孙*与北京富**总公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孙*与被告北**展总公司（以下简称富**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告孙*及其委托代理人白河、罗**，被告富**司委托代理人康婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告孙**称，2003年3月24日，北京德**有限公司代被告与原告签订《购房意向书》约定，将F座楼售与原告，单价每平方米11000元，约定双方在签订意向书时，由原告预付房款200万元，待签订购房合同后，由原告补足办理银行按揭及产权证，由原告负责提供所需资料。意向书签订后，原告按约定付房款200万元（后又缴纳税费15.5万元，2013年又交剩余房款265.2万元，总计480.7万元）。同年6月，被告向原告交付F座楼。同年9月，原，被告双方签订《北京市内销商品房买卖契约》约定，6号楼的建筑面积437平方米，售价11000元，房屋总价款480.7万元。后原告发现被告所交付的437平方米房屋面积中包含了90.15平方米的人防出入口，人防工程属于国家所有，被告无权出卖，作为开发房地产公司，被告明知国家的相关政策，却故意对原告隐瞒该事实并进行售卖，被告的行为已构成欺诈，严重损害了原告的合法权益。现请求判令被告退还90.15平方米房款1013650元及利息70万元（暂计算自2003年3月27日付款之日至起诉之日的利息，应判决至实际付款之日），本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告富**司辩称，我公司不认可原告起诉的事实、理由及诉讼请求。诉争房屋在房管部门登记为北京市丰台区科学城6号楼。2003年9月11日，原、被告双方签订《北京市内销商品房买卖契约》约定，原告购买6号楼F座房屋，面积437平方米，总价4807000元，诉争房屋已先行交付原告使用。后经双方协商，对房屋进行改扩建，面积达到556.2平方米。2005年4月25日，被告取得诉争房屋所有权证书，建筑面积经测绘为556.2平方米，现诉争房屋已过户至原告名下。涉案房屋所在项目有人防出入口，根据勘验情况，现场房屋无法看出是否有人防出入口。涉案房屋已经测绘通过，若被告认为有人防工程，应先推翻测绘结果。涉案办证的面积中不包含人防出入口面积。原告起诉已过诉讼时效。不同意原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明，富**司与案外人北京德**有限公司（以下简称德**司）共同开发北京市丰台区科学城2号院，富**司授权德**司全权处理有关咨询顾问、售楼服务、施工保修、财务收支、物业管理及相关善后事宜。该项目中的6号楼即涉案房屋全称为北京市丰台区科学城2号院阳光四季6号楼F座，在房屋管理部门登记的名称为北京市丰台区科学城6号楼。2003年3月24日，德**司与孙*签订《购房意向书》约定，德**司同意将4号楼0005室及F座（6号楼）售与孙*，F座单价为每平方米11000元，双方同意在签订意向书时，由孙*预付购房款200万元，待签订购房合同后，由孙*补足办理银行按揭及产权证时按规定应缴纳的相关税费，由德**司办理银行按揭及房屋产权证，由孙*负责提供所需要的资料。同年3月27日，孙*向德**司支付购房款200万元，德**司为孙*开具收据，收据载明“今收到孙*交来购买丰台区F座和4号楼0005房首付款200万元”。随后孙*又支付了15.5万元。同年6月，富**司向孙*交付6号楼时，孙*对涉案房屋现状并未提出异议。随后，经富**司同意，孙*对6号楼进行了改扩建。

2003年9月11日，富**司与孙*签订《北京市内销商品房买卖契约》约定，孙*购买富**司开发的丰台区科学城6号楼F座房屋，房屋售价按建筑面积每平方米11000元，建筑面积437平方米，房屋总价款为480.7万元。双方在合同中对付款时间、付款方式未作约定，但约定：本契约生效后，除不可抗力外，孙*不按期付款的，富**司有权向孙*追索违约金，违约金自本契约约定付款之日第二天起至实际付款之日止，每延期一日孙*按延期交付房价款的万分之五向富**司支付违约金，逾期超过60日孙*仍未付款的，富**司有权解除本契约，契约解除自富**司书面通知送达孙*之日起生效。该合同另约定：双方同意在签订本契约后三十日内，持本契约和有关证件共同到北京市房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。同年9月16日，德**司收回为孙*开具的收据，由富**司为孙*开具交纳6号楼购房款100万元的发票。此后，孙*未支付6号楼剩余购房款。2005年4月25日，富**司经房屋权属登记机构核发了涉案房屋的《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》载明，涉案房屋的建筑面积为556.20平方米。

2010年12月，富**司诉至本院，请求确认该公司与孙*签订的《北京市内销商品房买卖契约》已解除。孙*则提出反诉，请求判令继续履行该契约。本院经审理于2011年2月判决：一、北京富**总公司应继续履行于二〇〇三年九月十一日与孙*签订的《北京市内销商品房买卖契约》；二、驳回北京富**总公司的诉讼请求。判决后，富**司不服，上诉至北京**人民法院（下**中院）。**中院经审理于2011年8月判决：驳回上诉，维持原判。同年10月，孙*诉至本院，要求富**司立即为其办理房屋产权证书并要求富**司支付延期办理房产证的违约金。本院经审理认为，双方签订的《北京市内销商品房买卖契约》经法院终审判定继续履行，故该房屋买卖契约对双方具有约束力，双方仍应按该契约履行。根据该契约约定，富**司有为孙*办理买卖房屋所有权证书的义务，故对孙*要求富**司为其办理该房屋所有权证书的请求予以支持。因办理房屋所有权证书需以孙*交纳全部购房款及相关契税等费用为前提，现孙*尚欠部分购房款未予缴纳，故对孙*关于富**司逾期办理房屋产权证书构成违约的主张，不予采纳。对孙*要求富**司支付迟延办理产权证违约金的主张，不予支持。双方在购房契约中对房款付款时间没有明确约定，现孙*表示同意一次性支付剩余房款，法院不持异议。因相关生效判决已经认定孙*支付的215.5万元为买卖诉争房屋的购房款，孙*称该215.5万元中包含15.5万元的税费，证据不足，不予采信。孙*入住该房屋后，对诉争房屋改建扩建系经富**司同意，属于双方对原购房合同的实际变更，但双方并未对改建扩建后增加的房屋面积的价款、出资承担等情况明确约定，现双方对此产生争议，但未就此争议在本案提出明确的诉讼请求，本案不予处理，双方可另行解决。据此，本院于2012年11月判决：一、孙*于判决书生效之日起十日内向北京富**总公司支付剩余房款二百六十五万二千元；二、北京富**总公司于判决书生效之日起十五日内为孙*办理丰台区科学城六号楼的房屋所有权证书（办理房屋所有权证书过程中发生的税费，由双方依照国家相关规定缴纳）；三、驳回孙*其他诉讼请求。

孙*、富**司均不服判决上诉至市二中院。市二中院经审理认为，根据查明事实，孙*尚欠富**司剩余房款，并认为欠款责任在富**司，但在房屋买卖合同法律关系中，支付房款显为买受人的义务，虽孙*该行为因双方未约定付款时间方式而不构成违约，但同时亦不宜认定富**司在该情况下逾期办理产权证构成违约，故原审判决对此认定并无不当，本院不持异议。孙*在审理中明确表示同意一次性支付剩余房款，虽富**司未在本案中就此单独提出诉求，但原审判决据此判令孙*向富**司一次性支付剩余房款，系有利于合同便捷履行，保障交易顺利完成，最大限度减少当事人履行中的纷争及诉累，本院对此亦不持异议。人民法院生效判决已判令双方继续履行合同，并已驳回富**司要求解除该合同的诉求，富**司仍坚持解除合同而拒绝履行，本院不予支持。关于增建部分的房款，双方应另行解决。据此，市二中院以（2013）二中民终字第04894号民事判决书作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

本院认为

2013年6月，富**司诉至本院，要求孙*支付涉案房屋增建部分119.2平方米购房款715.2万元。本院经审理认为，根据已查明的事实，2003年6月，富**司与孙*就涉案房屋的买卖事宜达成协议后，富**司向孙*交付了上述房屋。随后，经富**司同意，孙*对涉案房屋进行了改扩建。同年9月11日，富**司与孙*就涉案房屋的买卖事宜签订《北京市内销商品房买卖契约》约定，孙*购买富**司的丰台区科学城6号楼F座房屋，房屋售价按建筑面积每平方米11000元，建筑面积437平方米，但双方对涉案房屋中发生的改扩建事宜并未作出相关约定。考虑双方在上述合同中约定的涉案房屋销售面积为437平方米，富**司经房屋权属登记机构核发的《房屋所有权证》中载明的房屋面积为556.20平方米，本着公平原则，孙*应以双方在《北京市内销商品房买卖契约》中约定的按每平方米11000元的价格给付富**司相应的涉案房屋的购房款。基于上述事实，故对富**司合理的诉讼请求应予准许。审理中，富**司要求孙*按现行房地产市场价格给付其涉案房屋增加面积的房价款，该请求缺乏事实及法律依据，本院难以支持。孙*就本案陈述的抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。双方就涉案房屋产生的其他纠纷应另行解决。据此，本院判决如下：一、孙*于判决生效后七日内给付北京富**总公司销售的北京**科学城六号楼增建部分的购房款一百三十一万一千二百元。二、驳回北京富**总公司其他诉讼请求。富**司不服判决上诉至市二中院。市二中院经审理认为，富**司经房屋权属登记机构核发的《房屋所有权证》中载明的房屋面积为556.20平方米，双方约定的涉案房屋销售面积为437平方米，通过改扩建增加的119.2平方米应如何处理，系本案的争议焦点。富**司要求孙*按照评估价格支付房价款及孙*认为应按单价为11000元支付房价款均无依据。对于此部分考虑到孙*对该房出资兴建部分拆除富**司原交付的房屋及建房手续记载在富**司名下等因素，酌情处理。故原审法院确定孙*应支付富**司的房价款单价为11000元不当，本院予以纠正。据此，市二中院终审判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第12047号民事判决；二、孙*于判决生效后七日内给付北京富**总公司销售的北京**科学城二号院六号楼增建部分的购房款二百五十一万元。三、驳回北京富**总公司其他诉讼请求。

裁判结果

另查，本案审理中，本院对涉案房屋进行了现场勘验，勘验结果为：涉案房屋未看到人防出入口。

以上事实，有北京**人民法院（2014）二中民终字第03415号民事判决书、涉案房屋的《房屋所有权证》及本院庭审笔录、勘验笔录、调查笔录在案佐证。

本院认为，根据已查明的事实，2003年6月，富**司向孙*交付涉案房屋时，孙*对涉案房屋现状并未提出异议。随后，经富**司同意，孙*对涉案房屋进行了改扩建。涉案房屋经改扩建后增加了部分面积。鉴于富**司向孙*交付涉案房屋时，孙*对涉案房屋现状并未提出异议，且现涉案房屋经房屋权属登记机构核发的《房屋所有权证》中载明的房屋面积556.20平方米中并不存在人防工程面积。基于上述事实，现孙*要求富**司退还90.15平方米房款1013650元及利息，该请求缺乏事实及法律依据。故对孙*上述诉讼请求，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：

驳回原告孙*的诉讼请求。

案件受理费20222元，由原告孙*负担，已交纳10111元，未交纳部分于判决生效后7日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十七日