刘海新与乐天**公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）刘**（以下称原告）与被告（反诉原告）乐天**公司（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年9月24日，我与被告签订《场地租赁合同》，承租被告经营的北京市朝阳区朝阳路X号院X号楼X层X号场地（以下称涉诉场地），租赁期限自2013年9月25日至2014年10月24日，租金为每月4757元。合同签订后，被告向我交付了涉诉场地，我也交纳了保证金16271元、管理费939元、三个月的租金14271元。承租后不久，消防部门通知称被告商场整体没有通过消防验收，故不允许营业。我认为，因被告交付的场地消防验收不合格，导致我无法对外经营，合同目的无法实现。2014年1月9日，我搬离了涉诉场地。现我诉至法院，要求：1、确认双方所签《场地租赁合同》于2014年1月9日解除；2、被告返还保证金16271元、管理费939元、三个月的租金14271元；3、被告赔偿经济损失37

000元。

被告答辩并反诉称：原告所述与我公司签合同、交费，以及2014年1月9日撤场的情况均属实。合同履行过程中，消防部门确实要求过整改，但是不影响原告的正常经营。合同约定我公司只是协助原告办理消防验收手续，原告自己也有办理的义务。自合同签订开始，原告就具备营业条件，其所述合同目的无法实现缺乏依据，故我公司不同意原告的全部诉讼请求。我公司同时提出反诉，要求原告继续履行合同：1、支付2014年1月25日至4月24日的租金14271元、管理费939元；2、以上述款项为基数，按照日千分之五的标准，支付自2013年12月25日至原告实际给付上述款项之日止的逾期付款违约金；3、支付空调费1082.50元、电费430.31元。

原告就被告反诉辩称：因我已搬离涉诉场地，并已通知被告，但被告拒绝办理交接手续。现合同已经解除，我不同意被告的全部反诉请求。

本院查明

经审理查明：原、被告签订《场地租赁合同》（落款未注明日期），约定：原告承租涉诉场地用于经营，建筑面积39.1平方米，月租金4757元；租赁期限自2013年9月25日至2014年10月24日止，其中2013年9月25日至2013年10月24日为装修免租期；原告在合同签署后三日内，须向被告支付3个月租金14271元；在整个租赁期内，原告以每3个月为一个租金支付周期，原告应当于每个支付周期末月的25日之前向被告支付下个周期的固定租金；原告在本合同签署之日起三日内向被告支付押金9514元；本合同提前终止或到期终止之日起三个月内，如果原告已经按照本合同约定履行全部义务并且被告无异议后，被告可以向原告无息返还押金；原告在本合同签署之日起三日内向被告一次性缴纳质量保证金4757元；如果租赁期间及合同终止之日起三个月内未发生针对原告服务投诉或者纠纷，本合同提前终止或到期终止三个月后，被告向原告无息返还质量保证金；原告在本合同签署之日起三日内应向被告支付首期管理费，管理费按每月313元进行计算；原告在租赁场地开始装修施工前三日内应向被告支付装修管理保证金2000元；待原告装修完毕被告检查通过后无息返还。

该合同同时约定：被告应积极协助原告办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生、广告及其它国家规定的申请报批手续，包括向原告提供办理报批所需的应由被告提供的相关文件，因报批产生的相关费用由原告承担；原告在开业前应自行取得环评、二次消防报批等政府部门规定的相关报批手续；否则因原告未取得该等报批手续，由此给被告造成损失的，原告应承担由此给被告造成的全部损失。

庭审中，双方均认可原告于合同签订后依约交纳了保证金16271元、管理费939元、租金14

271元，原告于2014年1月9日搬离了涉诉场地，此后未再交费。

为证明经济损失，原告提交：1、其与案外人签订的《店面装修施工协议书》及收据，用以证明其支出了装修费25408元。2、其与案外人签订的《用工合同协议书》，用以证明其支出了劳务费9333元。被告对此组证据均不予认可。

原告提交函件、律师函、快递单及查询结果，用以证明其分别于2013年12月27日、12月31日、2014年1月9日，三次就消防验收不合格一事，书面向被告提出异议，并要求解除合同，三份快递均已签收。被告认可快递单上的收件地址为该公司的注册地址，但表示不清楚原告邮寄的材料具体是什么材料，也没有收到相关函件，且原告不享有合同解除权。

被告提交《场地交付确认书》、《场地交付确认表》，用以证明该公司于2013年9月24日将涉诉场地交付给了原告。原告对此份证据不持异议。被告提交《公函》，用以证明其向原告催要过第二期租金、管理费等相关费用。原告对此不予认可，并表示未收到该函件。被告未就函件的送达情况举证。

关于消防验收的情况，被告提交：1、2007年11月7日的《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》，用以证明涉诉场地所在建筑物整体已于2007年经消防验收合格。2、2013年8月20日的《北京**公安消防支队建设工程消防验收意见书》，载明：“报验范围：首层（4-5）-（4-9）轴与（4-C）-（4-H）轴相交处及（4-9）-（4-15）轴与（4-E）-（4-H）轴相交处，建筑面积：1864平方米，使用性质：超市。……综合评定消防验收结论为：合格。……该工程属于公众聚集场所，投入使用、营业前应向我支队申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”3、2013年12月18日的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，用以证明上述区域经验收合格。4、2014年1月2日的《北京**公安消防支队建设工程消防验收意见书》，载明：“报验范围：首层（4-A）-（4-E）轴与（4-8）-（4-14）轴相交处的4-15号铺面及公共区域、二层（4-B）-（4-E）轴与（4-7）-（4-12）轴相交处的21-31号铺面及公共区域，建筑面积1219.6平方米，使用性质：商铺。……综合评定消防验收结论为：合格。……该工程属于公众聚集场所，投入使用、营业前应向我支队申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”5、2014年1月21日的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，用以证明上述区域经验收合格。

原告对上述证据的真实性均不持异议，但表示被告最后取得消防验收合格证的时间是2014年1月。

本院向消防部门调取了2013年12月27日的《责令限期改正通知书》和2014年1月9日的《行政处罚决定书》，载明，2013年12月26日，北京市**防支队对北京市朝阳区朝阳路7号院14号楼的被告北京杨*环岛店进行消防安全检查时，发现被告地上二层未经消防验收擅自使用，存在应当进行消防验收的建设工程未经消防机构验收或者验收不合格，擅自投入使用的消防违法行为，决定给予被告北京杨*环岛店地上二层停止使用并处罚款三万元整的行政处罚。

被告对上述证据的真实性不持异议，但表示该公司与北京杨*环岛店二层美食城另有纠纷。上述证据系因二层美食城擅自使用煤气罐，不符合消防规定，故受到处罚。处罚结果只是针对商场二层美食城，而非整个二层，且与一层无关。

经询，原告表示其自2013年“十一”假期过后开始营业，其间消防部门曾多次检查，要求其停业整顿，但都是口头通知，没有证据提交。被告未就其反诉的空调费、电费提交证据。原告表示在涉诉场地未办理营业执照，关于装修损失，原告不申请鉴定。原、被告均同意，就涉诉场地内可拆除、可移动的设施设备自行交接。

以上事实，有《场地租赁合同》、《场地交付确认书》、《场地交付确认表》、《北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及当事人陈述等相关证据在案为证。

本院认为

本院认为：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，原、被告所签《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利，履行义务。现双方的争议焦点在于，2014年1月9日原告搬离涉诉场地的行为是否合法。在这一问题上本院持肯定态度，理由如下：

首先，《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据查明的事实，北京市朝阳区朝阳路7号院14号楼1、2层属于公众聚集场所，应当适用这一规定。其次，根据被告提交的《北京**公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，涉诉场地系在2014年1月21日以后才达到了法律规定的使用条件。在此之前，原告依法均享有合同解除权。再次，在未达到法定使用条件之前，公安消防管理部门针对北京市朝阳区朝阳路7号院14号楼地上二层作出了处罚。尽管处罚对象并非原告，但检查时间系在2013年12月26日，势必对原告的经营产生影响。结合处罚的事实，原告关于开业后公安消防管理部门多次口头要求其停业整顿的陈述也具有一定的合理性。最后，原告于2013年12月27日、12月31日、2014年1月9日，三次就消防验收不合格一事，书面向被告提出异议，并要求解除合同。原告邮寄的地址系被告公司注册地址，邮件也均显示有人签收，应当视为原告依法行使了合同解除权。

综合上述原因，在被告提供的场地未达到法定使用条件，原告行使合同解除权的情况下，原告于2014年1月9日搬离涉诉场地于法有据，不应认定为违约行为。因此，对于原告的第1项诉讼请求，本院予以支持；对于被告的第1、2项反诉请求，本院不予支持。被告就反诉请求3未提交证据，本院亦不予支持。

关于原告的第2项诉讼请求，合同解除后，被告收取的保证金（包括《场地租赁合同》约定的押金、质量保证金、装修管理保证金）应予退还。尽管被告提供的涉诉场地不符合法律规定的使用条件，但考虑到原告自2013年“十一”假期过后即开始营业，使用涉诉场地获得了相关利益。根据合同法的一般原则，获得利益一方应当支付对价。故对于截至2014年1月9日的管理费、租金，本院认定被告无需退还。对于2014年1月10日至1月24日的管理费、租金，因合同解除后原告未使用涉诉场地，被告仍应予以退还。

关于原告的第3项诉讼请求，相关证据本院难以采信，加之双方均同意就涉诉场地内可拆除、可移动的设施设备自行交接，而劳务费属于原告经营所正常支出的成本。故对其此项请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）刘*新与被告（反诉原告）乐天**公司就北京市朝阳区朝阳路X号院X号楼X层X号场地所订立的《场地租赁合同》于二○一四年一月九日解除。

二、被告（反诉原告）乐天**公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）刘**返还保证金一万六千二百七十一元、租金二千三百七十八元五角、管理费一百五十六元五角。

三、驳回原告（反诉被告）刘*新其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）乐天**公司全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1512元，由原告（反诉被告）刘*新负担1242元（已交纳755元，于本判决生效后七日内交纳487元），由被告（反诉原告）乐天**公司负担270元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费189元，由被告（反诉原告）乐天**公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一五年六月十五日