姚**与姚**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告姚**（以下称姓名）与被告姚**、薛**（以下均称姓名，一并提起时称七被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月23日作出（2013）朝民初字第38988号民事判决书，姚**对该判决不服提起上诉。北京**人民法院于2014年5月19日作出（2014）三中民终字第3542号民事裁定书，撤销本院（2013）朝民初字第38988号民事判决，发回至本院重审。本院依法另行组成合议庭，并于诉讼中依职权追加姚大力、姚**、姚**、姚**、姚**、姚**（以下均称姓名，一并提起时称七被告）作为本案共同被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。姚**及其委托代理人贾**，姚大力，姚**，姚**，姚**，姚**、姚**及姚**、姚**、姚**共同委托代理人张**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

姚**诉称：我自幼在北京市朝阳区管庄乡某村61号（以下简称61号院）姥姥家居住，由姥姥抚养长大。1976年我高中毕业后，为了照顾姥姥的生活起居便回到西会生产队插队。1967年唐山地震，61号院内的房子塌了，为解决姥姥的居住问题，我在生产队和家人的帮助下在原地翻盖了三间北房，一切费用由我承担，并从我的工分中扣除。此后我一直照顾姥姥直至她1978年1月15日去世。2003年11月11日，北京市朝阳区管庄乡人民政府（以下简称管庄乡政府）对61号院进行拆迁，并对我母亲薛**、父亲姚**及我进行了安置，安置房屋位于北京市朝阳区朝阳路某号院某号楼某层某单元某号（以下简称涉案房屋），考虑到家庭成员的和睦，该套房产登记在薛**的名下。薛**于2003年之后常常神志不清，自理能力下降。2013年7月间我偶然得知，姚**与薛**于2011年9月9日签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户到姚**名下。姚**作为家庭成员，清楚地知道涉案房屋是补偿给父母和我的，但是她仍然利用母亲老年痴呆失去分辨能力的时机，通过欺诈的方式将涉案房屋侵占至自己名下，而且没有支付相应对价，二人之间无真实的买卖交易关系，姚**并非善意的购房人。另外，薛**在交易涉案房屋时对该房产仅享有部分所有权，其交易行为是无权处分。该行为侵害了我以及姚**其他继承人的合法权益，且未经过追认。故我诉至法院，请求判令：1、确认姚**与薛**于2011年9月9日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、鉴于薛**已经去世，故要求将涉案房屋的产权登记变更为我与七被告共同共有。

被告辩称

姚大力辩称：61号院是我母亲薛**的祖业产，拆迁事宜是我父母委托我和姚**、姚**三个人一起与拆迁办协商办理的。姚**从小在姥姥家长大，毕业后在本村插队直至工作，61号院内房屋倒塌也是姚**出资翻建，所以姚**是拆迁时的被安置人，拆迁是根据原房面积一比一安置的，只是安置的房屋落在了薛**名下。涉案房屋过户给姚**我们兄弟姐妹都不清楚，我母亲薛**也亲口告诉我从来没有将涉案房屋卖给姚**，故我同意姚**的全部诉讼请求。

姚**辩称：姚**从小一直照顾我姥姥，高中毕业就在本村插队，姥姥家的老房子被地震震坏了也是她进行翻建，所以拆迁的时候她是被安置人之一。薛**在医院住院的时候曾经说过不清楚涉案房屋的出售情况，我也不知道涉案房屋卖给姚**了，我同意姚**的全部诉讼请求。

姚**辩称：姚**的陈述均为事实，我同意姚**的全部诉讼请求。

姚**辩称：拆迁的时候我是经手人，拆迁后安置的涉案房屋我也有钥匙，但不代表谁有钥匙房子就是谁的，我不清楚薛**将涉案房屋卖给了姚**，我同意姚**的全部诉讼请求。

姚**、姚**、姚**共同辩称：涉案房屋是61号院我姥姥家的平房拆迁而来，宅基地使用权人是薛**。薛**与姚**签署房屋买卖合同时意识非常清楚，姚**并没有欺诈行为。涉案房屋取得产权证的时间为2011年9月，当时姚**已经去世，产权证登记为薛**单独所有，她有权利单独处置房产。姚**作为普通人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，在支付了对价的条件下与薛**签署买卖合同并办理过户手续，动机是善意的。从事实上看，我们家所有的子女均因为过去的拆迁分别取得了安置房屋，所以2003年12月涉案房屋下来以后，姚**、薛**夫妻就将涉案房屋给了姚**，2004年4月，姚**通过与父母共同生活的姚**支付了购房款57146.46美元，该价格在当年该地段并不低，是房管局确定的价格，随后姚**对涉案房屋进行了装修并居住至今。所以，出售涉案房屋是姚**、薛**的共同行为，房款在姚**在世时已经付清，只是2011年9月才补签买卖合同并办理变更登记。姚**在此已经居住10年，所有子女对此都是知情的，没有人提出过异议。姚**与薛**的房屋买卖合同是合法有效的，现薛**已经去世，且姚**对涉案房屋权益问题已经另行提起确权之诉，而薛**的所有继承人关于遗产问题在海**院还有继承纠纷，故没有必要在本案中将涉案房屋变更至姚**及七被告名下，不同意姚**的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：薛**与姚**夫妻关系，二人均系初婚，育有姚**、姚**、姚**、姚**、姚**、姚**、姚**、姚**八名子女。薛**之母薛李*，1978年1月18日因死亡注销户口，薛**之父薛**，1966年3月7日因死亡注销户口。2006年4月12日，姚**去世，2014年1月6日，薛**去世。

2003年11月11日，薛**作为被腾退人（即乙方）与腾退人管庄乡政府（即甲方）签订《管庄乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，内容为：“一、被腾退房屋：乙方在腾退范围内居住的正式房屋柒间；建筑面积83.46平方米。乙方现有实际居住人口叁人，其中在册人口壹人，分别是薛**；册外人口贰人，分别是之夫姚**、之女姚**。二、安置房屋：1、地址：杨A区3#楼3单元；楼号3；层次10；房号1001；建筑面积86.59平方米，单价2460元每平方米。安置房屋总面积：86.59平方米，安置房屋均价2460元。三、腾退补偿款：甲方应支付乙方各项补偿款合计268527元。其中区位价补偿款208650元；房屋及地上物补偿款57477元；搬家补助费1400元；电话移机费240元；空调拆装费400元；有线电视360元。四、安置用房款：乙方应支付甲方安置用房款合计199211.40元。其中每人10平方米优惠（2000元每平方米）6000元；原面积1:1置换（按安置房屋均价）139211.40元。五、差价计算、付款方式和期限：根据补偿安置，甲方应在本协议签订之日起叁日内，向乙方支付腾退安置差价款69315.60元，不包括提前搬家奖和提前腾退奖……九、协议生效：本协议书自甲乙双方签字或盖章之日起生效。”该协议书甲方签字盖章处为管庄乡政府公章，乙方签字盖章处为“薛**”，委托代理人为姚**。该协议签订后，薛**等人向管庄乡政府交付了61号院。

2010年11月5日，涉案房屋取得房屋产权证，登记在薛**名下，房屋所有权证记载共有情况为单独所有，房屋性质为按经济适用住房管理，建筑面积为86.59平方米。

2011年9月9日，薛**与姚**签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），该合同约定：“出卖人薛**，买受人姚**，委托代理人姚**。第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为：朝阳区朝阳路某号院某号楼某层某单元1001（即涉案房屋）。该房屋所在楼栋建筑总层数为13层，其中地上11层，地下2层。该房屋所在楼层为10层，建筑面积共86.59平方米。（二）该房屋规划设计用途为：住宅。该房屋附属设施设备、装修装饰、相关物品清单等具体情况见附件一。第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证证号为：X京房权证朝字第某号，填发单位为：北京**屋管理局……（三）该房屋性质为按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）。（四）该房屋的抵押情况为：未设定抵押。（五）该房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币390000元（小写），叁拾玖万元整（大写）。（二）具体付款方式及期限的约定见附件四……”同日，薛**与姚**的委托代理人姚**签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，并办理了涉案房屋的产权过户手续，涉案房屋过户至姚**名下，房屋性质登记为商品房。

庭审中，姚**称其于1995年留学日本，在海淀区有户口，但房屋拆迁时并无其份额，自己的钱也借给姚**等人买房，自己没房但有钱，薛**又不想将涉案房屋卖于他人，故卖给自己。关于姚**与薛**之间的房屋买卖合同关系，姚**、姚**、姚**、姚**、姚**均称出卖涉案房屋并非薛**本人真实意思表示。在本案原审中，薛**尚在北京**总医院（以下简称二**院）住院治疗，原审承办人于2013年11月22日向二**院核实薛**的身体状况及精神状态，该院表示薛**因肺癌入院，但意识状况清醒，精神状况无异状。同年11月28日，原审承办人在二**院肿瘤科病房向薛**核实涉案房屋交易情况，其表示向姚**出售涉案房屋是真实意思表示，并认为61号院内房屋属于其所有，故涉案房屋应为其个人所有财产。在本案审理中，姚**提供其与薛**的录音资料一份，称为原审承办人至二**院询问薛**的当天下午录制，能够证明卖房并非薛**的真实意思，姚**、姚**、姚**、姚**对该录音表示认可，姚**、姚**、姚**认为录音中的对话所有假设前提都是姚**说的，充满诱导性，薛**并未说过是姚**让她卖的，而是肯定了涉案房屋卖给姚**。

就涉案房屋房款交付问题，姚**、姚**称姚**于2004年4月5日向姚**名下账户汇款57146.64美元，由姚**取出后支付给薛**，并提供中**行支付系统收付款通知予以证明。姚**、姚**、姚**、姚**、姚**对此不予认可，并主张姚**与薛**之间就涉案房屋并无真实的交易行为，姚**汇给姚**的款项是让姚**帮助理财，不能证明用于支付购房款。

姚**、姚**、姚**、姚**、姚**称61号院内被腾退房屋系姚**出资所建，并据此主张姚**为涉案房屋共有权人，且涉案房屋包含姚**与薛**的夫妻共有份额，薛**出售涉案房屋属于无权处分。另姚**明知涉案房屋有其他继承人，仍以低于市场价格购买涉案房屋，故其并非善意购买人。姚**、姚**、姚**对此不予认可，认为姚**是根据涉案房屋房产证登记内容相信薛**有权出售该房屋，交易价款符合2004年该地段房屋成交的正常价格。另姚**、姚**、姚**主张姚**2004年购买房屋后出资进行了装修，并提供部分装修订货单、家具买卖合同及装修票据予以证明。姚**、姚**、姚**、姚**、姚**认可票据的真实性，但陈述姚**因需要临时居住在涉案房屋故出资装修了其中的一间，但不能据此证明姚**即购买了涉案房屋。

另查，2013年11月26日，姚**将薛**诉至本院，要求按照拆迁协议确认其享有涉案房屋的拆迁份额；2014年1月21日，姚**、姚**将姚**、姚**、姚**、姚**、姚**、姚**诉至海**院，要求继承薛**之遗产，诉请的遗产中包含涉案房屋。目前，上述两案均已中止审理。

上述事实，有双方当事人的陈述、《管庄乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》、北京市住宅房屋重置成新价格结果报告、《存量房屋买卖合同》、X京房权证朝字第某号房产证、X京房权证朝字第某某号房产证、证明信、存折、户口本、庭审笔录等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，虽然涉案房屋所有权原登记在薛**名下，但根据《管庄乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》记载内容显示，涉案房屋是61号院落腾退时根据原有房屋面积及院落内登记的人口数安置所得，姚**和姚**均系该协议书记载的实际居住人口，其二人对涉案房屋均应享有一定权益。姚**去世后，姚**的继承人对姚**的权益享有相应继承权利。姚**、姚**、姚**虽主张涉案房屋系姚**去世前与薛**共同决定售与姚**，但未提供任何证据证明，本院对此无法采信，即无法确认薛**处置涉案房屋经过了相关权利人同意。虽然薛**未经该房屋其他权益人同意处分涉案房屋，但根据相关法律规定，此种情形并不导致合同无效。姚**主张处分涉案房屋并非薛**真实意思表示，该主张与薛**本人向本院原一审中陈述意见并不相符，且姚**提供的录音资料中薛**亦未对此予以确认，故对姚**该主张本院不予认定。综上，姚**要求确认姚**与薛**就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效之请求，本院不予支持。

依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中，涉案房屋来源于61号院*退安置，作为家庭成员，姚**理应知晓涉案房屋来源，对姚**及姚**享有房屋权益应当明知。姚**虽主张购买涉案房屋的行为在2004年已经完成，但该主张与其与薛**签订买卖合同的时间明显不符，且未举证证明，本院以买卖合同签署的时间作为双方交易时间。同时，姚**提供的房款支付凭证指向的收款人为姚**，现无证据表明该款项为其向薛**支付的房款，亦无证据表明姚**收到款项后转交薛**，故本院对姚**支付了购房款一节无法认定。据此，姚**在明知涉案房屋有其他权利人的情况下仍与薛**以明显低于市场一般水平的价格签订买卖合同，且未能就其已实际给付房款举证，故姚**并非善意购买人，其不能依法取得涉案房屋所有权。涉案房屋所有权应当恢复至薛**名下。虽然薛**已去世，涉案房屋所有权从权属登记上无法恢复至薛**名下，但不影响涉案房屋的拆迁安置房屋性质及被安置人口对该房屋应享有的安置权益。关于姚**要求将涉案房屋变更至其与七被告共同共有一节，虽然该房屋包含姚**和薛**的权益，但其二人的继承人就遗产继承问题已在另案诉讼，姚**亦就其对涉案房屋享有的安置权益问题另行诉讼，故本案中不宜将涉案房屋所有权直接变更为由姚**与薛**之继承人共同共有，而应由姚**与姚**、薛**的其他继承人在另案中一并解决。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告姚**的全部诉讼请求。

案件受理费70元和保全费5000元，由被告姚**、姚**、姚**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十九日