王**与王**等确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**诉被告王**、胡**确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月15日立案受理。依法由代理审判员代净担任审判长，与代理审判员黄**、人民陪审员王**组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王**及委托代理人赵**、郭*，被告王**，被告胡**的委托代理人许*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称：原告王**与被告王*丽系兄妹关系。2013年3月18日，被告王*丽隐瞒原告向北京市**居委会申请指定其为母亲冯**的监护人。之后，被告王*丽向北京**民法院提起要求宣告冯**为无民事行为能力人的终审判决。2014年3月13日，被告王*丽作为冯**的监护人与被告胡**签订了《存量房屋买卖合同》，出卖了冯**位于北京市东城区幸福北里××号楼×单元×××号房屋，建筑面积52.8平米，成交价格仅为人民币106万元。2014年11月10日，冯**在医院因医治无效死亡。被告王*丽作为冯**的法定代理人与被告胡**以低于市场价一半的价格买卖房屋，恶意串通，损害了冯**的财产利益，也损害了继承人原告王**的财产利益。二被告恶意串通的主观意思可以从以下几点看出：1、王*丽长期多处藏匿冯**，系觊觎冯**房产多年；2、王*丽发给原告的短信可以看出汇款200万元不是购房款，王*丽急于卖房用于填补自己买房的资金空缺；3、从二被告买卖房屋的时间点看出被告王*丽先交纳各项税费，后签署房屋买卖合同，收到购房款，且交易过户时间短，速度快，证明王*丽急于用钱，被告胡**低价收房；4、房屋出售前后，原告一直居住，并未有人看房购买，被告胡**未实地看房而进行交易，且合同对于履行期限、违约条款等未明确约定，可以看出该合同不是正常的房屋买卖合同。同时，王*丽作为冯**的指定监护人，并非为了被监护人的利益而处分房产。因此，被告王*丽无权处分，且胡**作为购房人受让房产时并非善意，不适用善意取得。故原告诉至法院，请求判令1、确认被告王*丽代理冯**与被告胡**于2014年3月13日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由二被告承担。

被告辩称

被告王**辩称：2010年1月31日，冯**授权被告王**全权处理她的一切事情。2010二中民终字第21340号民事判决书认定，该授权合法有效。为了便于为冯**做事，被告王**向北京市**居委会申请做冯**的监护人，被告的申请并无不当。位于本市东城区幸福北里××楼×门×××号房屋为冯**名下产权，但冯**自2008年8月30日被原告赶出住房。（2010）二中民终字第21340号民事判决书，维持了一审判决，要求王**腾退涉诉房屋。但原告拒绝腾房，故被告王**无奈只能为冯**卖房。被告王**将出售房屋的信息挂在网上，被告胡**因此与王**联系，在此之前二人并不相识，原告所称二被告恶意串通缺乏证据。2014年3月13日，被告王**代理冯**与被告胡**进行网签签订《存量房屋买卖合同》，约定冯**出售本市东城区幸福北里××楼×门×××号房屋的价格106万是纳税价格，但实际成交价为200万元。该笔购房款打到了被告王**的账户。交易当时没有中介到场。当时市场价能卖到250万至260万元，但由于原告拒不腾房，正常价格没人买，所以只能低于市场价格卖，胡**购房时知道王**在此居住，但被告王**向其出示过判决书、意见书和证明等材料，所以胡**才敢以低价购买。被告不同意原告的诉讼请求。

被告胡*凯辩称：1、原告不具有诉讼主体资格，原告并非《存量房屋买卖合同》的一方当事人，故不同意原告的诉讼请求。原告对本市东城区幸福北里××楼×门×××号房屋不享有任何权益。被告王**作为法定监护人代理房屋所有权人处分房屋，未侵害原告的权益，也与原告无关；2、被告胡*凯受让房屋是善意的。胡*凯与王**素不相识，通过在网上寻找房源而结识，最终通过北京万通置地房地**限公司居间办理交易手续，不存在欺诈和串通行为；3、被告胡*凯购房时审查了房屋的产权证，王**和冯**的身份证、承诺书、《关于为冯**办理房屋所有权转移登记的会商记录》、《意见书》、居委会《证明》等文件，尽到了谨慎注意义务，不存在过错；4、被告胡*凯支付了合理对价，支付购房款为200万元，并非低价购买；5、被告胡*凯所签房屋买卖合同合法有效，不存在合同无效情形。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告王**与被告王*丽系兄妹关系，分别为冯**的子女。冯**于2014年11月10日去世。本市东城区幸福北里××楼×层×门×××号房屋（以下简称涉诉房屋）原由冯**承租。2013年3月4日，冯**取得涉诉房屋的产权，房屋性质为房改房（成本价）。

2010年3月，冯**起诉王**、案外人张**及王**排除妨碍纠纷一案至北京市东城区人民法院，要求王**等人将涉诉房屋腾空交还冯**。本院经审理，判决王**等人腾房，王**等人不服，提起上诉。2010年12月，北京**人民法院作出（2010）二中民终字第21340号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2013年3月18日，北京市朝阳**社区居委会同意王**为冯**的监护人。同年5月28日，北京**民法院依法宣告冯**为无民事行为能力人。2014年3月13日，被告王**以法定代表人身份代理冯**与被告胡**进行网签《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号C863790，约定出卖人冯**将涉诉房屋出售给被告胡**，建筑面积52.8平方米，房屋成交价格为106万元。合同第三条约定，出卖人和买受人通过房地产经纪机构北京万通置地房地**限公司居间介绍成交。同月17日，被告胡**取得涉诉房屋的产权证。

另查，诉讼期间，被告胡**将涉诉房屋转让过户给了案外人史*。

庭审中，原告提交本院在另案到中介机构进行询价的工作笔录复印件，上载涉诉房屋2014年3月的市场价格约在5万元每平米，以及二手房买卖网页页面，证明涉诉房屋成交价格106万比市场价格低一半以上。对此，被告胡**、王**认可工作笔录真实性，但不认可网页页面的真实性。原告提交收到被告王**的短信4条，证明被告王**有恶意串通，低价卖房的意思表示。对此，被告王**表示认可短信真实性，但不认可证明目的，关于投资公司的内容是王**吓唬王**而说的，并不存在投资公司买房的情况。售房价为200万元，之所以低于市场价50万元卖房，是因为王**拒绝腾房，胡**知道王**居住在涉诉房屋内，但王**出具了相关判决、授权书和证明等材料，胡**才敢购买涉诉房屋。被告胡**不认可证据的真实性。原告提交31张照片和视频，证明母亲被王**藏匿，原告一直在找母亲，通过北**视台栏目第一次见到母亲，以及被告胡**带人员到原告家中砸门。对此，被告胡**认可出现胡**本人的照片及电视台拍摄照片的真实性，但不认可其他照片和视频的真实性，认为胡**确实到过涉诉房屋处，但是为了收房，并不是进行打砸。

被告胡**提交北京**屋管理局房屋登记管理科《关于为冯**办理房屋所有权转移登记的会商记录》、北京市朝阳区东风地区石佛**居委会《证明》及北**建委信访答复意见书，证明王**作为冯**的法定代理人签订房屋买卖合同和办理房屋过户手续具有法律依据。对此，原告王**认可真实性，被告王**认可真实性。被告胡**出具房屋所有权证、王**身份证、冯**身份证及承诺书复印件，承诺书显示售房收益“用于冯**今后生活、医疗等相关费用，由此产生的法律纠纷本人承担。承诺人：王**2014年3月12日”，证明被告胡**已经尽到审慎审查义务，没有过错。对此，原告王**不认可承诺书的真实性，但认可其他证据真实性，被告王**认可证据的真实性。被告胡**提交相关税费缴款凭证，证明被告胡**交纳了相关税费。对此，原告王**、被告王**均认可真实性。被告胡**提交2014年3月13日的中**银行凭证，显示被告胡**向被告王**的账户转账200万元，以及王**出具的收条，上载“收到胡**购买北京市东**号楼×层×门×××号房屋购房款的全部款项共计人民币贰百万元正。收款人王**”，证明被告胡**实际支付购房款为200万元。对此，原告王**不认可收条的真实性，但认可银行凭证真实性，认为胡**支付的200万不是购房款，仅认可网签合同约定的房价款106万元。被告王**认可证据真实性。被告胡**提交（2010）二中民终字第21340号民事判决书，证明原告王**对涉诉房屋不享有任何权利。对此，原告王**认可真实性，但不认可关联性。被告王**认可证据真实性。

庭审中，被告王**陈述王**告知过被告胡**房屋被原告王**强占，无法看房。对此，被告胡**不认可王**所述，称胡**不知道原告在涉诉房屋中居住，王**没有出具过关于腾房的二审文书，被告胡**看房时涉诉房屋为空置状态。对此，本院向北京万通置地房地**限公司核实，该公司称并未居间王**与胡**之间就涉诉房屋的交易，但出借过网签钥匙盘，故认可网签是以该公司名义进行。对此，双方当事人均认可该公司的陈述。

诉讼中，本院到北京市公安局东城分局龙潭派出所调取出警记录，显示“2014年4月15日，已将双方带回派出所工作”，但因民警患病，无法核实是否存在询问笔录，也无法向法院出示。对此，原告及二被告均认可真实性。本院到中国工**限公司及中国建**限公司调取被告王**相关帐号明细，显示被告王**自2014年3月13日收到200万元之后用于基金购买和理财购买，并于2014年7月30日汇款140万元至王**中国建设银行帐号，并最终用于王**另行购买房屋，被告王**账户内没有向被告胡**汇款的记录。对此，原告及二被告均认可真实性。王**称，虽然房屋在其个人名下，但也是为了让母亲生前有稳定的居住环境，王**系借用母亲的卖房款购房。对此，原告王**不予认可。

上述事实，有《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出警记录，查询存款函（回执），银行账户明细，《诊断证明书》，及当事人的当庭陈述等证据在案为证。

本院认为

本院认为：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据本案查明的事实，冯**为无民事行为能力人，被告王**为其监护人。被告王**以监护人身份处分冯**的房屋所有权，但王**用自己名下的银行账户收取冯**售房款并用于理财，最终用该钱款为自己购买了房屋，应认定为王**非为冯**的利益而处分冯**的房屋所有权，违反了法律法规强制性规定。因此，被告王**与被告胡**签订的关于出售涉诉房屋的合同应依法认定为无效。被告胡**在被告王**提供委托书、监护人证明及身份证明等手续的情况下，有理由相信被告王**有权代理处分财产，故胡**在该房屋买卖过程中无过错。原告王**主张二被告恶意串通，损害冯**及王**的合法利益，而致涉诉合同无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：

裁判结果

确认被告王**代理冯**与被告胡**于二〇一四年三月十三日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。

案件受理费14340元，由被告王**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月十八日