万元的基础上下降15万元。

以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《购房承诺书》、定金收据、贷款还清确认书、购房资质核验结果、手机短信、房屋所有权转移登记申请书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张**与王**签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守约定。合同签订后，王**未依约于2014年2月25日前支付购房款167万元，且因其不具备购房资质，导致合同无法继续履行，双方签约目的无法实现，对此，王**应承担相应的违约责任。现张**要求解除合同，理由正当，本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，并考虑北京市房地产市场价值变动等因素，本院对张**要求王**赔偿房屋差价损失的诉讼请求予以支持。在差价损失赔偿额的认定上，本院认为，王**在知晓其不具备购房资质后，于2014年3月12日明确告知张**无法继续履行合同，此时张**应及时采取合理措施防止损失的扩大，后张**在与王**沟通无果后于2014年4月提起本案诉讼，此期间亦属合理，故本院以本案起诉时涉案房屋的市场价值合理确定房屋差价损失。张**主张按照其提供的与他人签订于2014年5月31日的房屋买卖合同计算房屋差价损失，本院不予支持。鉴于双方均未就涉案房屋在2014年4月时的价值申请评估，故本院参照双方认可的时点价值，综合考虑同时期房地产市场价值变动的幅度等因素，酌情确定王**应承担的赔偿金额。根据上述法律规定，张**要求王**赔偿其向他人支付的违约金及中介费损失，依据不足，本院不予支持。王**以其不具备购房资质为由，要求确认合同无效，并据此要求张**返还定金3万元，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告张**与被告王宝珠于二○一四年二月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

二、被告王**赔偿原告张**房屋差价损失人民币三十万元，于本判决生效后十日内执行。

三、驳回原告张**的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告王**的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费一万四千五百四十七元，由王**负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二百七十五元，由王**负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十一日