金**与王**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人金**因与被上诉人王**房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第53464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**在一审中起诉称：王**、金**双方于2010年3月28日签订《租赁合同》约定，王**承租金**位于北京市朝**信息研究所西侧原雅宝路商号103号及108号两间房屋使用，租期为2010年4月1日至2015年3月31日，第一年租金为96万元，第二年租金为98万元，第三年、第四年和第五年租金均为100万元，王**还需向金**交纳押金30万元，押金于合同期满后退还王**。合同履行过程中，王**已按照约定向金**交纳租金，现合同履行完毕，但金**至今仍未退还王**上述押金。故起诉要求金**返还王**押金30万元。

一审被告辩称

金**在一审中答辩称：王**并未向金**交纳押金，故金**不同意返还。

一审法院查明

一审法院经审理查明：王**和金**于2010年3月28日签订《租赁合同》，约定：金**将位于北京市朝**信息研究所西侧原雅宝路商号103号及108号两间房屋（下称涉案房屋）出租给王**，租期为2010年4月1日至2015年3月31日，第一年租金为96万元，第二年租金为98万元，第三年、第四年和第五年租金均为100万元；押金为30万元（合同期满后经双方验收未有异议退还押金）；每年的四月一日前一次性付清租金；金**于合同签订之日起将房屋按现状交付给王**使用；租赁期间的水、电、暖气、煤气、排污等与经营有关的费用，按国家收费标准和王**单独计量的实际用量由王**支付，因王**经营用水超标，其加价消费由王**承担，水电费按月缴纳，取暖费在供暖前一次性交清；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须赔偿双方一切经济损失；如王**违约，金**不再退还王**的30万元押金，且金**可提前解除合同，收回房屋；如金**违约，金**除退还王**30万元押金外，另外给付王**30万元损失费。双方还就各自的其他权利和义务进行了约定。

《租赁合同》签订后，王**按约向金**交纳了租金，金**也按约向王**提供了涉案房屋。《租赁合同》到期后，双方未再续签租赁合同，王**已将涉案房屋交还金**。

王**称其已按合同约定向金**交纳了押金30万元，具体交纳情况为：在承租涉案房屋之前，即2010年3月20日，王**急于将涉案房屋承租下来，但因涉案房屋周围的房源比较紧俏，金**告知王**如果要租涉案房屋必须先拿20万元押在金**处，于是王**便立即通知公司会计刁*，让刁*准备20万元现金拿过来；但刁*称公司保险柜里没有那么多现金人民币，只有几万美金和一些人民币，于是刁*从中取出2万美元和6.4万元人民币（折合人民币共计20万元）拿了过来，并于当时交给金**；因为王**和金**非常熟悉，以前都是朋友，故未让金**打收条；另外10万元押金是与第一年的租金96万元同时支付的，即王**通过刁*的账户于2010年3月28日向金**账户转账106万元，其中10万元为押金。金**否认曾经收到王**交纳的20万元现金，认可于2010年3月28日收到王**支付的106万元，但称其中的10万元是王**向金**交纳的水费、电费、取暖费等费用。

经王**申请，本院依法通知刁*出庭作证。刁*称其是王**开办的公司的会计，自2005年至今一直在该公司工作；2010年3月份，刁*接到王**电话让其准备20万现金送到博雅大厦的咖啡厅；刁*看到保险柜里没有这么多现金，只有几万人民币和几万美金，王**便让刁*凑够20万元人民币拿过来，于是刁*从中取出2万美元和6.4万元人民币送到博雅大厦的咖啡厅；到了咖啡厅，刁*把钱给了王**，王**又给了金**；其后刁*离开咖啡厅，不知道金**有没有打收条；王**给金**的钱是租房押金，承租的是雅宝路临街的房屋；王**向金**交纳的租金都是通过刁*的账户支付的，其于2010年3月28日向金**转账的106万元中，其中96万元是第一年的租金，其余10万元是租房押金。金**对刁*的证言不予认可。

王**还提交其公司翻译人员陆*于2014年12月9日与金**之间的电话录音，并申请陆*出庭作证。录音内容为双方协商续租涉案房屋及后续租金事宜。通话过程中，双方关于押金的陈述内容为：陆*说：“…那行，那我就，我们几个再商量商量，然后那个，金老板，咱们是不是，他们之前是不是跟你交了一个30万的租房押金，这个是退房的时候能给退是吧？”金**说：“那当然了。”陆*说：“哦，行，那行，金老板，那我们几个再商量商量，看看大概什么情况。”金**说：“好的。”陆*说：“唉，好嘞，谢谢啊，再见。”陆*出庭确认上述录音是其用手机所录，但因其已更换手机故无法提交原始录音文件。金**对该录音证据和陆*的证言均不予认可。

经询，金**称其曾于租赁期间以口头方式向王**主张过租房押金，但王**未交纳。就此，金**并未举证。

以上事实，有当事人陈述、《租赁合同》、中**银行个人业务凭证、证人证言等证据在案佐证。

一审法院判决认定：本案的焦点在于王**是否按照合同约定向金**交纳30万元租房押金。双方在《租赁合同》中明确约定，王**应向金**交纳押金30万元，并以该押金数额作为双方违约所应承担的违约金的计算依据；现双方之间的《租赁合同》已正常履行完毕，金**虽称其曾于租赁期间向王**主张过押金，但其就此并未举证。综合考虑双方《租赁合同》的履行情况，结合王**的陈述、刁×的证言、陆*的录音以及王**于签订合同当日向金**转账106万元的事实，可以确认王**已经按照《租赁合同》的约定向王**交纳了30万元押金。金**虽称上述106万元中的10万元是王**向其交纳的水、电、取暖等费用，但根据《租赁合同》的约定（水、电等费用按月交纳），金**的该项主张理由明显不足，法院无法支持。

王**已按照约定向金**交纳30万元押金，根据《租赁合同》的约定，金**应于合同期满后将押金退还王**，故对王**要求金**退还押金的诉讼请求，法院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：金**于判决生效之日起七日内退还王**押金三十万元人民币；

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

金**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第53464号民事判决，改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。上诉理由是：1、原审中的录音证据为复制件，没有证明力，一审中被上诉人提交的录音证据是刻录的复制光盘，并没有提供原件，不符合法律规定，没有证明力，一审法院采纳该录音证据不合法。2、证人证言的证明力极低，不应采纳，一审中被上诉人申请证人刁*出庭作证，但该证人是被上诉人开办公司的会计，与被上诉人存在利害关系，同样不符合法律规定，一审法院不应当采纳。

被上诉人辩称

王**二审辩称：1、录音证据虽然不是原件，但是反映出来的内容和本案有直接的关系，对于是否真实，上诉人在一审中也没有申请鉴定，同时这份证明能和其他证据相互印证。2、被上诉人租用的房屋只发生电费，水费和排污费是不发生的，而且我们交的房租中包括所有杂费；如果被上诉人五年不交电费，上诉人肯定会找到我方，不可能让我继续租用房屋，然上诉人在长达五年的租赁期间并没有提出水电费的问题。综上：请求维持一审法院判决。

本院查明

本院二审期间另查明：经法庭询问，金**表示王**多支付的10万元为其预付的水电费，随后要根据金**实际代缴的费用予以扣除，但租赁期间双方从未结算过水电费用。金**还表示其在涉诉房屋所在区域有多间房屋出租，但在面对多名租户的前提下，法庭询问金**其与王**之间当如何结算水电费，金**表示不清楚。

本院经审理查明的其他事实与一审查明的一致。

本院认为

本院认为：综合查明的事实和当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为王**是否向金**交纳了30万元的押金。因双方对此各执一词，故本院在综合当事人所负之举证责任和证据优劣对比的基础上评析如下。

其一，王**和金**于2010年3月28日签订了《租赁合同》，在该合同的第四条中明确了押金为30万元整（合同期满后经双方验收未有异议退还押金），且在合同的第十条违约责任中再次明确了30万元押金的处理方式，由此可见，双方于签订合同之初对于押金的约定都采取了审慎的态度。王**为证明其主张，向法院提交了转账凭证，以证明王**向金**转账106万元，超出合同约定租金的10万元即为押金的一部分；向法院提供了刁*、陆*的证人证言，证明王**已向金**支付的押金30万元；向法院提供了陆*与金**之间的通话录音，证明金**认可其已收到了王**的押金30万元。对于王**的上述证据，金**的反驳意见为：王**第一次多支付的10万元为预付的水电费用，随后根据金**实际代缴的水电费予以扣除，但租赁期间一直没有结算过水电费；刁*、陆*与王**具有利害关系，对他们的证言不予认可；陆*的录音并非原始载体，存在删减。

其二，结合王**向法院提交的上述证据，本院认为其已经形成链条，达到了民事诉讼证据的证明标准，即王**对于其主张已完成了相应的举证责任。而金**于本案中并未提交任何证据，仅对王**的证据发表了反驳意见。

对于金**持有的10万元为水电费的反驳意见，本院认为，首先，双方的合同中明确了“水电费按月缴纳，取暖费在供暖前一次性交清”，并未显示王**需要预付水电费并由金**扣除的约定，且面对多位租户，水电表如何使用以及为何租赁期间从未进行过水电费的结算等事宜，金**并未予以合理答复，故对其该项反驳意见，本院不予采纳。

对于金**表达的录音证据非原始载体、有删减的反驳意见，本院认为录音内容完整、流畅，并未显示有删减的迹象，且对于该项反驳，金**并未提供任何证据，亦未主张过鉴定，故对于其该项反驳意见，本院亦不予采纳。

对于金**持有的证人证言与王**具有利害关系的反驳意见，本院认为凡是知道案件情况的个人，都有义务出庭作证，至于证言能否被采信，法院当综合在案其他证据予以综合判断。本案中，证人证言能够与录音、合同约定、汇款凭证相互印证，故对于金**的该项反驳意见，本院亦不予采纳。

其三，依照日常生活经验，如果本案中的10万元如金**所述为预付的水电费，那么在合同履行的五年过程中，金**从未向王**主张押金和结算水电费的行为有违常理。故本院综合王**提供的证据和金**的反驳意见，认定王**已向金**支付了合同约定的押金30万元，于合同履行完毕之后，金**理应返还。一审法院的判决结果并无不当。

综上，本院认为，金**的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2900元，由金**负担（于本判决生效后7日内交纳）。

二审案件受理费5800元，由金**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十四日