北京市**份有限公司与北京鼎**有限公司物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告北京市**份有限公司（以下简称均**公司）与被告北京鼎**有限公司（以下简称鼎**产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告均**公司委托代理人张阿巾，被告鼎**产公司委托代理人蒋**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，2002年1月30日，我公司与鼎**产公司签订了《鼎恒新星物业管理委托合同》，约定我公司对位于北京市丰台区丰台北路的物业“鼎恒新星”进行物业管理。2004年3月19日和2005年10月1日，双方又先后达成了《鼎恒新星物业管理补充协议-1》、《鼎恒新星物业管理补充协议-2》，我公司按协议提供了物业服务，但鼎**产公司未按委托合同和补充协议约定支付物业费。2007年和2009年，我公司已先后两次将鼎**产公司起诉至北**委员会，要求其支付拖欠的物业费和滞纳金。在2009年的仲裁协议中，北**委员会认定双方2008年11月4日物业合同已经终止，因此对之后拖欠的物业费未一并裁决，但裁决书中写明对合同终止后仍然实际履行的物业管理服务产生的物业费，我公司可另案解决。因此我公司诉至法院，要求判令鼎**产公司向我公司支付2008年11月5日至2011年12月20日拖欠的物业管理费共计1009729.89元；鼎**产公司支付拖欠物业管理费的利息330686.54元。本案诉讼费由鼎**产公司负担。

被告辩称

被告**产公司辩称，不同意均**公司的全部诉讼请求。一、均**公司的起诉不符合法定程序且超出了诉讼时效；二、均**公司的诉请没有事实和法律依据，2008年11月5日至2011年12月20日期间，我公司与其不存在有效的物业服务合同关系，双方的物业服务合同已经于2008年11月4日终止，均**公司在之后未提供物业服务；三、均**公司诉请的金额没有依据；即便均**公司证明其提供了事实上的物业服务，收费标准也不能按照已经终止的合同条款执行，我方不认可均**公司主张的金额。

本院查明

经审理查明，2002年1月30日，均**公司与鼎**产公司签订《鼎恒新星物业管理委托合同》，约定由均**公司对位于北京市丰台区丰台北路的物业鼎恒新星小区进行物业管理。物业管理合同对委托管理事项进行了列举，并约定委托管理期自物业通知交付入住之日起至业主委员会成立并依法选定新的物业管理公司之日止。关于物业管理费，物业管理合同第二十条约定，商务部分的物业管理费为18元/每建筑平方米每月（不含户内用水、用电、用气），自首批业主入住收费开始，未售出房屋的物业管理费鼎**产公司按季度于每季度最后三个工作日内向均**公司结算。鼎**产公司于2002年3月28日制定的《鼎恒新星房屋物业管理公约》第八章“物业管理服务费与公共维修基金”第四条规定，在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。第九章“违约责任”第二条规定，产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3‰的比例或按约定加收滞纳金并可停止部门（分）或全部物业管理服务。

2004年3月19日，均豪物业公司与鼎**产公司达成《鼎恒新星物业管理补充协议-1》，双方约定将商业部分的物业管理费从18元/月/平方米改成（建筑面积）14.4元/月/平方米，即每天（建筑面积）0.48元/平方米。2005年10月1日，双方再次达成《鼎恒新星物业管理补充协议-2》，将商业部分的物业管理费从14.4元/月/平方米改成（建筑面积）11.9元/月/平方米，即每天（建筑面积）0.4元/平方米。根据双方所签订的物业管理合同、补充协议等以及鼎**产公司所定制的物业管理公约，均豪物业公司实际履行了物业管理行为。

2006年，均**公司因鼎**产公司拖欠物业管理费向北**委员会申请仲裁，北**委员会作出（2007）京仲裁字第0771号裁决书裁决，鼎**产公司向均**公司支付2003年5月31日至2007年4月30日拖欠的物业管理费并支付违约金。

2008年，北京市**业主委员会依法成立，并于2008年11月3日向有关部门办理备案手续。该业主委员会于2008年11月5日向均**公司发出一份函，告知均**公司，其对小区管理的前期服务管理协议于2008年11月4日正式终止，原双方之间的权利义务即行终止，请均**公司在收到函件后7天内与业主委员会商谈相关事宜。

2009年，均**公司向北**委员会申请仲裁，要求鼎**产公司支付2007年5月1日至2009年2月28日拖欠的物业费和滞纳金。北**委员会于2009年8月27日作出（2009）京仲裁字第0736号裁决书，认定鼎**产公司应按双方签订的合同约定支付物业管理费；均**公司对涉案小区的物业管理关系已因业主委员会于2008年11月4日解约而终止；均**公司认为其在合同终止后仍然实际履行物业管理服务的，其对物业管理费用的主张，可另案解决；除物业用房外的空置房36套，面积为2208.15平方米，应由鼎**产公司向均**公司缴纳物业管理费。最终裁决鼎**产公司向均**公司支付空置房屋2007年5月1日至2008年11月4日物业管理费465109.24元，并按日万分之七的标准支付滞纳金111704.11元。本案庭审中，双方均确认空置房屋面积与（2009）京仲裁字第0736号裁决书中确定的空置房屋面积相同，没有变化。2011年9月20日，均**公司与北京市丰**业主委员会签订了《鼎恒新星物业服务合同》，约定物业费标准商业办公用房为11.9元/平方米/月。均**公司确认其自2002年至2014年3月一直为涉案小区提供物业服务；2008年11月5日至2011年9月20日之间，其与鼎**产公司虽无书面合同，但提供了事实上的物业服务，且其余业主在该期间一直向均**公司缴纳物业费。现鼎**产公司尚拖欠2008年11月5日至2011年12月20日物业管理费未缴纳。均**公司分别于2009年12月28日、2010年12月31日、2011年12月31日、2013年2月31日向鼎**产公司发出物业费催缴函。

另查，均豪物业公司于2011年10月28日由北京市**限责任公司变更为现名称。

上述事实，有双方当事人陈述及均**公司提供的《鼎恒新星物业管理委托合同》、（2009）京仲裁字第0736号裁决书、名称变更通知等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，均**公司与鼎**产公司签订的《鼎恒新星物业管理委托合同》、《鼎恒新星物业管理补充协议-1》、《鼎恒新星物业管理补充协议-2》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同；均**公司与北京市丰**业主委员会签订的《鼎恒新星物业服务合同》亦系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦为有效合同。2008年11月5日至2011年9月19日期间，均**公司与鼎**产公司就涉案空置房屋虽未签订书面物业服务合同，但均**公司提供了物业服务，鼎**产公司亦接受了该服务，因此双方形成了事实上的物业服务合同关系，双方的权利义务应参照《鼎恒新星物业管理委托合同》、《鼎恒新星物业管理补充协议-1》、《鼎恒新星物业管理补充协议-2》予以认定，鼎**产公司应按（建筑面积）11.9元/月/平方米的标准向均**公司缴纳物业费。在2011年9月20日至2011年12月20日期间，北京市丰**业主委员会与均**公司签订的《鼎恒新星物业服务合同》对小区全体业主具有约束力，鼎**产公司作为涉案空置房屋业主，亦应遵守《鼎恒新星物业服务合同》，按照该合同约定的11.9元/月/平方米的标准向均**公司缴纳物业费。但鼎**产公司未按时缴纳上述物业费，显系违约，故均**公司要求鼎**产公司支付拖欠的物业费及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；均**公司计算的物业费及利息数额有误，本院按照（2009）京仲裁字第0736号裁决书确定的空置房屋面积2208.15平方米，每平方米每月11.9元的标准计算。关于诉讼时效，因物业服务具有连续性，且均**公司曾多次向鼎**产公司催缴物业费，并未怠于行使权利，故对于鼎**产公司提出的均**公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、北京鼎**有限公司于本判决生效后七日内向北京市**份有限公司支付物业管理费人民币九十八万五千三百八十六元九角四分。

二、北京鼎**有限公司于本判决生效后七日内向北京市**份有限公司支付物业管理费利息人民币三十二万二千七百一十四元二角二分；

三、驳回北京市**份有限公司其他诉讼请求。

如果北京鼎**有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万六千八百六十四元（北京鼎**有限公司已预交八千四百三十二元），由北京鼎**有限公司负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费一万六千八百六十四元，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一五年一月五日