原告刘*、狄**与被告新**有限公司、唐**、庞**、李*商品房买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告刘*、狄**与被告新**有限公司（以下简称新**公司）、唐**、庞**、李*商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案后，依法组成合议庭于2015年4月8日、10月28日公开开庭进行了审理。原告刘*及两原告共同委托代理人李**，被告新**公司的委托代理人王**、成凤忠，被告唐**、庞**、李*到庭参加诉讼。本案在审理过程中依法延长了审限，现已审理终结。

原告诉称

原告刘*、狄**共同诉称：2013年1月10日，原告与新**公司签订商品房认购协议书一份。随后，原告与新**公司、唐**又签订一份补充协议，约定：唐**应当在2013年7月10日前办理房屋解封手续，如不能办理，自愿退还购房款及房款利息3%；新**公司同意在六个月内办理解押手续，如不能，违约金由公司负责。因唐**欠庞**、李*款项，故唐**指令原告将购房款支付给庞**、李*。购房款支付后，新**公司和唐**至今没有办理上房合同及产权证，严重违反了合同约定。为此，请求判令被告退还原告购房款480826元并支付滞纳金346194.72元。

庭审中，两原告将诉讼请求明确为：1.请求判令被告唐**返还购房款480826元；2.请求判令被告新东方公司支付购房款滞纳金346194.72元（自2013年1月10日起至2015年1月20日，按月利率3%计算）。

被告辩称

被告新东**司辩称：支付滞纳金的条件不具备；滞纳金的计算没有事实和法律依据；滞纳金也高于法律规定，请求法庭予以调整。

被告唐**辩称：唐**欠庞**和李*借款未还，新**公司应退还唐**购房款；为此，新**公司将涉案房屋作价抵债给唐**，唐**又将房屋抵债给庞**、李*，后庞**、李*将房屋出卖给两原告。房屋当时开在唐**名下，唐**到新**公司将名字调换到刘*名下，之后刘*写了一份协议让唐**签字。两原告怎么向庞**和李*支付购房款，唐**不知道。唐**要求新**公司退还房款和违约金给两原告。

被告庞*香辩称：唐**欠庞*香和李*借款未还，新**公司又少唐**钱，新**公司抵一套房子给唐**，唐**又将房子抵给庞*香和李*。后来庞*香、李*就将房屋出卖给两原告，两原告向**香和李*分别支付23万元。房屋是开在唐**名下，且新**公司还把房屋备案在其他人名下，他们答应解除备案；刘*不放心就写了一份协议，他们同意并签字。

被告李*辩称：当时唐**只是将购房手续交给李*，并非抵债给李*。2013年1月10日，卖房时唐**也在场，唐**让狄**向李*支付购房款，但李*只收到23万元。房子如果交付给李*，唐**就不用再去办手续了。

本院查明

经审理查明：2013年1月10日，新**公司与两原告签订《苏**中心二期商品房认购协议书》一份，约定：两原告认购新**公司开发建设的苏**中心二期14幢405室房屋（以下称涉案房屋），价款480826元，两原告于签订协议书时付清该款。由于新**公司欠唐**金钱债务未清偿，唐**欠庞**、李*金钱债务未清偿，经几方协商，两原告分别向庞**、李*支付23万元，新**公司分别向两原告出具240413元的收据各一张。又由于在与两原告签订认购协议前，新**公司已经就涉案房屋与他人签订商品房买卖合同，并将合同在房管部门进行备案；为此，新**公司、唐**同日签署《协议书》一份，主要内容为：两原告向唐**购买涉案房屋，由于房屋无法在新沂房管局备案，两原告要求唐**于2013年7月10日前办理解封手续，如不能办理，唐**自愿退还所有购房款和房款利息3%；新**公司同意在六个月内办理解押手续，如不能，违约金由公司负担。关于“房款利息3%”，两原告认为是按照月利率3%计算违约金，新**公司、唐**则认为是按照房款的3%计算违约金。协议签订后，新**公司将房屋交付给两原告，原告狄**已装修使用。之后，由于新**公司、唐**至今未办理商品房买卖合同的解除备案手续，两原告为此提起本案诉讼。

另查明：原告狄**当庭表示不再要求被告赔偿因装修所造成的损失。

以上事实，有两原告提供的《苏**中心二期商品房认购协议书》、《协议书》、收款收据，原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。

本院认为

本院认为：2013年1月10日，两原告与新**公司订立的认购协议符合法律规定，依法成立、生效；同日，新**公司、唐**通过签署《协议书》的方式向两原告作出关于解除涉案房屋商品房买卖合同备案手续承诺的民事行为也符合法律规定，一经作出即生效。新**公司在《协议书》中的承诺，两原告接受，应当视为认购协议的补充，属于双方订立协议的约定范围。唐**虽非合同当事人，但其向两原告作出的承诺，依法也应当履行。两原告按照约定支付购房款后，新**公司、唐**也应当按照约定和承诺解除涉案房屋商品房买卖合同的备案手续，未履行该项义务，两原告订立认购协议的目的就不能实现，故两原告依法有权解除认购协议。协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

两原告根据新**公司、唐**在《协议书》中的承诺，要求唐**返还购房款及要求新**公司支付违约金，符合法律规定，应予支持。由于两原告实际支付的购房款只有46万元，因此唐**返还购房款的数额也应当确定为46万元。关于违约金的计算标准“房款利息3%”，两原告主张应当理解为按照月利率3%计算，但新**公司、唐**不予认可，从文义上理解，应当是按照房款的3%计算违约金；因此，新**公司应当向两原告支付违约金13800元（46万元×3%）。

涉案房屋由新**公司依据认购协议交付给两原告，协议解除后，两原告应当将房屋返还给新**公司。原告狄**当庭表示不再要求被告赔偿因装修所造成的损失，此系处分权利行为，不违反法律规定，应予准许。原告狄**在腾退房屋时，不得因拆除装修物品而损害房屋，否则，有可能承担赔偿责任。

唐**关于新**公司应当负有返还购房款义务的抗辩主张；本院认为，因两原告未向新**公司提出要求其返还购房款的诉讼请求，评判新**公司是否应当返还购房款，在本案中没有意义，故对唐**的该项抗辩主张，本案不予理涉。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告唐**于本判决生效后十日内向原告刘*、狄**返还购房款46万元。

二、被告新**有限公司于本判决生效后十日内向原告刘*、狄**支付违约金13800元。

三、原告刘*、狄**于本判决生效后三十日内将苏北物流中心二期14幢405室房屋腾空后退还给被告新沂市**限公司。

四、驳回两原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。

案件受理费12070元，由原告刘*、狄**共同负担3663元，由被告唐**、新沂市**限公司共同负担8200元，被告新沂市**限公司单独负担207元（两原告已预交，被告唐**、新沂市**限公司负担部分由其随案款一并向两原告支付）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十九日