北京**经营部等与北京市百货公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京**经营部（以下简称银双利经营部）、北京京**责任公司（以下简称京**公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2014）西*初字第2512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年1月，北**货公司（以下简称百货公司）起诉至原审法院称：位于北京市西城区虎坊桥五道口街40号的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积543.7平方米，产权归西城区**房管所，我公司是该房屋的承租人。从2002年起，我公司将涉案房屋转租给银双利经营部，年租金84000元，双方未订立书面合同。2008年6月以后，房屋租金调整为97200元，双方一直按约定履行。后银双利经营部私自将部分涉案房屋转让给京**公司，并与该公司订立了《房屋使用费用分担协议》。我公司在企业改制中被划**集团和祥**团管理，上级主管部门决定收回涉案房屋，另行安排用途。我公司认为，未约定租赁期限的合同应属于不定期租赁合同，租赁双方都有权随时解除合同。我公司于2013年7月24日将解除租赁关系的《通知》送达给银双利经营部和京**公司，要求其在1个月之内腾退房屋并与我公司进行移交，但其至今没有任何行动。产权人已经多次要求我公司重新签订《房屋租赁合同》，并按照相关文件规定，将租金提高到30元／月／平方米，而且不允许我公司将房屋转租。2014年6月24日，我公司与产权人续签了《房屋租赁合同》，租期为2014年1月1日至2015年12月31日，月租金20000元，还明确约定承租人未经产权人同意不得转租转借。现我公司起诉要求：一、解除双方之间的房屋租赁关系；二、银双利经营部及京**公司腾退涉案房屋；由银双利经营部及京**公司共同负担案件受理费。

一审被告辩称

银双利经营部及京**公司辩称：我方于2001年10月开始租赁涉案房屋，是案外人韩**代表京**公司与百货公司签订的租赁合同，其中京**公司承租房屋的2／3，银双利经营部承租房屋的1／3，合同到期日是2002年3月8日，后来又签订了1份协议，约定我方承租涉案房屋至拆迁为止，故我方不同意解除租赁合同。且我方已与涉案房屋的产权单位北京**营公司一分部形成了事实上的租赁关系，百货公司起诉我方主体不适格。百货公司提交的2014年6月24日签订的租赁合同系倒签，没有事实及法律依据，要求驳回其诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，百货公司系涉案房屋的合法承租人，拥有对该房屋的占有、使用、收益的权利，双方就涉案房屋虽没有签订过书面形式的合同，但银**营部按期缴纳租金、百货公司收取租金的行为，使得双方形成了事实上的租赁关系，应视为不定期租赁。百货公司有权随时解除合同，其于2013年7月23日向银**营部、京**公司送达了解除租赁关系的《通知》，并要求其于2013年8月23日前腾空涉案房屋，已经履行了在合理期限之前通知的义务，给了合理的腾退时间，符合解除不定期租赁合同的条件，现银**营部、京**公司未履行腾退义务，应认定为侵犯了百货公司的合法权益。因此，百货公司的诉讼请求理由正当，法院予以支持。银**营部、京**公司辩称其与涉案房屋的产权单位北京**营公司一分部形成了事实上的租赁关系，百货公司起诉主体不适格的抗辩请求，未能提供证据加以证明，且北京**营公司一分部在收取其交纳的租金后出具的租金收据缴纳人为百货公司的行为，进一步证明了百货公司是涉案房屋的合法承租人，关于此条抗辩意见，法院不予采纳。据此，原审法院于2015年4月判决：一、解除北京市百货公司与北京**经营部、北京京**责任公司之间的房屋租赁关系；二、自判决书生效之日起三十日内，北京**经营部、北京京**责任公司将位于北京市西城区虎坊桥五道口街40号的房屋（建筑面积543.7平方米）腾空交付给北京市百货公司。

上诉人诉称

判决后，银**营部、京**公司均不服，仍持原诉理由共同向本院提起上诉，并称原审判决认定事实不清、证据采信不当、案件受理程序不当，请求撤销原判，将本案发回原审法院重审。百货公司同意原判。

本院查明

经审理查明：涉案房屋建筑面积543.7平方米，系百货公司向原北京市**栅栏房管所（后为北京**营公司一分部）承租的公房。

2001年11月7日，百货公司下属单位北京**商贸公司与案外人韩**签订了《协议书》，约定自2001年11月10日至2002年3月9日将涉案房屋内的300平方米场地和14个商品货柜租与韩**用于经营，月租金5700元。后韩**注册成立北京**璃商店（以下简称银双利玻璃店）。2001年12月24日，北京**金经营部与银双利玻璃店签订《房屋使用费分担协议》，约定北京**金经营部承租涉案房屋的2／3，银双利玻璃店承租涉案房屋的1／3，双方按使用房屋比例分担房屋使用费。2002年3月10日，百货公司与韩**续签了《协议书》，约定将租赁期限延长至2002年12月9日。

从2002年8月起，涉案房屋由银双利经营部与北京市京冀枣五金经营部共同使用，租金统一以银双利经营部的名义交纳给百货公司，按年租金84000元的标准缴纳到2008年5月，从2008年6月起涉案房屋的年租金变更为97200元，已交至2012年12月。此间，无论是银双利经营部与北京市京冀枣五金经营部还是变更后的京**公司均未与百货公司签订书面合同、明确约定涉案房屋的租赁期限。

因与涉案房屋的产权单位北京**营公司一分部协商涉案房屋的租金数额问题，从2013年1月至2013年12月，银双利经营部直接以97200元的标准向北京**营公司一分部交纳租金，并按照每月20000元的标准直接向北京**营公司一分部交纳了2014年全年租金。北京**营公司一分部在出具的2014年全年房屋租金收据上载明的租金交纳单位仍为百货公司。

2014年6月24日，百货公司与北京**营公司一分部签订《直管工业用房租赁合同》，约定将涉案房屋以月租金20000元的标准租与百货公司，租赁期限为2014年1月1日至2015年12月31日。

另查：从2002年6月14日起，银双利玻璃店变更为银双利经营部，法定代表人变更为李**。北京市京冀枣五金经营部成立日期为2000年4月19日，法定代表人为张**（系李**之母），2004年6月30日，京**公司成立，法定代表人为李**。

又查：2013年7月23日，百货公司向银双利经营部、京**公司送达《通知》，主要内容为：贵公司租用的我公司西城区五道街40号房屋设施多年，此期间双方合作顺畅，贵公司多年来从未发生拖欠租金问题。现因我公司上级单位北**集团和一**团对企业进行改建和重组，按要求贵公司租用的此处房产我公司决定不再出租。请贵公司接此通知后，务必于2013年8月23日前腾空全部房屋并配合我公司做好按时移交的相关事宜工作。特此通知。

原审法院审理中，张**自述北京市京冀枣五金经营部注销后，其权利、义务由京**任公司承接，百货公司对此没有否认。银双利经营部、京**公司承认接到过百货公司于2013年7月23日向其发送的《通知》，但表示没有签字。“银双利法人张**”、“京冀枣法人李**”与韩**于2002年7月16日签订的《协议书》，该协议主要内容为：涉案房屋以我单位职工韩**用个人名字承租，实际出资者是京冀枣五金经营部和银双利经营部，韩**无权转租他人，使用时间以职工与公司协议为准，落款处有韩**、张**、李**签字。

本院审理中，银**营部、京**公司提出涉案房屋产权单位曾起诉要求百货公司腾房，后又撤诉；自己才是与产权单位建立了租赁关系的实际承租人，原审法院不应受理本案；自己曾投入巨大资金维护涉案房屋，百货公司不管维修；但没有提供证据证实其已与涉案房屋产权单位建立了租赁关系及其曾要求百货公司修房的事实存在。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁《协议书》、韩**与张**和李**签订的《协议书》、《房屋使用费分担协议》、租金收据复印件、企业申请变更登记注册书复印件、企业名称变更预先核准通知书复印件、《直管工业用房租赁合同》、《通知》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点之一是百货公司是否为涉案房屋合法承租人的问题，双方对此各执一词。本院对此认为，百货公司早年间就与房屋产权单位就涉案房屋签订了租赁合同，后于2014年6月24日又与该产权单位就涉案房屋签订《直管工业用房租赁合同》，约定租赁期限为2014年1月1日至2015年12月31日；即便银双利经营部、京**公司将2014年房租直接交纳给该产权单位，但该单位出具的收据载明的交款单位户名仍为百货公司，故百货公司系涉案房屋的合法承租人，拥有对涉案房屋的占有、使用、收益的权利。银双利经营部、京**公司虽坚持认为百货公司对涉案房屋没有合法承租权，不是本案适格被告，自己才是与产权单位建立了租赁关系的实际承租人，但就其所述没有提供详实的证据佐证，本院对此不予采信。

本案争议焦点之二是百货公司是否有权要求解除合同并要求腾房。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，一是案外人韩**与百货公司就涉案房屋签订的《协议书》早已到期；二是从银**营部、京**公司提供的与韩**签订《协议书》看，韩**只是名义承租人，实际承租人是银双利玻璃店；三是涉案房屋实际由银**营部、京**公司使用多年，只是其一直未与百货公司订立书面合同。但从银**营部按期交纳租金，而百货公司收取租金的行为，应该认定双方之间成立事实上的租赁关系，且按照法律规定应视为不定期租赁。百货公司有权随时解除合同，其于2013年7月23日向银**营部、京**公司送达解除租赁关系的《通知》，并要求银**营部、京**公司于2013年8月23日前腾空涉案房屋，已经履行了在合理期限之前通知承租人的义务，给了合理的腾退时间，符合法律对于解除不定期租赁合同的要求。现银**营部、京**公司拒不履行腾退义务，显然没有道理。

至于银双利经营部、京**公司上诉提出的原审法院程序违法，不应受理本案一节，经本院审查，并不成立；关于其提出的曾投资维修涉案房屋一节，不是其拒绝解除合同并腾退涉案房屋的合理抗辩。

综上，银**营部、京**公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无明显不当，本院予以维持。。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由北京**经营部、北京京**责任公司共同负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京**经营部、北京京**责任公司共同负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日