王**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第3723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王**及其委托代理人李*，被上诉人王**及其委托代理人李*，被上诉人北京京**任公司（以下简称京西发电公司）之委托代理人张**到庭参加诉讼。被上诉人王**经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**在原审法院起诉称：我于1993年12月出资购买了由京**公司按照房改房制度出售的5门512号房屋（以下简称512号房屋）一套，并办理了房屋所有权证。后因父亲瘫痪卧床，为方便照顾父母，我向京**公司申请将房屋调换至地势较低的房屋。经批准同意，我按照京**公司要求交回512号房屋及产权证，京**公司向我交付5号楼311号房屋（以下简称311号房屋），我居住至今。因京**公司改制，暂停办理311号房屋产权证事项，后改制完成，但因房管交易中心原因，京**公司未能给我办理产权证。为维护我的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令京**公司协助我办理311号房屋过户手续，将房屋产权登记至我名下；2、诉讼费由京**公司承担。

一审被告辩称

京**公司在原审法院答辩称：对王**起诉事实没有异议，房屋原属我公司，分配给王**父母，原为512号房屋，后因为身体原因调换。原房屋已办理房产证，换房时将房产证交回，更换至311号房屋。后王**父母过世，因当事人家庭内部原因，房屋登记在谁名下未协商一致，王**是否为唯一合法继承人不能确定，亦无法向权属登记机关提供公证文件，故房产证我公司无法协助办理，而我公司一直积极配合，房屋买卖合同已经签订并履行，现房屋确由王**居住使用，无法过户原因并非我公司造成，请法院依法裁判，明确房屋权利人后，我公司方可予以协助。

王**在原审法院述称：我不同意王**的诉讼请求。对房屋事实部分没有异议，因家庭内部对财产未进行处理，故无法办理房产证明。房产应为王**、王**、王**父母所有，请求法院依法驳回王**诉讼请求。

被上诉人辩称

王**在原审法院提交书面意见称：同意王**的诉讼请求。房屋为王**出资购买，2006年4月28日达成家庭协议时，王**已将协议内容告知我本人，本人当时明确表示同意，但因其他原因未能在协议上签字。后本人于2006年6月中旬母亲去世前半个月在口述书面材料上签字确认。

原审法院审理查明：王**与李**原系夫妻关系，王**、王**、王**系二人之子女。王**于2009年3月30日去世，李**于2006年7月9日去世。

512号房屋原系京**公司分配给王**、李**之房屋，经房改王**与单位签订《房屋买卖契约》，后王**、李**、王**、王**、王**家庭协商一致，同意由王**出资购买，王**向京**公司交纳购房款。因王**、李**身体原因，由王**与京**公司协调，将512号房屋交回京**公司，并由京**公司重新调换至311号房屋。现因王**、王**、王**未达成一致意见，故京**公司至今无法办理311号房屋产权证。

另查明，2006年4月28日由李**口述，吕*执笔对311号房屋如何分配书写以下内容：“我家住在广宁村原12号楼，后又由于身体不好等特殊原因，又搬到了5号楼的3-1-1号住，在购房时，我争求了3个儿女的意见，长子王**说：‘我全家都在河北农村住，我不买这楼房。’次子王**说：‘我们很快要分房了，所以我们也不买这房’。两个儿子不买，闺女王**说：‘他们不买，我买吧，不管怎么说爸爸和妈他们住的这房总得有人买呀。’所以就让闺女买了，就此而论，将来我们老俩口不在以后，房产权由女儿王**来继承，任其处理。”在该书写内容处有执笔人吕*签字，王**、王**签字，并由李**捺手印，由王**持有保存。

证人吕**、王**、王**姨姐，证实：由其代笔、李**口述形成了2006年4月28日书面材料，当时在场人包括王**、李**、王**，王**瘫痪无意识，写完后给李**复述一遍，李**按捺手印，我本人签字，李**告诉我房屋是王**出资购买，李**、王**平常由王**照顾起居。

证人王**、王**、王**老家同辈之兄，证实：其与王**、李**家来往较多，对当事人家中情况有所了解；1979年石景山电厂解决老职工家属随迁问题，王**因年龄较大，不符合随迁条件，故在老家农村居住；为此，王**、李**总感愧疚，此前向我明确表示老家房产归王**；石景山房屋房改时可以买，我听李**说购买时两个哥哥王**、王**均放弃，房屋就由王**出资购买，归王**。后来这几年，王**瘫痪、神志恍惚，多年由王**赡养、照顾，王**、李**与王**长期共同生活。

证人王**、王**、王**姨妹之夫，证实：2002年5月，王**、李**表示311号房屋给王**，并前往公证处办理公证，但因无产权证，故公证未办理成功；当时，王**患脑血栓，身体行动不便，但神志清楚。

庭审中，王**陈述：认可购房款系王**交纳，但购房款系父母所出，因王**亦为京**公司员工，故由王**交纳较为便利，认可其于2006年3、4月在王**家在2006年4月28日书面材料上签字，但签字时书面材料上仅有两行内容，其余均系王**、吕**补。本案庭审中，王**陈述：吕**曾代笔，但并非本案代笔资料。

王**陈述：其于2009年3月中旬父亲去世前半个月在2006年4月28日书面材料上签字。王**答辩称其于2006年6月中旬母亲去世前半个月在2006年4月28日书面材料上签字。

上述事实，有房款收据、买卖合同、付款凭证、2006年4月28日书面材料、死亡证明、卷宗资料及各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。

本院认为

原审法院判决认定：本案争议焦点为依据2006年4月28日书面材料王**的请求权基础能否成立。2006年4月28日书面材料并无父亲王**签字，且不符合遗嘱的法律要件，故此书面材料并非王**、李**之遗嘱。而判断2006年4月28日书面材料的性质应当根据当事人真实意思表示，确定王**、王**、王**之间的权利义务关系。据此，2006年4月28日书面材料应系王**、王**、王**对于母亲李**口述内容的确认和王**、王**、王**三子女在确认311号房屋由王**出资购买的前提下对各自权利的处分，其实质在于预先约定在父母去世后对财产权益的分配。具体分析如下：

第一，王**、王**已经在2006年4月28日由李**口述、吕*执笔的书面材料上签字，王**、王**行为，应系二人对于2006年4月28日书面材料所反映事实的认可，即在购买房屋时，王**、李**、王**、王**、王**家庭已经协商一致，同意由王**出资购买，且亦由王**实际交纳了购房款。后又通过单位调换房屋，故实际由王**出资购买的房屋为311号房屋，2006年4月28日书面材料所指向的房屋亦应为311号房屋。

第二，虽然王**系未在2006年4月28日书面协议上签字，但王**认可2006年4月28日书面协议之内容，此书面协议亦由王**持有保管，王**、王**在2006年4月28日书面材料上的签字确认行为，应具有法律效力，王**、王**、王**已经通过2006年4月28日书面材料的签字确认达成财产分配协议，即同意在王**、李**去世时，311号房屋的相关权利由王**直接享有，并由王**自行处分、“任其处理”。王**、王**、王**达成的此种约定系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效协议。现王**、李**已经去世，协议约定情形已经成就，王**依据协议应享有311号房屋相关权利。现房屋因未下发产权证，故王**享有的权利应为向京**公司之债权请求权，即王**已取得房屋买受人法律地位，其有权要求京**公司为其办理房屋产权证，故法院对王**的合理请求予以支持。应当指出，目前房屋无法办理产权证原因系王**不同意，王**家庭内部未能协商一致造成，与京**公司无关。

第三，从另一方面考察，证人吕*、王**、李**生前主要由王**照顾、赡养，且购房时家庭亦协商一致由王**出资购买，故基于此种事实，王**、王**在2006年4月28日书面材料签字认可财产权益处分的行为，亦符合日常生活常理。退一步讲，王**、王**在2006年4月28日书面材料上签字确认行为亦可理解为二人同意在父母去世时放弃311号房屋相关财产权益的继承权，由王**继承、处分。现父母已去世，王**、王**、王**达成的家庭协议条件已经成就，王**、王**依据约定在父母去世时即已放弃继承权，故王**应继承311号房屋之相关权利，其有权要求京**公司为其办理房屋产权证手续。

庭审中，王**陈述购房款系王**交纳，但不认可为王**出资，主张王**系受父母委托。对此，王**并未提供充分证据证明，故法院不予采纳。2006年4月28日书面协议形成时，无论王**是否具备行为能力、是否同意，均不影响王**、王**、王**达成协议之效力。即便王**无民事行为能力，李**依法作为第一顺位监护人、法定代理人亦有权作出房屋处分的相关意思表示。因代笔人吕*已经出庭作证，证实了2006年4月28日书面协议的真实性，故法院对王**提出的字迹形成时间、字迹不符的意见，不予采纳。2006年4月28日书面协议形式上内容连贯，王**主张签字时仅有两行内容的意见法院不予采信。即便字迹并非吕*代笔，而王**已签字确认，故亦不影响协议之效力。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：北京京**任公司于本判决生效后七日内持相关手续前往房屋权属登记机关将5号楼311号房屋产权转移登记至王**名下，王**、王**、王**予以协助。

二审裁判结果

王**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法发回重审。2、一、二审诉讼费由王**承担。上诉理由：1、一审法院在审理本案中认定事实不清，导致判决不公。2、一审法院对重要证据不进行司法鉴定违反法定程序。3、本案不应为买卖合同纠纷，而是王**、王**、王**对父母所遗留财产的继承问题。

王**服从原审法院判决，针对王**的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。

京**公司服从原审法院判决，针对王**的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。

王**经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，但向本院提交书面答辩意见，表示同意一审判决结果，请求二审法院予以维持。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：应当根据当事人的真实意思表示来确定民事法律行为的性质。本案诉争的311号房屋系由512号房屋调换所得，京**公司与王**就512号房屋签订了房屋买卖合同，虽在调换房屋后未就311号房屋重新签订买卖合同，但双方之间仍存在房屋买卖合同关系。由于王**在办理产权登记前去世，家庭内部就房屋登记问题无法达成一致，导致本案诉讼的发生。故本案的争议焦点为：一、王**主张办理过户登记手续的请求权基础能否成立；二、2006年4月28日书面材料的性质如何认定。

针对上述焦点一，通过原审法院查明的事实，512号房屋的购房款由王**支付，在换房时，由于311号房屋面积较小，多交的购房款亦向王**退还。王**虽认可购房款系王**交纳，但不认可为王**出资，主张王**系受父母委托。对此，王**并未提供充分证据证明，本院不予采纳。故可以推定王**支付了诉争房屋的购房款，且各方当事人均认可诉争房屋一直由王**实际居住使用，因此王**与王**之间系借名买房合同关系。按照正常的程序，王**可以在京**公司将311号房屋登记至王**名下后要求王**履行过户的义务，但在王**去世后，合同履行出现障碍。京**公司对此表示在王**家庭内部确定将311号房屋登记在谁名下后，可以办理过户手续。故上述障碍实际为王**子女之间对于311号房屋的权属争议。

针对上述焦点二，2006年4月28日的书面材料不具备遗嘱的形式要件，故并非是遗嘱。但王**、王**均在该书面材料上签字确认，说明二人对书面材料所反映事实的认可，即家庭内部协商一致同意由王**以王**的名义购买512号房屋，由王**出资购买，上述书面材料系王**各子女之间就财产分配达成的协议。后虽调换至311号房屋，但并不影响王**、王**放弃权利的效力。现王**、李**已经去世，协议约定情形已经成就，王**依据协议应享有311号房屋相关权利。

综上，基于王**与王**之间存在借名买房合同关系，王**主张过户的债权请求权基础是存在的，王**、王**对于该事实是知情并同意的，故在王**去世后，王**有权要求京**公司以及王**、王**协助其办理房屋产权证手续。原审法院依据本案事实情况所作处理正确，本院予以确认。王**的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由王**负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十七日