毕**与王**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告毕**（以下简称原告）与被告王**（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李**，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2011年1月17日，我与被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于北京**京棉危改区A3区B1号楼4单元22层X号房屋，现地址更名为北京市朝阳区十里堡东里128号楼22层4单元X室房屋（以下简称涉案房屋）卖给我，房屋总价208万元。同日，双方还签订了《补充协议》。2011年4月11日，被告确认收到我方购房款190万元，此后，我在涉案房屋居住至今。签订合同时我方没有审查危改合同和购房票据，但根据我方调查情况，涉案房屋为被告个人名下房屋。合同签订后，我方依约履行合同，支付了购房款，办理了房屋交付手续，被告已取得房屋产权证书。合同约定过户期限2011年5月1日后的十个工作日内办理，实际房屋产权证书是在2015年2月下达的，我此后口头通知被告协助办理过户，被告要求增加购房款100万元，我方不同意。现在，我方坚持要求继续履行合同，我同意继续履行我方义务，在办理过户当日给付被告18万元。我认为被告未在补充协议第二条约定的过户期限内办理过户，已构成根本违约，赔偿总价款的20%的违约金。故我诉至法院，请求法院判令：1、被告协助我办理位于北京市朝阳区十里堡东里128楼4门X室房屋权属变更登记手续；2、被告赔偿违约金380000元。

被告辩称

被告答辩称：不同意原告全部诉讼请求。原告陈述双方签订合同情况、履行情况属实。目前房产证我已领取，房屋所有权人登记为我本人。但我不同意继续履行合同，理由是该房屋还存在其他安置人口，其他共有权人没有同意出售房屋。就在前几天，双方曾有过一次协商，我提出了要求增加购房款100万元，因为合同价格与市场价格不符。

本院查明

经审理查明：2004年12月1日，北京方**限责任公司（合同甲方，以下简称方晟公司）与被告（合同乙方，购房人）签订《北京**京棉地区危旧房改造就地安置合同》，约定：乙方在京棉危改区内有正式住房1间，使用面积14.2平方米，建筑面积18.929平方米，应安置人口5人，分别为被告及案外人袁*、袁**、王**、李**；乙方自愿选择就地安置方式，购买甲方在京棉地区建设的就地安置住房，即涉案房屋；安置住房房价款计价明细见《京棉地区危改回购安置住房房价计算表》，双方同意安置住房房价款为137101.06元，抵减金额为11578.58元等内容。

2011年1月17日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订房屋买卖合同，约定被告将涉案房屋卖与原告，合同总价款208万元。同日，双方还签订了《补充协议》，对成交价格、付款方式等进行约定。庭审中被告自认，2011年已收到原告支付的购房款190万元，还剩18万元。原告支付购房款后，被告将房屋交付，目前，涉案房屋由原告居住。

本案中，被告称，涉案房屋在危改安置时的被安置人为5人，因此涉案房屋中含有其他被安置人共同的居住权和所有权，其出售房屋时其他共有权人不知情，故不同意继续履行合同。原告对此不予认可。

上述事实，有《北京**京棉地区危旧房改造就地安置合同》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、房屋所有权证及当事人陈述等在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，结合书证及双方当事人陈述可以认定，原告与被告签署的房屋买卖合同系双方平等自愿签订，且内容不违法国家法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于被告主张涉案房屋中包含案外人权益、致不能履行合同一节，根据本案查明的事实，方**司与被告签订的《北京市朝阳区京棉地区危旧房改造就地安置合同》中购房人为被告，该份安置合同在未被依法撤销或确认无效的情形下具有相应的法律效力，被告作为购房人经过相关单位的审批同意；袁*、袁**、王**、李**作为安置合同中的应安置人口虽享有相应权益，但并不因此对601室房屋享有财产所有权，亦不属于涉案房屋的共有权人，故本院对被告该抗辩意见不予采纳，并对原被告之间房屋买卖合同的合法效力予以确认。袁*、袁**、王**、李**等人若认为权益受损，应另行向王**予以主张。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告已按合同约定支付相应款项，被告也已履行房屋交付义务，目前被告已经取得房屋所有权证，合同继续履行不存在障碍，现原告要求被告配合办理过户，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，鉴于被告在合同签订后亦积极履行了相应义务，现虽迟延履行配合办理房屋过户手续的义务，存在违约行为，但并未构成根本违约，原告要求的违约金数额过高，本院结合本案的具体情况予以调整，对原告该项诉求酌情予以支持。

本院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王**于本判决生效之日起十日内协助原告毕**办理位于北京市朝阳区十里堡东里128号楼22层4单元X室房屋权属变更登记手续，将房屋所有权登记在原告毕**名下；

二、被告王**于本判决生效之日起十日内支付原告毕**违约金五千元；

三、驳回原告毕**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11720元，由原告毕**负担720元（已交纳），由被告王**负担11000元（原告毕**已交纳，被告王**于本判决生效之日起七日内给付原告毕**）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月十七日