北京市大**经济合作社与北京**有限公司农村土地承包合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市大兴区黄村镇前辛庄村经济合作社（以下简称：前辛庄经合社）与被告北京**有限公司（以下简称：富**公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱**担任审判长，与人民陪审员王**、高**共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告前辛庄经合社的委托代理人李**，被告富**公司的委托代理人钟**、王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告前**经合社诉称：2006年7月1日，原告前**经合社与被告富珅达公司签订了土地承包合同，原告前**经合社将位于前辛庄的沙荒地27亩土地承包给被告富珅达公司，租期为2006年7月1日至2036年6月30日，每亩每年承包费2500元，一年一付，每年7月1日前付清下年租金。被告富珅达公司承包土地后，改变土地用途，在地上建了房屋，并将房屋对外出租牟利，被告富珅达公司所建房屋没有办理任何审批手续，其行为违反法律法规的强制性规定。同时被告富珅达公司是法人单位，并非前辛庄村的村民，被告富珅达公司签订《沙荒地承包合同》应当事先经前辛庄村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报黄村镇人民政府批准，由于双方之间的《沙荒地承包合同》至今没有上述手续，故应依法认定无效。同时双方签订的协议约定的承包费过低，明显与当前的社会经济发展水平不相适应，明显违背了公平原则。2011年以来，原告前**经合社多次找被告富珅达公司要求提高土地租金，并按政府要求重新签订合同，但均遭拒绝。故原告前**委会诉至法院，诉讼请求：1、判令确认原告前**经合社与被告富珅达公司之间签订的2006年7月1日土地租赁合同无效；2、判令本案诉讼费由被告富珅达公司承担。

原告前**合社向本院提交以下证据予以证明：土地租赁合同、北京市**委员会文件（京兴黄*（2011）21号）、照片等。

被告辩称

被告富珅达公司辩称：原告前**合社起诉的基本事实是属实的，双方发生争议的基本原因是原告前**合社要求被告富珅达公司缴纳高额的承包费，被告富珅达公司虽然非原告前**合社的村民也非原告前**合社集体企业，但是被告富珅达公司没有改变土地的性质，被告富珅达公司租赁土地是用于种植树木，建筑物也只建筑了锅炉房，不涉及别的，所以不同意原告前**合社要求确认合同无效的主张。

被告富珅达公司未向本院提交证据。

本院查明

经本院庭审质证及审查核实，被告富珅达公司对原告前辛庄经合社提交的土地租赁合同、北京市**委员会文件（京兴黄*（2011）21号）、照片的真实性予以认可，本院对前述证据的真实性予以确认。

本院根据上述认证查明：2006年7月1日，原告前**合社（甲方）与被告富珅达公司（乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定原告前**合社将本村三节地27亩地租给被告富珅达公司经营；土地性质为沙荒地；土地用途为种、养殖（可自行安排作物）；土地地界：南至辛立村排水渠，西至砖窑路，东、北以乙方转包赵**92.6亩二节地边界及北边小路为地界；租赁期限为30年，自2006年7月1日至2036年6月30日；租赁费用每年每亩2500元。付款方式为一年一付款，每年7月1日前付清下年租金67500元整；甲方承担将上述土地租赁给乙方的合法性并已履行相应手续，如因租赁非法导致本合同无效，甲方应返还乙方已交纳的租赁费。

另查明，被告富珅达公司并非前辛庄村集体企业。原告前**合社称双方签订协议时并未经村民代表大会三分之二以上代表同意。被告富珅达公司称其对此情况不清楚。

此外，北京市大兴区黄村镇前辛庄村村委会曾就本案同一事实起诉被告富珅达公司，后又撤诉，案件号为（2014）大民初字第524号。在该案的审理过程中，本院于2014年4月23日至本案所涉土地现场查勘，该土地目前总体规划为农业观光园模式，现场状况是进门正对食堂和宿舍，右边是体育活动室，体育活动室右侧有一个鱼塘，鱼塘旁边是一个办公室，旁边是展厅，剩下的就是大面积种植（树木）、养殖（鸡羊狗）等。

上述事实，有原告前**委会提交的上述证据和双方当事人陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：本案中，被告富珅达公司承包前辛庄村集体土地，其并非前辛庄村集体企业，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。现有的证据均不能证明被告富珅达公司承包土地经过了村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，原告前**合社与被告富珅达公司签订的《土地租赁合同》应为无效协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款、第三十一条之规定，判决如下：

裁判结果

确认原告北京市大兴区黄村镇前辛庄村经济合作社与被告北京**有限公司于二〇〇六年七月一日签订的《土地租赁合同》无效。

案件受理费七十元，由被告北京**有限公司负担（于本判决生效之日其七日内交纳）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日