王**与刘*房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人刘*租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第05318号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**于2014年3月在原审诉称：2005年4月1日，北京天**展公司（以下简称天**司）与刘*签订《租赁合同》一份，合同约定刘*租用部分房屋，租赁期限为10年，自2005年4月1日至2015年3月31日止，租金每年人民币4万元，自第二年起每年4月初为交款日。

2007年2月10日，我通过竞拍方式依法取得北京市**工业公司所有（以下简称机电公司）、天**司使用的位于北京市顺义区复兴村东减河村北建筑物（京房权证顺国字第00600号建筑面积5656.8平方米财产权益）及京顺国用（2002）字第0101号27758.51平方米土地使用权。我与卖方北京市**工业公司的交接单清楚表明：北京**限公司拍卖的上述建筑物财产权益及土地使用权益（使用年限以政府相关部门规定为准）于2007年2月10日房地产专场拍卖会上顺利成交，成交金额为450万元人民币，买受人为王华丽。之后顺**公司将房屋和土地权证全部交给了我。

我取得上述不动产产权和使用权后，曾多次要求刘*交纳租金，均未果。

2009年4月12日，北京**设委员会发布顺拆告字（2009）第4号《北京市顺义区房屋拆迁公告》，本案涉诉租赁房屋和场地均在被拆迁范围内，我据此依据《租赁合同》第十条之约定与刘*协商解除《租赁合同》，未果。

经查，2005年1月10日，天**司向机电公司申请破产，同年1月12日获批，同年3月30日，北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会作出同意北京天**展公司破产的批复。

综上，为维护我的合法权益，故诉至法院要求判令：1.解除我与刘*之间的《租赁合同》关系；2.刘*将占有使用的《租赁合同》所涉房屋及场地全部腾清并交还给我；3.刘*给付我租金人民币240000元（期间为2008年4月1日至2014年3月31日止）；4.刘*每日按110元标准给付我自2014年4月1日起至解除之日止的租金；5.要求刘*给付我自《租赁合同》解除之日至租赁房屋场地交还给我之日止的使用费，每日按110元计算。6.案件受理费由刘*负担。

一审被告辩称

刘*在原审法院辩称：王**取得争议标的违法，其无权作为诉讼主体，故法院应当裁定驳回王**的起诉。

一审法院查明

原审法院经审理查明：天**司，原住所地在北京市顺义区仁和地区复兴村北，该公司于1992年11月23日成立。天**司的原经营场所位于顺义区复兴村东减河北侧，上有占地面积5656.8平方米的平房，于2002年6月11日登记在机电公司名下，房屋产权证号为京房权证顺国字第××号。而涉诉房屋所在院落土地共计27758.51平方米，国有土地使用证为京顺国用（2002）字第××号，登记使用权人为机电公司.

2005年5月13日，天**司向原审法院申请破产，原审法院受理。2005年6月17日，原审法院作出（2005）顺民破字第4408号民事裁定，裁定宣告天**司破产，并成立清算组。

天**司清算组于2005年7月委托北京明**限责任公司对天**司的全部资产及负债以2005年6月17日为评估基准日至进行了评估工作。评估的财产中包括涉诉的建筑物即位于北京市顺义区复兴村东减河北侧的平房，建筑总面积5656.8平方米。

2005年8月30日，原审法院召开第一次债权人会议。2006年1月18日，原审法院召开第二次债权人会议。

2006年1月20日，破产清算组出具《关于执行破产财产清偿分配方案的总结报告》，该报告就执行清偿方案的执行结果进行了汇报，报告载明：……一、收回破产财产拍卖资金。该厂破产财产于2005年9月28日经“北京**有限公司”公开拍卖给“北京市顺佳升源副食品公司”，受让方于2005年11月1日将拍卖成交款156万元经拍卖公司以转账方式打入清算组帐户……。

2006年2月20日，原审法院裁定终结天**司破产还债程序。

另查一，2005年4月1日，天**司与刘*签订租赁合同，天**司将坐落在北京市顺义城北、路*部分场地及地上物租给刘*；租赁期限为10年，起租时间为2005年4月1日至2015年3月31日止；年租金，每年4万元人民币……。

刘*分别于2005年10月17日、2006年4月3日、2007年4月28日分三次将直至2008年3月31日的租金交至机电公司。

2007年2月1日，北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于北京市**工业公司拍卖原天**司资产清偿原区信用联社债务的批复》（顺国资复（2007）4号），该批复全文如下：北京市**工业公司：你单位报来的《关于机械电子工业公司拟拍卖天**司资产清偿区信用联社债务的请示》，经研究批复如下：一、同意机电公司将天**司资产进行公开拍卖。二、拍卖所得用于清偿你单位及下属企业所欠原信用联社的全部贷款。三、拍卖过程要严格遵守相关法律法规，拍卖结束后，及时办理贷款清偿手续。

2007年2月2日，机电公司与北京**限公司签订北京市委托拍卖合同，合同约定：拍卖成交日前的债权、债务与买受人无关联，自拍卖成交之日起，相关权利、义务一并转移至买受人；委托人通知租户是否行使优先购买权；标的经拍卖成交的，委托人应负责将实物和财产权利转移至买受人名下，因委托人的原因，致使无法交割的，委托人需承担一切法律后果并承担相应的责任。拍卖标的清单显示拍卖标的为顺义区复兴村东减河村北侧地上建筑物京房权证顺国字第××号，建筑面积5656.8平方米财产权益及京顺国用（002）字第××号27758.51平方米土地使用权益（使用年限以政府相关部门规定为准）。

2007年2月10日，王**与北京**限公司签订拍卖成交确认书，王**以450万元人民币拍得上述标的，并于当日与机电公司完成了交接手续，交接清单载明物品包括京权证顺国字第××号、京顺国用字第××号证各一本、地上建筑物（现状）、变压器、水井、电表、上、下水配套设施及相关配套附属物。

2008年2月26日，顺义区人民政府发布顺政发（2008）17号文件作出关于撤销区机械电子工业公司的通知。

庭审中，王**主张其于2008年4月16日向北京市国土资源局申请顺义区复兴村东减河北侧国有土地使用权出让手续，但现仍未办理完毕，土地使用权仍登记在机电公司名下。

2009年4月12日，北京**设委员会发布公告即顺拆告字（2009）第4号，根据《房屋拆迁许可证》京建顺拆许字（2009）15号批准，北京市**理委员会在顺义区仁和镇复兴村减河北岸进行顺义区复兴北街“边角地”环境整治项目建设，需对顺义区仁和镇复兴北街“边角地”环境整治项目建设用地范围内的房屋及其附属物进行拆迁，拆迁范围内的被拆迁人应当服从国家建设的需要，在2009年4月12日至2009年5月1日完成搬迁。现双方均认可涉诉的房屋及土地在拆迁范围之内。

2011年8月31日，北京市**义分局，向雷*（案外人）作出京国土顺信（2011）110号国土资源信访事项处理意见书，就雷*提出的原机械电子工业公司（减河北侧土地）与个人王**买卖国有划拨土地的信访事项答复为：原机械电子工业公司及个人王**未到我局申请土地使用权人变更，该宗土地的使用权人仍为北京市**工业公司，土地使用权人未发生改变。若双方当事人向我局提出变更申请，我局将依据法规政策的规定进行审批。王**认为对该回复真实性认可，但认为其答复不客观。

现刘*主张其出资在租赁场地内新建房屋数间。

另查二、王**曾于2011年4月以租赁合同纠纷起诉刘*。后在该案审理过程中，为查明事实，原审法院就2007年2月1日北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于北京市**工业公司拍卖原天**司资产清偿原区信用联社债务的批复》（顺国资复（2007）4号）向顺义区人民政府国有资产监督管理委员会询问相关问题。

后顺义区人民政府国有资产监督管理委员会就此作出回复，全文如下：“根据贵院《调查函》提出的问题，区国资委对北京天**展公司相关情况进行了调查核实，现回复如下：天**司是机电公司的下属企业。2005年1月，天**司因资不抵债向顺义区人民法院申请实施政策性破产，天**司破产财产于2005年9月拍卖，由北京市**品公司受让取得，后机电公司向北京市**品公司回购了天**司破产财产。

2007年1月，机电公司向区国资委报送请示：将破产回购的天**司财产进行公开拍卖，用拍卖款清偿欠原信用联社的全部贷款。2007年2月，区国资委将研究后出具了《关于北京市**工业公司拍卖原天**司资产清偿原信用联社债务的批复》（顺国资复（2007）4号），同意顺义**工业公司将原天**司资产依法依规进行拍卖，拍卖所得用于清偿顺义**子公司及下属企业所欠原信用联社全部贷款。1.区国资委作出（顺国资复（2007）4号）批复，是对顺义**工业公司2007年1月26日报送的请示事项所作出的批复，是对顺义**工业公司2007年1月26日报送的请示事项所作出的批复。该公司请示事项是“将破产回购的天**司资产进行公开拍卖”，而天**司属于政策性破产，破产财产中不包括土地；另外，北京宏大**责任公司受机电公司委托于2006年12月23日出具的资产评估报告书（宏大兴评报字（2006）第5014号）中明确：“本次评估对象及范围为北京市**工业公司所属的21处办公用房，建筑面积5656.8平方米”。因此，区国资委批复的天**司资产为地上物5656.8平方米办公用房，不包括土地。2.机电公司与北京**限公司签订《北京市委托拍卖合同》，是国资委作出顺国资复（2007）4号批复的相关后续工作。区国资委在批复中要求：拍卖过程要严格遵守相关法律法规。3.机电公司与北京**限公司签订《拍卖成交确认书》，属于资产拍卖的相关后续手续，与区国资委作出的顺国资复（2007）4号批复无关。4.经向相关当事人调查了解情况和查阅有关资料，天**司破产财产于2005年9月经北京**有限公司公开拍卖给北京市顺佳升源副食品公司，此后顺义**工业公司向北京市顺佳升源副食品公司回购了天**司破产财产。2007年2月，经顺义**工业公司与北京市农村商业银行顺义支行协商，顺义**工业公司将回购的天**司破产财产进行公开拍卖，并用拍卖款一次性清偿更顺义**子公司及下属企业所欠原信用联社的全部贷款。”

北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会在作出回复的同时，附一《标的物瑕疵声明》和宏大兴评报字（2006）第5014号资产评估报告书。《标的物瑕疵声明》载明：本次拍卖标的顺义区复兴村东减河村北侧地上建筑物京房权证顺国字第××号建筑面积5656.8平方米财产权益及京顺国用（2002）字第××号27758.51平方米土地使用权益（使用年限以政策相关部门规定为准）。1.本公司和委托人不承诺办理产权过户手续。2.标的土地性质为国有划拨土地。3.本公司和委托人对土地使用年限不做任何承诺和担保。4.本公司不承担标的瑕疵担保责任……。本竞买人已阅读上述标的物瑕疵声明，对瑕疵声明所指内容已明确并无异议。竞买人：王**。

宏大兴评报字（2006）第5014号资产评估报告书中摘要载明：……对委估资产在评估基准日2006年12月20日所表现的市场公允价值作出反应，评估结果如下：北京市**工业公司拟转让的房屋在评估基准日2006年12月20日的市场公允评估价值为493.31万元。基于委估房屋需快速变现的原因，可下浮10%左右，即变现价值为450万元。2006年12月23日。

一审法院认为

庭审中，刘*认为2007年2月王华丽通过北京一诺拍卖有限公司拍卖取得涉诉标的的程序不合法，应属无效。

原审法院裁定认为：现王**主张其权利的基础是2007年2月通过北京**限公司从机电公司拍卖取得北京市顺义区复兴村东减河北侧的平房及相应土地使用权益，但就上述权利而言，所涉房屋及土地的相应产权及使用证至今仍未过户登记至王**名下，而是登记在机电公司名下，故王**的产权变更手续尚未完成。而顺义区人民政府国有资产监督管理委员会向法院回复明确指出顺国资复（2007）4号的批复财产并不包括土地，故在刘*就王**是否合法取得涉诉财产提出异议情况下，王**以涉诉房屋所有权人、涉诉土地使用权人的名义按租赁合同纠纷主张本案相关权利，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2015年3月裁定如下：驳回王**的起诉。

裁定后，王**不服原审裁定，请求撤销原审裁定，指令原审法院对本案进行实体审理。其上诉事实与理由如下：一、本案是房屋租赁合同纠纷，不存在权属纠纷，王**以拍卖方式取得涉诉房地产后，依法享有原租赁合同约定的出租人权利。二、顺**资委向原审法院回复意见中明确批复财产不包括土地违反了相关法律法规，依据《委托拍卖合同》涉诉房地产自拍卖成交之日即已经全部转让给王**，依据《北京市城市房地产转让管理办法》转让房屋的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时转让，本案中只是没有履行完毕正常登记手续，如果只是取得房屋所有权，而无法使用土地，拍卖没有任何意义，缴纳土地出让金只是构成土地使用权价值的一部分，其它比如前期搬迁费用、税费等，王**已经通过拍卖取得。三、刘*就王**是否合法取得涉诉财产提出异议，却未提供任何相反证据，且该异议应另案解决。刘*同意原审裁定。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、顺国资复（2007）4号批复、北京市委托拍卖合同、北京**限公司拍卖成交确认书、交接清单、顺**（2008）17号文件、北京市国土资源局收件单、顺拆告字（2009）第4号公告、租赁合同、京顺国用（2002）字第××号国有土地使用证、京房权证顺国字第××号证件等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：王**主张其权利的基础是2007年2月通过北京**限公司从机电公司拍卖取得北京市顺义区复兴村东减河北侧的平房及相应土地使用权益，但从本案已查明的事实来看，顺义区人民政府国有资产监督管理委员会在向原审法院回函中明确指出，其对该次拍卖的批复财产并不包括土地；且拍卖前由北京宏大**责任公司出具的资产评估报告明确评估对象是建筑面积5656.8平方米的办公用房，亦并不包含有土地使用权益，而该次评估结论是之后拍卖成交价格形成的基础，故虽然该次拍卖标的清单显示拍卖标的为地上建筑物及土地使用权益，拍卖成交确认书交接清单亦列明了房屋所有权证和土地使用权证，但与为该次拍卖所做的评估报告范围存在明显不一致。基于以上原因，在该次拍卖的效力尚未得到确认的情况下，原审法院驳回王**依据涉案房屋所有权人、涉案土地使用权人资格而对租赁合同提出相关权利主张的起诉，并无不妥。

综上，王华丽的上诉主张，本院不予支持。原审裁定处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，本院裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年六月十九日