王**与张*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第11143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年01月09日，张*起诉至原审法院称：2010年4月22日，张*与王**签订了《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》，双方约定王**购买张*所有的位于北京市朝阳区××房屋，总价款600万元；王**自合同签订之日起十日内向张*支付购房定金及购房预付款319万元（包含购房定金5万元）；王**支付购房定金及购房预付款后，张*将标的房屋交付王**；自2010年5月1日起至张*取得标的房屋所有权证之日，王**代张*支付标的房屋的北**行按揭贷款；扣除购房定金、购房预付款及王**所支付北**行按揭的剩余购房款，于张*取得标的房屋所有权证后，王**向银行贷款支付。

依双方约定，王**向张*支付购房定金及购房预付款319万元后，张*将标的房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房发票等文件交付王**，因标的房屋的产权证尚未办理下来，自2010年5月1日后的按揭贷款由王**向北**行支付。但自2010年5月1日起至2013年12月31日期间，王**逾期偿还北**行按揭贷款达15期，累计逾期还款时间达225日，逾期还款数额为119796.19元。在此期间，北**行多次通知张*，要求张*按时还款，张*也多次要求王**按时还款，但王**却以自己没钱为由，要求张*替其支付。由于王**未按照约定按时偿还北**行按揭贷款，给张*的信用造成了巨大损失，导致张*已经无法申领信用卡，故张*认为王**已经构成违约，且现标的房屋由王**、陈**实际居住，故起诉要求：1.解除张*与王**之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》；2.王**、陈**立即搬出位于北京市朝阳区××房屋，并将该房屋及相关购房合同、按揭贷款合同、购房票据等文件返还给张*；3.王**向张*支付违约金600000元。

一审被告辩称

王**辩称：不同意张*的全部诉讼请求，王**没有违约行为。关于按揭贷款的还款时间王**确实有逾期支付的情况，但是之后王**均已经偿还了，按揭贷款不属于未付房款的部分，不构成逾期支付房款。按照合同约定，张*应该在取得产权证之日起30日内协助王**办理标的房屋的过户手续，但张*并未按照该约定履行义务，一直隐瞒标的房屋产权证办理下来的时间，也不协助王**办理标的房屋的产权证。现王**已经支付了首付款，并且入住了标的房屋。由于张*未配合王**办理标的房屋的产权证书，给王**造成了巨大经济损失，故王**反诉要求：1.张*继续履行双方之间的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》；2.张*支付违约金2000000元。

张*对反诉答辩称：张*不同意王**的全部反诉请求。张*于2013年11月18日取得产权证，并自始至终履行合同约定，无违约行为，张*并未隐瞒产权证的取得时间，实际上是王**多次逾期支付北**行按揭贷款，严重损害了张*的信用记录，王**提交的账户明细表并未加盖银行公章，真实性存在瑕疵。王**所述补交房款是因实测面积增加所致，王**支付该款项也是双方协商一致的结果，张*并未强迫。

陈**述称：不同意张*的诉讼请求，其余答辩意见同王**的答辩意见。同意王**的反诉诉讼请求。

北**行述称：标的房屋在北**行有按揭贷款，本案诉讼需要保证北**行的本息不受损失，只要把按揭贷款的本息偿还完毕即可。

一审法院查明

原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区××房屋（以下简称涉案房屋）登记在张*名下，面积为205.41平方米，产权证登记时间为2011年10月31日。

张*在购买涉案房屋时，曾向北**行按揭贷款，并于2009年11月27日与北**行签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，向北**行借款2810000元，还款期数为360期。

2010年4月22日，张*与王**签订《房屋买卖合同》，约定张*将涉案房屋出售给王**，因涉案房屋尚未竣工，尚未取得房屋所有权证，预计房产证取得时间为2012年6月。双方约定的房屋总价款为6000000元，并约定王**应在房屋买卖合同签订之日起十日内向张*支付购房定金及购房预付款总计3190000元。《房屋买卖合同》第三条第2项约定自2010年5月1日起至张*取得该房屋所有权之日，由王**代张*支付涉案房屋的银行按揭贷款，还款金额和时间等以张*与北**行签订的《个人购房按揭贷款借款合同》为准，同时张*将上述借款合同交由王**保管。王**以贷款方式支付剩余购房款，金额以该房屋总价款扣除王**已支付的定金、预付款及代付银行贷款等全部已付费用后的数额为准。在张*取得涉案房屋所有权证书且该房屋具备银行贷款申请条件之日起三日内，张*将该情况通知王**，王**于收到通知后30日内向银行申办抵押贷款。如王**未获贷款批准的，应自行筹集剩余房屋价款。双方同意在张*取得房产证之日起30日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。张*在将涉案房屋交付王**时一并将买卖（预售）合同原件、购房发票原件、契税票收据原件，公共维修基金收据原件等交给王**保管。张*未按照约定交付房屋或者未按照约定协助办理房屋转移登记手续，每逾期一日，张*应支付王**已付房价款0.5%的违约金，逾期超过15日的，王**有权选择解除合同，王**解除合同的，张*除应当退还全部已付款外，还应按照全部已付款的10%支付违约金。如王**未按约定时间付款的，每逾期一日应支付应付而未付款0.5%的违约金，逾期超过15日的，张*有权解除合同，张*选择解除合同，王**应支付总房款10%的违约金。

同日，张*和王**签订《二手房买卖协议》，约定张*以6000000元的价格将涉案房屋出售给王**，首付款3190000元，分三次付清。张*就涉案房屋的贷款由王**承担，按月交纳，从2010年5月1日开始执行。

合同签订后，王**支付给张*首付款3190000元（包括定金50000元），之后在涉案房屋竣工交付后张*将涉案房屋交付给王**，现涉案房屋由王**和陈**实际居住使用至今。

王**自2010年5月开始代偿北**行按揭贷款，截至2014年6月共还款723281.14元，北**行陈述截至2014年6月27日尚余贷款2587789.09元未还，贷款逾期本金罚息是160.75元，利息罚息是469.47元。

审理中，张*称王**存在逾期偿还贷款的违约情节，并提交银行账户交易明细佐证，王**称确实有逾期的情况，当时因为王**经济紧张并跟张*商量由张*垫付几期，但张*不同意，王**之后已经想办法偿还了。张*和王**均确认逾期还款的期数为15期，涉及还款金额为199796.9元。

张**因王**逾期偿还银行贷款导致其银行信用严重受损，造成很大经济损失，并提供信用卡申请进度查询单进行佐证，王**对此不予认可，认为信用卡的申请受到多种因素影响，与本案没有关系。

张**在签订合同时已经将涉案房屋的购房合同原件、按揭贷款合同原件和三张购房发票原件交给了王**，王**称其只收到按揭贷款合同原件和三张购房发票原件，并未收到购房合同原件。

王**在取得产权证并未按照约定为其办理房屋所有权转移登记手续构成违约，并提交房产证复印件佐证。张*称不清楚房产证下发时间，其于2013年11月18日才从北**行处取得房产证，并未拖延办理房屋过户手续，而且在此之前王**存在逾期还款的违约行为。北**行称其于2011年12月21日从开发商处领取涉案房屋的房产证，于2012年3月23日报送房管局办理抵押登记，之后于2012年6月13日报送总行，后又过了两三个月才会通知张*领取房产证，但具体时间已经无法核实了。

王**还称在办理房屋交接时，张*强迫其补交房款30000元，张*称是面积补差款，双方协商好的各自负担一半。

张**如果判决解除合同，同意退还王**交纳的购房款。王**称其坚决要求履行合同，即便法院判决解除合同，也不要求在本案解决房屋装修问题。北**行称，如法院判决双方买卖合同继续履行，要求先行偿还涉案房屋的按揭贷款。

经询，双方称《房屋买卖合同》并未办理备案登记手续，王**主张双方签订合同在北京市限购政策出台之前且已实际入住，其可以取得房屋产权证。

原审法院经审理后认为：《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》是张*、王**的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应予以履行。根据《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》所约定内容，张*、王**约定的总房款数额为600万元，其中首付款为319万元，对于余款支付时间、方式未在《房屋买卖合同》中明确约定，而结合涉案房屋在双方签订合同时存在银行按揭贷款281万元且双方在《二手房买卖协议》中约定按揭贷款由王**负担的内容，法院据此确认双方就房款给付问题的真实意思表示是王**除了支付首付款319万元，对于购房余款的支付方式是王**代为偿还涉案房屋的按揭贷款。根据本案查明事实，王**已经按照约定支付了购房首付款，并且在代为偿还北**行按揭贷款，虽然王**存在逾期偿还银行贷款的情节，但王**也积极采取了补救措施并积极偿还银行贷款，法院据此难以认定王**构成根本违约，故对于张*要求解除《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》以及王**返还购房合同原件及要求王**、陈**腾退涉案房屋的诉讼请求，法院均不予支持，但考虑到王**确实存在逾期偿还银行按揭贷款的情节，会给张*的银行信用记录造成不良影响，法院酌情判处王**给付张*部分违约金，具体数额由法院根据本案案情予以酌定。因涉案房屋存在银行按揭贷款，房产证的办理、领取过程等并非张*能够完全掌控，因此王**主张张*故意拖延不配合办理涉案房屋过户手续的理由不充足，但结合北**行所述及涉案房屋的房产证登记时间等情节，张*的证据不足以证明其已积极履行了协助王**办理产权过户的义务，因此法院酌情判定张*给付王**部分违约金，具体数额由法院根据本案案情予以酌定。北**行主张先行偿还按揭贷款借款本息的意见，有相应的事实及法律依据，法院依法予以支持。

一审法院认为

据此，原审法院判决：一、王**于本判决生效后三十日内向第三人北京**限公司红星支行偿还就位于北京市朝阳区××房屋所签订的编号为00401F090101《借款合同》项下全部按揭贷款（具体数额以北京**限公司红星支行结算为准）。二、张*与王**于二0一0年四月二十二日签订的《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》继续履行，张*于王**还清上述贷款后三十日内协助王**将位于北京市朝阳区××房屋由张*名下过户至王**名下。三、王**于本判决生效后三十日内给付张*违约金二十万元。四、张*于本判决生效后三十日内给付王**违约金十万元。五、驳回张*的其他诉讼请求。六、驳回王**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，王**不服上诉至本院，要求撤销原判，予以改判。上诉理由是：1.原审法院判令上诉人偿还全部按揭贷款缺乏法律和事实依据，该贷款的偿还义务及利息支付义务本应由被上诉人承担，上诉人仅在未付购房款的范围内承担代为支付义务，超过购房款的部分仍应由被上诉人承担；2.原审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金缺乏法律和事实依据，在法律对违约责任的承担方式和范围有明确规定、上诉人已经积极采取了补救措施且被上诉人并无实际损失的情况下，原审法院判令上诉人向被上诉人给付违约金20万元缺乏法律和事实依据；3.原审法院认定的被上诉人应向上诉人支付的违约金金额有误。张*同意原审判决。

二审经审理查明：二审期间，王**称其已于2014年11月13日向张*账户打入2571369.98元，从而向第三人北京银**红星支行偿还了就位于北京市朝阳区××房屋所签订的编号为00401F090101《借款合同》项下全部按揭贷款和利息。北**行认可上述贷款已还清，并出具张*个人一手住房贷款还贷明细表证明张*名下的一手住房贷款已全部还清。张*认可银行出具的明细表。

以上事实，有当事人提交的房产证、《房屋买卖合同》、《二手房买卖协议》、个人购房按揭贷款借款合同、银行交易明细、房产证、购房发票、个人一手住房贷款还贷明细表等证据和当事人庭审陈述及庭审笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：《房屋买卖合同》和《二手房买卖协议》是张*、王**的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应予以履行。根据双方合同履行情况，一审法院判决双方继续履行合同，且为了过户解抵押的需要，判决由王**先行偿还银行贷款并无不妥。现王**已实际履行了原审判决第一项，如王**认为其所偿付贷款数额超出其所应当承担的款项可另行起诉。本案双方均存在违约，王**存在逾期偿还银行按揭贷款的情节，会给张*的银行信用记录造成不良影响。而张*亦存在未积极履行协助王**办理产权过户义务的情节。故原审法院酌情判处双方互相给付违约金并无不妥，酌定数额亦无不当。至于王**所主张的因迟延办理产权过户导致税款增加等损失，因尚未发生，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费9800元，由张*负担8200元，由王**负担1600元。反诉案件受理费33900元，由王**负担8300元，张*负担25600元。二审案件受理费28774元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十七日