北京京密**有限公司与北京新羽**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**设备有限公司（以下简称京**公司）因与被上诉人北京新羽**有限公司（以下简称新**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第44302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人京**公司之委托代理人何*，被上诉人新**公司之法定代表人贾**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

新**公司在原审法院诉称：我公司于2015年1月19日与京**公司签订《三层办公楼租赁合同》，约定我公司承租京**公司位于北京朝阳区京通快速路双会桥西南侧，京**公司院内约1400平米的三层办公楼（以下简称涉案房屋），约定租赁期为15年，自2015年9月1日至2030年8月31日止，年租金为120万元。该合同约定，2015年3月1日至2015年9月1日为装修期，装修期内，甲方只收取水、电费用，不收取租赁费用，乙方可将该租赁房屋作为办公、住宿、餐饮等国家允许的正当行业使用，乙方在租赁期内根据自己的经营情况，在合同范围内有权对房屋进行转租和转让租赁权、经营权，事先须告知甲方，并承诺按照本合同条款执行。同时还约定，本合同履行过程中，由于甲方没有房产证明，只有北京市朝阳区管庄乡盖章证明此房产由甲方拥有，以及北**划委建设规划证明，甲方并承诺此房非违建房和临建房，如因此原因导致乙方无法办照，或因违建房和临建房拆除导致乙方无法经营，所产生的费用由甲方承担，并赔付乙方全部损失，退还乙方全部押金及租赁费用。合同签订后，我公司按照租赁合同约定，向京**公司支付了30万元押金，京**公司向我公司出具了押金收据。之后，我公司开始着手安排办照事宜，然而，令人意想不到的是，在办照过程中，由于京**公司没有房屋的产权证，所属乡政府也无法出具该租赁房屋的产权证明，导致我公司迟迟无法取得营业执照，因此遭受重大经济损失。故诉至法院，要求1.我公司与京**公司于2015年1月19日签订的《三层办公楼租赁合同》于2015年8月10日解除；2.京**公司立即返还我公司押金30万元；3.京**公司赔偿因违约给我公司造成的经济损失5万元。

京**公司在原审法院辩称并反诉称：双方于2015年1月19日签订《三层办公楼租赁合同》，合同签订后新羽**公司未按照合同第三条第3项之规定向我公司交付第一期租金。我公司曾多次电话向新羽**公司催缴租金，但新羽**公司以种种理由和借口推延拒付租金。新羽**公司在未与我公司协商的情况下，于2015年8月7日向我公司发出律师函要求解除双方签订的《三层办公楼租赁合同》。我公司认为新羽**公司在未按合同之约定交付房屋租金的情况下，单方面要求解除双方签订之合同，属严重违约。为维护我公司合法权益，故提起反诉，要求新羽**公司向我公司支付自2015年3月1日至2015年8月30日的房屋使用费60万元。

一审被告辩称

新**公司在原审法院针对京**公司的反诉辩称：双方签订的租赁合同第三条第三项有交付期限，这个期限不是双方达成一致的支付期限，我公司已经提出了异议，要求删除。双方商定的支付期限是2015年6月30日前，在6月30日双方又商定期限到7月31日前。由于京**公司无法办理营业执照，导致我公司不得不解除合同，合同应当在2015年8月10日解除。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2015年1月19日，新**公司（承租方，乙方）和京**公司（出租方，甲方）签订《北京京密**有限公司三层办公楼租赁合同》，约定甲方将涉案房屋以租赁方式给乙方使用，租赁期共15年，自2015年9月1日至2030年8月31日，租赁金额为1800万元，每年租金为120万元。自本合同签订之日起，三日内乙方支付给甲方第一期租金。签订本合同后，甲方将乙方预交的30万元定金转为押金，押金在合同期满后退给乙方。2015年3月1日至2015年9月1日为乙方装修期，装修期内，甲方只收取水、电费用，不收取租赁费用。乙方可将所租赁的房屋作为办公、住宿、餐饮等国家法律允许的正当行业使用。本合同在履行过程中，由于甲方没有房产证明，只有北京市朝阳区管庄乡盖章证明此房产由甲方拥有，以及北**划委建设规划证明，甲方承诺此房非违建房和临建房，如因此原因导致乙方无法办照，或因违建房和临建房拆除导致乙方无法经营，所产生的一切费用由甲方承担，并赔付乙方全部损失，退还乙方全部押金及租赁费用。合同签订后，新**公司向京**公司支付了押金30万元。

2015年8月7日，新**公司向京**公司发出律师函，称因涉案房屋无产权证导致其无法取得营业执照，故通知京**公司双方所签订的租赁合同于2015年8月10日解除。2015年8月17日，京**公司向新**公司发出律师函，告知新**公司其未和京**公司协商的前提下单方面解除合同且存在未按期支付租金的违约行为，将于2015年9月1日交接房屋并收回房屋占有、使用等权利。

新**公司另提交录音光盘、短信息记录、证人证言、租赁意向协议、广告合同书等，以证明双方已经达成一致意见，第一期租金交纳的时间为2015年7月31日前，以及无法办理营业执照和相应损失。

京**公司提交北京市朝阳区管庄乡人民政府及北京市**村委会出具的证明以及建设工程规划许可证附件，以证明该房屋是合法建筑，具备出租的条件。

经询，京**公司称其已经于2015年9月1日收回涉案房屋。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同。本案中，因租赁房屋没有房屋产权证，在使用上存在行政管理限制，致使新**公司无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，故其主张解除租赁合同的诉讼请求法院予以支持，京**公司应当退还新**公司房屋押金。新**公司所提交的证据不足以证明其经济损失，法院难以支持。根据双方的合同，因新**公司在签订合同时明知该房屋未取得房屋产权证，在其签订期限如此之长的租赁合同时，应当尽合理的注意义务，了解没有房屋产权证的房屋在使用上存在的行政管理限制。其使用该房屋的期间虽然在免租期内，但免租期是基于合同能够继续履行所给予的租金优惠。现合同已经解除，故关于新**公司在使用涉案房屋期间发生的租金，法院予以支持，但由于新**公司并未在涉案房屋内实际经营，故具体租金数额由法院根据涉案房屋的使用情况及双方当事人的过错程度等予以酌减。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，原审法院于2015年11月判决：一、北京新羽**有限公司和北京京密**有限公司于二〇一五年一月十九日签订的《三层办公楼租赁合同》于二〇一五年九月一日解除；二、北京京密**有限公司于判决生效后七日内退还北京新羽**有限公司押金三十万元；四、北京新羽**有限公司于判决生效后七日内支付北京京密**有限公司租金六万元；五、驳回北京新羽**有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京京密**有限公司的其他反诉请求。

上诉人诉称

判决后，京**公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，改判支持我公司原审全部反诉请求或发回重审；一、二审诉讼费由新**公司承担。主要理由为：一、新**公司明知所租用的房屋没有产权证还与我公司签订合同，应视为其认可房屋没有产权证的状态，并认可没有产权证并不影响其对房屋的使用、经营。二、新**公司租赁房屋的目的就是将房屋转租，转租的行为实际上就是其经营行为，原审法院以新**公司未实际经营为由而酌定房屋半年的使用时间仅支付6万元租金，属于事实认定不清。三、新**公司提出的证据均不能证明其无法办理营业执照，其应承担举证责任。四、合同未能继续履行的根本原因在于新**公司未按期缴纳租金，违约一方应为该公司。

被上诉人辩称

新**公司辩称：不同意京**公司的上诉请求。主要理由如下：一、因涉案房屋不能办理营业执照，我公司只能转租，且租赁合同写明可以转租。在向外转租期间，京**公司称我公司无法办理营业执照，我公司转租的人员也无法办理营业执照，导致办理营业执照一事一拖再拖。二、我方于一审时向法院申请去乡政府调查是否能够办理营业执照，乡政府明确答复不能办理。三、原审时双方协商可以至7月31日前交纳租金，当时京**公司有义务为我方办理营业执照，因无法办理，所以没有交纳租金。

本院查明

经审理查明：诉讼中，京**公司提供北京市工商行政管理局投资办照通用指南及风险提示一份，其中载明作为企业住所（经营场所）的地址，应当办理了房屋所有权证，且房屋所有权证记载的房屋用途与企业从事的经营活动一致。如房屋位于农村地区且暂未取得房产证的，可提交《乡村规划建设许可证》或《临时乡村规划建设许可证》复印件并加盖单位公章，也可提交乡镇政府出具的证明文件。京**公司主张提供上述证据用以证明，即使租赁房屋没有产权证也可以办理营业执照。新**公司对上述证据真实性及证明目的均予认可。

本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

以上事实，有三层办公楼租赁合同、律师函、投资办照通用指南及风险提示及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。新**公司主张京**公司所出租的房屋无产权证致其无法办理营业执照，应就此提供相应证据予以证实。本案中，新**公司所租赁的房屋虽没有房屋产权证，但该公司在租赁上述房屋时即知晓此情况，依据工商管理部门发放的投资办照通用指南及风险提示内容，房屋位于农村地区且暂未取得房产证的，可提交《乡村规划建设许可证》或《临时乡村规划建设许可证》复印件并加盖单位公章，也可提交乡镇政府出具的证明文件。京**公司的房屋有建设工程规划许可证附件，且北京市朝**民委员会及北京市朝阳区管庄乡人民政府出具了房屋权属证明。新**公司未就其关于京**公司所出租的房屋无产权证致其无法办理营业执照的主张提供相应证据予以证实。原审认定涉案房屋在使用上存在行政管理限制，致使新**公司无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，缺乏事实依据，新**公司上述主张，依据不足，本院不予采信。

根据查明的事实，京**公司与新**公司履行合同过程中，因房屋租金交纳、办理营业执照等问题产生争议。双方在房屋租赁合同中对房屋租金交纳的标准及期限有明确约定，新**公司应依约交纳房屋租金，新**公司主张京**公司同意其延期交付租金，京**公司对此不予认可，新**公司未提供充分有效证据证实双方就变更合同约定事项达成合意且其已按双方约定如期支付房租，本院对此不予采信。新**公司未依约交纳房屋租金，存在违约行为，京**公司在双方产生争议后，未能及时配合新**公司办理营业执照，双方未严格按合同约定履行各自义务，对此均存在过错。新**公司、京**公司均向对方提出解除房屋租赁合同，现京**公司已收回租赁房屋，原审判决双方解除房屋租赁合同，并无不当。

新**公司在签订合同时已明知该房屋未取得房屋产权证，其使用该房屋的期间虽然在免租期内，但免租期是出租方基于合同能够继续履行所给予的租金优惠，新**公司未依约支付房屋租金，违反合同约定，京**公司要求新**公司支付房屋租金，理由正当，鉴于双方房屋租赁合同已经解除，故本院依据双方合同约定的租金标准、房屋租赁状况、解除合同情形，结合双方关于免租期的约定，并根据双方过错程度，酌情确定房屋租金数额，对京**公司主张房屋租金中合理部分的诉讼请求予以支持，其超出部分的主张，缺乏依据，本院不予支持。一审判决新**公司向京**公司支付的房屋租金过低，本院予以纠正。原审判决主文项目序号有误，本院一并予以纠正。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第44302号民事判决第一项、第二项。

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第44302号民事判决第四项、第五项、第六项。

三、北京新羽**有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京京密**有限公司房屋租金四十万元。

四、驳回北京新羽**有限公司其他诉讼请求。

五、驳回北京京密**有限公司其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费3275元，由北京新羽**有限公司负担470元（已交纳），由北京京密**有限公司负担2805元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费4900元，由北京新羽**有限公司负担3650元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京京密**有限公司负担1250元（已交纳）。

二审案件受理费9800元，由北京京密**有限公司负担2500元（已交纳）；北京新羽**有限公司负担7300元（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日