戈*与GAOHUAN等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人戈*因与被上诉人高*、麦柏林房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第46558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人戈*及其委托代理人梁**，被上诉人高*、麦柏林之委托代理人陈*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年8月，高*、麦柏林诉至原审法院称：2015年4月2日，我们与戈*签订了编号为：商2014JJ000××××的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：我们将坐落于北京市朝阳区安家楼×号的房屋（以下简称涉案房屋）出售给戈*，价格为人民币14150000元。合同签订至今5个月的时间，我们多次要求与戈*共同履行合同，尽快完成交易。由于戈*个人原因，除向高*支付500000元定金外，其他合同义务均怠于履行，导致约定交易至今无法完成。戈*怠于履行合同约定的行为已经造成我们不能完成交易过户、无法在北京完成另行购买房屋、完成所有权转移登记。我们于2015年7月31日以邮政特快专递的形式向戈*发送关于催促履行合同的《催告函》，再一次要求戈*履行合同约定的义务，但戈*在合理期限内并未履行。综上，戈*的行为已经构成了违约，故我们诉至法院，要求判令：1.解除我们与戈*于2015年4月2日签订的编号为：商2014JJ000××××的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.戈*向我们支付违约金2830000元。

一审被告辩称

戈*在原审法院辩称：1.我同意解除高*、麦**与我于2015年4月2日签订的编号为：商2014JJ000××××的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但解除的原因不在我，而在高*、麦**。2.我没有任何违约行为，不应承担任何违约责任，故不同意向高*、麦**支付违约金。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2015年4月2日，高*、麦柏林与戈*在北京麦**限公司（以下简称麦田公司）的居间下签订了编号为：商2014JJ000××××的《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：高*、麦柏林将涉案房屋出售给戈*；该房屋成交价格为人民币14150000元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金见附件二（不高于成交价格的20%），具体付款方式及期限的约定见附件二。出卖人应当按附件二将该房屋交付给买受人；……买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第2种方式处理，见附件二；……。附件二约定：买受人以自行交接方式支付定金人民币500000元；出卖人同意将购房款人民币50000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕后当日支付；商业按揭贷款，买卖双方应于网签后10个工作日办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为人民币9600000元；买受人以银行资金托管方式于银行面签当日支付出卖人购房款人民币4000000元；权属转移登记的具体约定为：买卖双方应于2015年5月31日前且贷款批复后办理税费缴纳手续；房屋租赁及交付约定：出卖人未将该房屋出租，应于2015年8月31日前将该房屋交付买受人；……；任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔；……。当日，高*、麦柏林与戈*又签订了《补充协议》，约定：鉴于买卖双方就买卖涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，现买受人拟变更新产权人，买卖双方经友好协商约定如下：第一条，应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买受人指定任意人员名下。同意以买受人指定人员作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得其指定人员的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务。如需撤销网上签约备案，则买受人负责与其指定人员联系办理撤销事宜，如造成出卖人或其指定人员的损失由买受人承担；买受人承诺，若买受人与其指定人员之间出现纠纷，由买受人承担，与他方无关……。

戈*在与高*、麦**签订《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》后，向高*支付了定金500000元。此后，戈*未再向高*、麦**支付任何款项，亦未指定任何人作为买受人或房屋的购买人。

2015年5月6日，高*、麦**领取了房屋权属证书。2015年5月11日，麦**办理了《售房委托书》的公证手续，北京**证处为麦**出具了（2015）京长安内民证字第5833号公证书。

2015年7月31日，高*向戈*寄送了《催告函》，主要内容为：“关于《北京市存量房屋买卖合同》履行的相关事宜致函如下：2015年4月2日，您与本人高*及本人配偶麦**先生（以下简称‘我方’）签订了编号为商2014JJ000××××的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定，我方将涉案房屋（京房朝私07第247507号，共有权证号京房朝私共字第22464号），建筑面积为234.91平方米房屋出售给您，价格为人民币壹仟肆佰壹拾伍万元整（￥14，150，000）。合同签订至今已近4个月，期间，我方多次要求与您共同履行合同，尽快完成交易。但由于您个人原因，您除支付定金外，其他合同义务均怠于履行，导致约定交易至今无法完成。您怠于履行合同约定的行为已经造成我方不能完成交易过户，无法在北京完成另行购买房屋，完成所有权转移登记。您的行为已经构成违约，已给我方造成了巨大的经济损失及不便。为尽快完成交易减少损失的扩大，请您于2015年8月17日起一周内向我方支付首付款（或全部购房款），并办理相关贷款或房屋所有权转移登记手续。在上述期限内，我方将配合您办理相关手续，若您未在上述期限内予以履行，则到期后合同解除，我方人（应为“仍”）将依据合同约定追究您的违约责任。本催告函以EMS特快专递的方式送达”。2015年8月3日，戈*签收该《催告函》。2015年8月24日，戈*向高*、麦**发送了回函一份，主要内容为：“贵方于2015年7月31日发出的《关于催促履行北京市存量房屋买卖合同之催告函》已收悉，因多次与贵方协商未果，贵方要求我方2015年8月25日回复相关问题，现就上述函件中提到的相关问题，作出如下回复：一、关于贵方提到的我方怠于履行合同及违约问题。1.我方不存在怠于履行合同，合同延期履行是双方原因造成的。从我方与贵方签订《北京市存量房屋买卖合同》之后，我方一直积极履行合同约定。贵方在与我方签订上述合同的时候就知道，我方按照北京市限购政策的规定（《落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》，上述政策规定，对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房），因我方在北京拥有两套以上住房，故我方是没有资格在北京市再购买房屋的。正是基于上述原因，双方在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，并未约定具体的房屋面签、过户时间等，贵方提到我方怠于付款问题是不存在的，按照双方的《北京市存量房屋买卖合同》中的约定，我方支付4000000元购房款项是在上述合同网签之后支付的，现在网签行为并没有完成，是因为购房资格问题没有予以落实及贵方提出要延期交房，上述情况我方也一直与贵方予以沟通，贵方也同意我方延期以取得资格或找其他有购房资格亲属进行过户，我方对贵方的理解表示感谢。贵方提出交房时间从2015年8月31日延期到明年，由于延期时间太长，我方无法同意，这个问题也是造成双方合同至今未能进一步履行的重要原因。2.我方不存在违约问题。以上情况说明，由于双方的原因，即我方购房资格落实问题以及贵方要求延期交房问题，造成合同至今未能继续履行。按照合同约定，我方不存在违约情形，故不应当承担违约责任。二、关于贵方要求我方支付款项问题。贵方要求我方在2015年8月24日前支付合同款项及进行房屋过户是不现实的。首先，合同款项包括首付款项4000000元以及贷款款项，上述款项中的贷款不可能由我方支付，也无法在2015年8月25日前完成贷款手续。其次，房款4000000元是房屋买卖合同网签之后支付，现在合同并没有网签情况下，我方是无法支付给贵方上述款项的。再次，贵方应于2015年8月31日将房屋交付给我方，贵方一直使用房屋，要求延期交房，上述问题没有解决情况下，我方也无法将房款4000000元支付给贵方。最后，在上述款项没有支付情况下，过户是不可能进行的。我方本着购买房屋的诚意，希望与贵方进一步协商解决合同履行过程中出现的问题，望贵方予以理解和配合”。截至法庭辩论终结前，戈*仍未取得北京市的购房指标，亦未指定他人作为买受人与高*、麦**办理网签以及房屋过户手续。

原审庭审中，高*、麦柏林向法院提交了交易文件1套（含《北京市存量房屋买卖合同》）、《补充协议》、简易交易流程图、北京市国有土地房屋所有权变更登记申请书、变更申请、《房屋权属证书（证明）领证凭证》、房屋所有权证、结婚证、《护照文本相符公证书》、《售房委托书公证书》、《关于催促履行﹤北京市存量房屋买卖合同﹥催告函》、特快专递单、房屋买卖价格网站截图、《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

戈*对交易文件1套（含《北京市存量房屋买卖合同》）的真实性予以认可，证明目的无异议，并称该证据可以证明在合同中，双方对于戈*履约的期限没有明确的时间点，戈*没有违约行为；对《补充协议》的真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议，并称《补充协议》是双方意思自治的表示，也是双方真实意思的表示，同时也证明了高*、麦**在签订合同时就已知道戈*没有购房资格；对简易交易流程图的真实性不予认可，并称该证据仅是草图，不能说明任何问题；对北京市国有土地房屋所有权变更登记申请书、变更申请、《房屋权属证书（证明）领证凭证》、房屋所有权证、结婚证、《护照文本相符公证书》、《售房委托书公证书》的真实性均予以认可，但称上述证据均不能证明戈*违约，导致合同解除；对《关于催促履行﹤北京市存量房屋买卖合同﹥催告函》、特快专递单的真实性予以认可，但对证明目的不认可，并称按照合同约定，戈*支付定金后的下一个时间点应该是网签，因为高*、麦**与戈*签订合同时，双方明确约定，戈*需将该房屋过户到其他人名下，因为戈*不具备购房资质，所以对网签的时间双方并未约定，因此戈*没有任何违约行为；对房屋买卖价格网站截图、《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》的真实性表示无法确认，并称该证据与本案没有关联性。

戈*向法院提交了《补充协议》、《回函》、顺丰速运快递单、运单流程查询信息打印件、手机短信照片。高*、麦**对《补充协议》的真实性予以认可，但对证明目的不认可，并称其与戈*在签署合同之前，并不清楚戈*不具备购房资格，高*、麦**均系外籍人员，对北京的购房政策知道的不是特别清楚，高*、麦**一直本着完成交易的目的，才同意了戈*将房屋过户给他人的要求，此份证据不能证明，高*、麦**在签署合同之前就知道戈*不具备购房资格；对该《回函》的真实性无法核实，但高*、麦**确实收到过戈*寄送的《回函》，高*、麦**收到的《回函》与此份证据的内容大致一样，不过对戈*的证明目的不认可，戈*不能用自己的陈述来证明对方的过错或者言论，戈*的证据是来源于自述；对顺丰速运快递单、运单流程查询信息打印件的真实性没有异议；对手机短信照片的真实性无法确认，并称即使是真实的，要求的内容也是两个内容，可以看出戈*没有履行合同的行为。另，经法院释*，戈*明确表示其不认为自己的行为构成违约，并坚持称高*、麦**未在2015年8月31日前将房屋交付给戈*使用已经构成了违约；另称，如果法院判定其构成违约，其认为违约金约定过高，要求降低，降低的幅度由法院裁量。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，高*、麦**与戈*签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实性意思表示，高*、麦**与戈*之间存在房屋买卖合同关系，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。双方当事人均应遵守。高*、麦**主张戈*未依约向其支付购房款，故戈*已经构成了违约，因此要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。戈*不认可其存在违约的情况，不同意承担违约责任，但同意解除《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。因高*、麦**与戈*均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，故法院对高*、麦**要求解除《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》的诉讼请求亦不持异议，依法予以确认。

关于本案中戈*是否违约一节。高*、麦**主张戈*经催告，至今未能与高*、麦**办理网签，亦未向高*、麦**支付购房款。戈*则称其虽然没有向高*、麦**支付购房款，但双方协议中，并未就购房款的实际支付时间进行约定，故其不构成违约，同时高*、麦**因未在2015年8月31日前将房屋交付给戈*使用已经构成了违约。本案中，在高*、麦**与戈*签订《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》后，高*、麦**积极履行合同义务，并办理相关的房屋所有权证的补办手续等，而戈*未按照双方《补充协议》约定的内容告知高*、麦**其指定的人员（购买人），戈*亦未与高*、麦**办理网签手续及贷款手续，且未向高*、麦**支付剩余购房款。虽然，高*、麦**与戈*签订的《北京市存量房屋买卖合同》中并未明确约定具体的付款时间，但在《北京市存量房屋买卖合同》的附件二中约定：买卖双方应于网签后10个工作日办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为人民币9600000元；剩余购房款买受人以银行资金托管方式于银行面签当日支付出卖人购房款4000000元。另，在《北京市存量房屋买卖合同》的附件二中还约定：买卖双方应于2015年5月31日前且贷款批复后办理税费缴纳手续，以及出卖人未将该房屋出租，应于2015年8月31日将该房屋交付买受人。

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”根据上述规定，高*、麦**有权要求戈*支付相应的购房款，且高*、麦**通过《催告函》的方式已经向戈*进行告知并给予了相应的准备时间，而戈*并未在合理的期限内向高*、麦**支付相应的购房款，亦未与高*、麦**办理网签手续以及贷款手续，且以回函的形式告知高*、麦**要求其付款不现实。另，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二中关于房屋权属登记以及交付的内容以及交易习惯不难得出，戈*最迟应于2015年8月31日前办理完毕网签手续以及贷款手续，但戈*截至法庭辩论终结前，仍表示其不能办理网签和贷款手续，亦不能向高*、麦**明确其指定的人员（购房人）。戈*的行为已经构成了违约，戈*应当依法承担违约责任，并向高*、麦**支付违约金。现高*、麦**要求戈*依约承担违约责任的诉讼请求，于法有据，法院予以支持；但戈*当庭表示高*、麦**所主张的违约金数额过高，要求予以降低，经审查，法院认为，根据双方约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给高*、麦**造成的实际损失之情形，故法院对此予以调整，具体金额法院将根据房屋买卖合同的履行情况、当前房屋市场的现状、双方在纠纷发生后解决的情况，并结合公平原则和诚实信用原则予以酌定。另，戈*在双方合同签订后曾向高*支付过定金500000元，故法院在计算戈*向高*、麦**支付的违约金中予以折抵。

据此，原审法院于2015年11月判决如下：一、高*（GAOHUAN）、麦**（MCNEILLPAULBRIAN）与戈*于二○一五年四月二日签订的编号为：商2014JJ0009396的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》自判决生效之日解除；二、戈*于判决生效后七日内给付高*（GAOHUAN）、麦**（MCNEILLPAULBRIAN）违约金人民币一百万元［戈*已经向高*（GAOHUAN）支付定金五十万元，折抵该款项后，戈*应再向高*（GAOHUAN）、麦**（MCNEILLPAULBRIAN）支付违约金人民币五十万元］；三、驳回高*（GAOHUAN）、麦**（MCNEILLPAULBRIAN）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，戈*不服原审判决，上诉至本院称：1.双方所签合同系付生效条件的合同，我没有找到符合条件的购房人，该合同不生效；2.麦田公司是双方房屋买卖中最重要的参与方，原审判决遗漏当事人；3.北京房价稳中有升，间隔时间较短，没有给高*、麦**造成损失，原审法院酌情违约金过高。故请求撤销原审判决第二项，改判我不承担违约责任。高*、麦**同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。

以上事实，有当事人当庭陈述、交易文件1套（含《北京市存量房屋买卖合同》）、《补充协议》、简易交易流程图、北京市国有土地房屋所有权变更登记申请书、变更申请、《房屋权属证书（证明）领证凭证》、房屋所有权证、结婚证、《护照文本相符公证书》、《售房委托书公证书》、《关于催促履行﹤北京市存量房屋买卖合同﹥催告函》、特快专递单、《补充协议》、《回函》、顺丰速运快递单、运单流程查询信息打印件、手机短信照片等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据当事人的诉辩称主张及本案实际情况，本案的争议焦点是：一、原审判决是否遗漏当事人；二、双方所签合同是否已生效；三、戈静是否存在违约行为，应否承担违约金，进而原审法院酌定违约金数额是否适当。

关于焦点一，依据查明的事实，涉案房屋买卖合同及补充协议均系戈*与高*、麦**双方所签订，麦田公司并非上述合同的主体，现高*、麦**因与戈*之间就房屋买卖合同的履行发生争议并提起诉讼，麦田公司并非必要共同诉讼人，故戈*上诉主张原审判决遗漏麦田公司作为当事人，缺乏法律依据，本院不予采纳。

关于焦点二，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。

戈*上诉称，依据补充协议第一条出卖人同意将涉案房屋权属过户至戈*指定任意人员名下，并据此主张双方所签合同系附生效条件的合同，现戈*未找到符合条件的购房人，故双方所签合同不生效。但通过审核补充协议第一条并联系其上下文内容可知，上述条款系对于合同具体履行中由戈*指定人员作为购房人办理相关买卖手续的约定，而非对上述合同是否生效所附加的条件，特别是双方所签房屋买卖合同及补充协议中亦均明确约定合同（协议）自双方签字之日起生效，因此戈*所持上述主张不能成立。戈*与高*、麦柏林签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实性意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，自双方签字即成立并发生法律效力。

关于焦**，依据查明的事实，高*、麦**于缔约后积极履行约定义务，办理了房屋所有权证补办等相关手续，而戈*除给付定金外，未举证证实其积极履行了约定义务，尽管双方买卖合同及补充协议中对于其指定购房人的期限没有作出明确约定，但双方签署上述买卖合同及补充协议的时间为2015年4月2日，至戈*2015年8月3日收到高*、麦**要求其履行合同的书面催告，已经历时4个月时间，且上述《催告函》已经给予了戈*相应的准备时间，而戈*在收到《催告函》后仍未在合理期限内支付购房款，亦未指定人员办理相关网签等手续，尤其截止至原审法庭辩论终结前其依旧表示不能明确指定购房人，不能办理网签及贷款手续，其行为已经构成违约并导致双方合同解除的后果。

根据双方所签《北京市存量房屋买卖合同》附件关于违约责任的约定，任何一方违约造成上述合同无法履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。现因戈*违约导致上述合同解除，高*、麦**要求其依合同约定承担违约责任，应予支持。但，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原审法院依据戈*请求酌减违约金的申请，综合考虑本案具体情况，酌情降低了违约金数额，其所确定数额合理，本院予以维持。戈*上诉主张违约金仍然过高，依据不足，本院不予采纳。

综上，戈静的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。其上诉请求，本院亦不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费106700元，由高*、麦柏林负担11737元（已交纳），由戈*负担94963元（戈*于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费13800元，由戈*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日