黄*与北京世**发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄*诉被告北京**发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理。依法由审判员刘**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄*与被告北京**发有限公司的委托代理人王**、杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄**称：根据北京市东城区人民法院（2011）东*初字第05434号民事判决书和北京**人民法院（2012）二中民终字第01013号民事判决书，原告取得编号为Y173299号的《北京市商品房预售合同》相关权益。根据该合同约定，原告购买被告预售的坐落于北京市东城区工体西路×号工体综合楼×段—×酒吧×号房屋。该合同第十一条约定，被告交付房屋的时间为2006年10月29日。该合同第二十条约定，被告应在该房屋交付360日内完成商品房所有权证书的办理，否则承担违约金。此后，原告一直要求被告协助办理该房屋的产权证，但因被告多年来无法办理大产权导致其拖延至2014年5月8日才为原告办理了所购房屋的产权证。其间，由于被告的原因给原告造成了巨大的经济损失。而且，被告一直未向原告赔偿逾期办理产权证的违约金。现原告提起诉讼，要求1、被告按原告所付购房款6307627元以中**银行同期贷款利率的1.5倍计算支付原告自2007年11月1日至2014年5月8日的逾期办证违约金；2、被告按每年600000元标准赔偿原告因逾期办理房屋产权证所造成的自2008年10月至2014年5月的房屋不能出租的经济损失3600000元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告北京**发有限公司辩称：2014年3月21日，原、被告签订协议书，对涉诉房屋办理产权证的时间进行新的约定，即自签订该协议日期五个工作日起被告开始协助原告办理涉诉房屋的产权证。2014年5月8日，被告将涉诉房屋的产权证交付给原告，履行了协议书中的义务。所以，不存在被告逾期办理产权证的事实。原告主张的经济损失缺乏事实和法律依据。与原告所有房屋相邻的房屋早在2007年左右就开始正常营业，不存在原告所称其房屋不能营业和出租的情况。原告主张的经济损失数额计算缺乏依据。而且，原告主张的2013年7月前的经济损失已超法律规定的诉讼时效期间。综上，被告不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2005年12月22日，被告与案外人吴**签订编号为Y173299的《北京市商品房预售合同》。该合同约定，吴**购买被告开发的北京市东城区工体西路×号工体综合楼×段—×酒吧×号房屋，房屋总价款6307627元；本合同生效之日起30日内，由被告向北京市**地管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续；房屋交付使用后，吴**委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，吴**未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，吴**有权退房；吴**不退房的，合同写明自吴**应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，被告按日计算支付全部已付款万分之“×”的违约金，并于吴**实际取得房屋所有权证之日起15日内向吴**支付。

2006年2月22日，被告办理了涉诉房屋的预售备案登记手续，预售登记的买受人为吴**。

2008年1月22日，原告与吴**就转让工体×号有关合同项下房产权益的事项签订《合同房产权益转让协议书》。该协议约定，吴**同意转让、原告同意接受如下合同项下房产权益，即签订于2005年12月22日的编号为Y173299的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173422的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173387的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173357的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173450的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173473的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173500的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173520的工体×号×段×酒吧×号房屋以及签订于2006年1月22日的编号为0000115的×号底商房屋。

上述协议签订后，吴**将合同权益转让事宜通知了被告，被告同意原告与吴**之间的合同权益转让，并同意协助办理相关变更手续。

2008年9月12日，吴**出具《授权委托书》，授权原告全权办理坐落于北京市东城区工体西路×号工体综合楼×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号共四套房屋以及返还房款5000000元的全部事宜，并将上述四套房产转为原告名下；授权权限包括但不限于签署、出具相关法律文件等，其全部行为等同于本人行为，该授权委托书为不可撤销委托书。

2008年10月10日，吴**向被告出具《承诺书》，承诺已在原告名下和正在办理转入原告名下的所有房产（包括正在办理的北京**综合楼等全部房屋产权归原告所有，吴**自愿放弃主张任何权利）。

2011年4月，本案原告黄*以吴**为被告，以本案被告北京世**发有限公司为第三人提起诉讼，要求确认黄*依法享有编号为Y173299号的《北京市商品房预售合同》项下的全部权利义务，判令协助将上述房屋的预售登记买受人依法变更为黄*。该案经本院及北京**人民法院审理，判决确认自2008年1月22日起，黄*为上述《北京市商品房预售合同》中的买受人，北京世**发有限公司及吴**于判决生效后30日内，协助黄*将涉诉房屋的预售登记买受人变更为黄*。在判决书的查明部分载明，2008年10月，在付清购房款后，北京世**发有限公司将上述房屋交付给黄*。同时，在卷宗中保存有加盖北京世**发有限公司公章的《调解协议书》，其中写明×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号四套房屋的购房款已经结清。

2014年3月21日，本案被告（乙方）与本案原告（甲方）签订《协议书》，约定2005年12月22日，吴**购买乙方位于北京市东城区工体西路×号×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号四套房屋，乙方与吴**签订了四份《北京市商品房预售合同》，并办理了预售登记备案手续。2008年1月22日，吴**将上述四套房屋预售合同中吴**的所有权益全部转让给甲方，并同时告知乙方。乙方表示同意权益转让并愿意协助办理相关变更手续。2008年10月9日，经各方协商，乙方已经将上述四套房屋交付给甲方。后经北京**民法院裁定四套房屋预售合同中的权益由甲方享有。因吴**购买该四套房屋时，尚欠购房款2154410元，因吴**拖欠华**行按揭贷款月供，乙方被银行累计扣划保证金2242722.25元，乙方代吴**交纳保险费9299元，综上甲方尚欠乙方购房款及其他款项共计4406431.25元（以最后结清时核对为准）。现甲方资金周转困难，经双方协商达成如下协议，乙方自本协议签订之日起5个工作日，开始协助甲方办理工体西路×号×段×酒吧×号、×段×酒吧×号二套房屋的产权证。鉴于甲方投资合作需要的特殊情况，乙方应尽快办理产权证后无条件交给甲方该房产证。甲方办理产权证应由甲方交纳的税费，由甲方负担。甲方的两套房屋产权证书办理完成并收到之日起两个月内，甲方向乙方交纳剩余的购房款及乙方代缴的银行按揭款共计4406431.25元。上述款项结清后，乙方再协助甲方办理剩余两套房屋的产权证。

该协议书签订后，北京世**发有限公司为黄*办理了上述二套房屋的产权证。2014年5月8日，黄*领取了本案涉诉房屋的产权证。

另，2007年，吴**曾将北京世**发有限公司诉至北京**人民法院，要求北京世**发有限公司履行合同，向其交付所购买的九套房屋。北京世**发有限公司在该案中提起反诉，要求吴**支付拖欠的购房款、逾期付款违约金及银行扣划的担保金等。在该案审理过程中，双方确认吴**共支付购房款15000000元。就涉诉房屋，北京**人民法院于2008年7月30日作出民事调解书，内容为北京世**发有限公司于本调解书生效后10日内将本案涉诉房屋交付吴**。根据相关笔录显示，吴**购买的九套房屋中，除×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号外，另五套已经另行出售。就相关问题，北京**人民法院共作出五份民事调解书，除北京世**发有限公司向吴**交付上述四套房屋外，另一份民事调解书涉及吴**购买的编号为0000115的×号底商房屋。民事调解书内容为解除吴**与北京世**发有限公司签订的《北京工体×号认购书》，同时返还吴**购房款人民币5000000元。根据调解笔录显示，该5000000元是上述五套房屋的补偿款，为了书写方便写到一套房屋中。同时，北京世**发有限公司与吴**确认×酒吧×号房屋房款已经付清，×酒吧×号、×酒吧×号和×酒吧×号每套房屋各欠购房款1051470元，在调解中如实写明，但双方确认房款已经结清。

2014年8月，北京世**发有限公司将黄*诉至本院，要求解除与黄*签订的编号为Y173422号《北京市商品房预售合同》，要求黄*返还北京市**路×号×段×酒吧×号房屋，要求黄*支付逾期应付款3%的违约金。黄*提起反诉，要求撤销2014年3月21日签订的《协议书》，要求北京世**发有限公司为黄*办理北京市**路×号×段×酒吧4号房屋的产权证，要求北京世**发有限公司赔偿逾期办证的违约金3126798元（自2007年11月1日至2014年9月1日，按照贷款利率的1.5倍计算）。2014年12月18日，本院作出判决：一、撤销北京世**发有限公司与黄*于2014年3月签订的《协议书》中关于黄*尚欠购房款2154410元以及黄*的两套房屋产权证书办理完成并收到之日起两个月内，向北京世**发有限公司交纳剩余购房款的相关合同内容；二、北京世**发有限公司于本判决生效后十日内，协助黄*办理将北京市**路×号×段×酒吧×号房屋过户至黄*名下的相关手续；三、北京世**发有限公司于本判决生效后十五日内，以黄*已付购房款4659578元为基数，按中**银行同期贷款利率的1.4倍标准给付黄*自2010年10月1日起至2014年9月1日止的逾期取得房屋所有权证违约金；四、驳回北京世**发有限公司的全部诉讼请求；五、驳回黄*的其他反诉请求。该判决书已发生法律效力。

在本案审理中，原、被告确认被告于2008年10月9日将涉诉房屋交付给原告。原告与北京汉**限公司签订《工体×号物业管理服务协议书》，并实际使用涉诉房屋。

原告对于其主张的因被告多年未能协助其办理房屋产权证导致房屋无法出租的事实未向法庭提供证据予以证明。经本院释明，原告表示不申请对其房屋的出租价格进行鉴定。

上述事实，有《北京市商品房预售合同》，《协议书》，北京市东城区人民法院（2011）东*初字第05434号民事判决书，北京**人民法院（2012）二中民终字第01013号民事判决书，北京市东城区人民法院（2014）东*初字第10649号民事判决书，房屋所有权证及原、被告的当庭陈述等在案为证。

本院认为

本院认为：公民及法人的合法权利受法律保护。本案中，《北京市商品房预售合同》虽系被告与案外人吴**所签订，但经已生效民事判决认定，上述预售合同中的买受人已变更为原告，故相关权利亦应由原告享有，相关的义务亦应由被告承担。原告已付清购房款，由于被告的责任，其多年来一直未能取得销售楼盘的大产权证，导致原告未能在约定期限内取得房屋权属证明。被告未能按约定为原告办理产权证的行为已构成违约，对此其应承担违约责任。现原告要求被告支付逾期办证违约金，依据充足，本院予以支持。涉诉房屋系2008年10月9日交付，根据合同约定，在房屋交付后720日内未取得产权证时，被告开始承担违约责任。故原告计算违约金的起始时间有误，本院将予以调整。因双方于合同中对违约金的具体计算标准并未明确约定，故本院将适用相关法律、司法解释的规定对违约金标准予以酌定。关于被告所提出根据2014年3月21日双方所签协议，双方已对涉诉房屋办理产权证的时间重新约定，被告于此后已协助原告办理好涉诉房屋的产权证，不存在逾期办证的违约事实的抗辩，因双方所签订的《协议书》中仅涉及被告协助为原告办理产权证的具体时间，双方对被告已发生的逾期办证违约事实是否免除责任没有约定，而被告也不能提供证据证明原告已免除其违约金。故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。关于原告要求被告赔偿因逾期办理房屋产权证所造成的经济损失，因原告对此未提供证据予以证明，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北京**发有限公司于本判决生效后十五日内以原告黄*已付购房款六百三十万七千六百二十七元为基数，按中**银行同期贷款利率的一点四倍标准给付原告自二○一○年十月一日起至二○一四年五月八日止的逾期取得房屋所有权证违约金；

二、驳回原告黄*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17800元，由原告负担（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月十八日