陈*与乐天**公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈*因与被上诉**限公司（以下简称乐*超市）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第14307号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年3月，陈*起诉至原审法院称：2013年8月20日，我与乐*超市签订《场地租赁合同》，承租乐*超市经营的北京市朝阳区朝阳路×号场地（以下称涉诉场地），租赁期限自2013年8月20日至2014年9月19日，租金为每月5799元。合同签订后，乐*超市向我交付了涉诉场地，我也交纳了保证金19397元、管理费1143元、3个月的租金17397元。承租后不久，消防部门通知称乐*超市商场整体没有通过消防验收，故不允许营业。我认为，因乐*超市交付的场地消防验收不合格，导致我无法对外经营，合同目的无法实现。2014年1月9日，我搬离了涉诉场地。现我诉请法院判令：1.确认双方所签《场地租赁合同》于2014年1月9日解除；2.乐*超市返还保证金19397元、管理费1143元、3个月的租金17397元；3.乐*超市赔偿经济损失44100元。

乐*超市答辩并反诉称：陈**述与我公司签合同、交费以及2014年1月9日撤场的情况属实。在合同履行过程中，消防部门确实要求过整改，但是不影响陈*的正常经营。合同约定我公司只是协助陈*办理消防验收手续，陈*自己也有办理的义务。自合同签订开始，陈*就具备营业条件，其所述合同目的无法实现缺乏依据，故我公司不同意陈*的全部诉讼请求。我公司同时提出反诉，要求陈*继续履行合同：1.支付2013年12月20日至2014年3月19日的租金17397元、管理费1143元；2.以上述款项为基数，按照日千分之五的标准，支付自2013年11月26日至陈*实际给付上述款项之日止的逾期付款违约金；3.支付空调费1319.40元、电费722.60元。

一审被告辩称

陈*就反诉辩称：因我已搬离涉诉场地，并已通知乐*超市，但乐*超市拒绝办理交接手续。现合同已经解除，我不同意乐*超市的全部反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：陈*、乐*超市于2013年8月20日签订《场地租赁合同》，约定：陈*承租涉诉场地用于经营，建筑面积47.66平方米，月租金5799元；租赁期限自2013年8月20日至2014年9月19日止，其中2013年8月20日至2013年9月19日为装修免租期；陈*在合同签署后三日内，须向乐*超市支付3个月租金17397元；在整个租赁期内，陈*以每3个月为一个租金支付周期，陈*应当于每个支付周期末月的25日之前向乐*超市支付下个周期的固定租金；陈*在本合同签署之日起三日内向乐*超市支付押金11598元；本合同提前终止或到期终止之日起三个月内，如果陈*已经按照本合同约定履行全部义务并且乐*超市无异议后，乐*超市可以向陈*无息返还押金；陈*在本合同签署之日起三日内向乐*超市一次性缴纳质量保证金5799元；如果租赁期间及合同终止之日起三个月内未发生针对陈*服务投诉或者纠纷，本合同提前终止或到期终止三个月后，乐*超市向陈*无息返还质量保证金；陈*在本合同签署之日起三日内应向乐*超市支付首期管理费，管理费按每月381元进行计算；陈*在租赁场地开始装修施工前三日内应向乐*超市支付装修管理保证金2000元；待陈*装修完毕乐*超市检查通过后无息返还。

该合同同时约定：乐*超市应积极协助陈*办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生、广告及其它国家规定的申请报批手续，包括向陈*提供办理报批所需的应由乐*超市提供的相关文件，因报批产生的相关费用由陈*承担；陈*在开业前应自行取得环评、二次消防报批等政府部门规定的相关报批手续；否则因陈*未取得该等报批手续，由此给乐*超市造成损失的，陈*应承担由此给乐*超市造成的全部损失。

一审庭审中，双方均认可陈*于合同签订后依约交纳了保证金19397元、管理费1143元、租金17397元，陈*于2014年1月9日搬离了涉诉场地，此后未再交费。

为证明经济损失，陈*提交了以下证据：1.《装修合同》及票据，用以证明其支出了装修费29008.80元；2.其与案外人签订的《导购员劳动合同》及工资签收单，用以证明其支出了劳务费23000元。乐天超市对此组证据均不予认可。

陈*提交函件、律师函、快递单及查询结果，用以证明其分别于2013年12月27日、12月31日、2014年1月9日，三次就消防验收不合格一事，书面向乐*超市提出异议，并要求解除合同，三份快递均已签收。乐*超市认可快递单上的收件地址为该公司的注册地址，但表示不清楚陈*邮寄的材料具体是什么材料，也没有收到相关函件，且陈*不享有合同解除权。

乐*超市提交《场地交付确认书》、《场地交付确认表》，用以证明该公司于2013年8月20日将涉诉场地交付给了陈*。陈*对此份证据不持异议。乐*超市提交《公函》，用以证明其向陈*催要过第二期租金、管理费等相关费用。陈*对此不予认可，并表示未收到该函件。乐*超市未就函件的送达情况举证。

关于消防验收的情况，乐*超市提交了以下证据：1.2007年11月7日的《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》，用以证明涉诉场地所在建筑物整体已于2007年经消防验收合格。2.2013年8月20日的《北京**公安消防支队建设工程消防验收意见书》，载明：“报验范围：首层（4-5）-（4-9）轴与（4-C）-（4-H）轴相交处及（4-9）-（4-15）轴与（4-E）-（4-H）轴相交处，建筑面积：1864平方米，使用性质：超市。……综合评定消防验收结论为：合格。……该工程属于公众聚集场所，投入使用、营业前应向我支队申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”3.2013年12月18日的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，用以证明上述区域经验收合格。4.2014年1月2日的《北京**公安消防支队建设工程消防验收意见书》，载明：“报验范围：首层（4-A）-（4-E）轴与（4-8）-（4-14）轴相交处的4-15号铺面及公共区域、二层（4-B）-（4-E）轴与（4-7）-（4-12）轴相交处的21-31号铺面及公共区域，建筑面积1219.6平方米，使用性质：商铺。……综合评定消防验收结论为：合格。……该工程属于公众聚集场所，投入使用、营业前应向我支队申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”5.2014年1月21日的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，用以证明上述区域经验收合格。

陈*对上述证据的真实性均不持异议，但表示乐*超市最后取得消防验收合格证的时间是2014年1月。

法院向消防部门调取了2013年12月27日的《责令限期改正通知书》和2014年1月9日的《行政处罚决定书》，载明，2013年12月26日，北京市**防支队对北京市朝阳区朝阳路×号楼的乐天**闸环岛店进行消防安全检查时，发现乐天超市地上二层未经消防验收擅自使用，存在应当进行消防验收的建设工程未经消防机构验收或者验收不合格，擅自投入使用的消防违法行为，决定给予乐天**闸环岛店地上二层停止使用并处罚款三万元整的行政处罚。

乐*超市对上述证据的真实性不持异议，但表示该公司与北京杨*环岛店二层美食城另有纠纷。上述证据系因二层美食城擅自使用煤气罐，不符合消防规定，故受到处罚。处罚结果只是针对商场二层美食城，而非整个二层，且与一层无关。

经询，陈*表示其自2013年“十一”假期过后开始营业，其间消防部门曾多次检查，要求其停业整顿，但都是口头通知，没有证据提交。乐*超市未就其反诉的空调费、电费提交证据。陈*表示在涉诉场地已办理营业执照，关于装修损失，陈*不申请鉴定。陈*、乐*超市均同意，就涉诉场地内可拆除、可移动的设施设备自行交接。

一审法院认为

原审法院认为：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，陈*、乐*超市所签《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利，履行义务。现双方的争议焦点在于，2014年1月9日陈*搬离涉诉场地的行为是否合法。在这一问题上法院持肯定态度，理由如下：

首先，《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据查明的事实，北京市朝阳区朝阳路×号楼1、2层属于公众聚集场所，应当适用这一规定。其次，根据乐*超市提交的《北京**公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，涉诉场地系在2014年1月21日以后才达到了法律规定的使用条件。在此之前，陈*依法均享有合同解除权。再次，在未达到法定使用条件之前，公安消防管理部门针对北京市朝阳区朝阳路×号楼地上二层作出了处罚。尽管处罚对象并非陈*，但检查时间系在2013年12月26日，势必对陈*的经营产生影响。结合处罚的事实，陈*关于开业后公安消防管理部门多次口头要求其停业整顿的陈述也具有一定的合理性。最后，陈*于2013年12月27日、12月31日、2014年1月9日，三次就消防验收不合格一事，书面向乐*超市提出异议，并要求解除合同。陈*邮寄的地址系乐*超市公司注册地址，邮件也均显示有人签收，应当视为陈*依法行使了合同解除权。

综合上述原因，在乐**市提供的场地未达到法定使用条件，陈*行使合同解除权的情况下，陈*于2014年1月9日搬离涉诉场地于法有据，不应认定为违约行为。因此，对于陈*的第1项诉讼请求，法院予以支持。关于陈*的第2项诉讼请求，合同解除后，乐**市收取的保证金（包括《场地租赁合同》约定的押金、质量保证金、装修管理保证金）应予退还。尽管乐**市提供的涉诉场地不符合法律规定的使用条件，但考虑到陈*自2013年“十一”假期过后即开始营业，使用涉诉场地获得了相关利益。根据合同法的一般原则，获得利益一方应当支付对价。故对于截至2014年1月9日的管理费、租金，法院认定乐**市无需退还。关于陈*的第3项诉讼请求，相关证据法院难以采信，加之双方均同意就涉诉场地内可拆除、可移动的设施设备自行交接，而劳务费属于陈*经营所正常支出的成本。故对其此项请求，法院不予支持。

关于乐*超市的第1项反诉请求，陈*支付租金至2013年12月19日，故对于2013年12月20日至2014年1月9日的租金、管理费，法院予以支持。考虑到系因乐*超市违约导致合同解除，对于乐*超市的反诉请求2，法院不予支持。乐*超市就反诉请求3未提交证据，法院亦不予支持。

据此，原审法院于2015年7月做出判决如下：一、陈*与乐天**公司就北京市**×号场地所订立的《场地租赁合同》于二○一四年一月九日解除；二、乐天**公司于判决生效后七日内向陈*返还保证金一万九千三百九十七元；三、陈*于判决生效后七日内向乐天**公司交纳租金四千零五十九元三角、管理费二百六十六元七角；四、驳回陈*其他诉讼请求；五、驳回乐天**公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，陈*不服原审法院判决，上诉至本院称：原审法院判决第三项判令陈*向乐*超市交纳租金和管理费的处理不当，适用法律有误。请求二审法院撤销该判项，并依法改判。乐*超市公司同意原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。

以上事实，有《场地租赁合同》、《场地交付确认书》、《场地交付确认表》、《北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及当事人陈述等证据材料，在案佐证。

本院认为

本院认为，本案争议的关键是陈*应否向乐*超市交纳其实际营业期间的相应租金和管理费。租赁合同的核心在于一方提供租赁物、一方交纳相应的租金。本案中，双方均同意解除双方的租赁合同，但是鉴于陈*已经在涉案租赁场地进行经营，并且实际取得相应收益，按照民事活动的公平和诚信原则，陈*应向乐*超市交纳一定的租金和管理费用；原审法院在核算租金和管理费的具体数额时，也已经依照合同的约定扣减了装修免租期期间的费用。陈*抗辩所称的应从正式开业之日起算租金和管理费的意见，缺乏相应依据。

综上，陈*提出的上诉请求，本院无法支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1851元，由陈*负担1566元（已交纳925元，余款于本判决生效后七日内交至原审法院）；由乐天**公司负担285元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。反诉案件受理费289元，由乐天**公司负担264元（已交纳），由陈*负担25元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费50元，由陈*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十七日