北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人杨**、上诉人北京云**有限公司（以下简称云**司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。杨**之委托代理人王**、周**，云**司之委托代理人吴**、欧友和，北京腾**经营公司（以下简称腾**公司）之委托代理人王*、张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年7月，杨**向原审法院起诉称：我系本市居民，与母亲周**居住在本市×××18号18.5平方米的房屋中。2007年8月15日，我与云**司签订《购房协议书》，约定我购买云**司位于本市×××6层R户三居室（以下简称涉诉房屋）一套，建筑面积98.48平方米，房价款共计935560元，云**司应于2009年9月5日前将房屋交付我。协议签订当日，我将全部购房款给付云**司，云**司副总经理李**出具收条。时至今日，云**司仍未将涉诉房屋交付我，亦未办理产权过户手续。现我发现云**司无权销售涉诉房屋，云**司故意隐瞒上述事实，与我签订《购房协议书》，导致我丧失同期购买其他商品房的机会，给我造成巨大损失。现与涉诉房屋同地段、同类型的房屋价格均价基本为每平方米60000元，涉诉房屋建筑面积98.48平方米，价格应为5910000元。因云**司延迟向我交房，导致我在外租房居住，亦造成我租金损失。现我诉至法院，请求判令：云**司退还已收的房款935560元；赔偿信赖利益损失4974440元；赔偿租金损失380000元；诉讼费由云**司负担。

一审被告辩称

云**司辩称：本市×××40号楼项目是腾**公司开发的房地产项目，该项目是政府为了安置危改回迁居民所建经济适用房，项目产权归腾**公司所有。2003年，我公司与腾**公司签订《协议书》，约定双方共同开发上述项目。我公司从未与杨**签订《购房协议书》，亦未收取过杨**交纳的任何房款。杨**不是危改区居民，无权购买涉诉房屋，合同应属无效。故不同意杨**的诉讼请求。

腾**公司述称：我公司对×××20、21、27号楼进行危旧房改造。在此期间，我公司与云**司签订《协议书》，共同合作开发该项目，但云**司无权出售危改安置房屋。现我公司已取得危改安置房屋的房屋产权，危改安置房屋性质为经济适用房，至今不允许上市交易。杨梓萱不是危旧房改造的原居民，无权购买涉诉房屋，合同应属无效。杨梓萱与我公司之间没有任何合同关系，其诉讼请求与我公司无关。

一审法院查明

原审法院经审理查明：腾**公司于2000年6月经批准对本市×××20号、21号、27号楼进行危旧房改造，之后陆续获得建设用地批准并通过了规划审批，于2006年1月取得房屋拆迁许可证。2003年3月20日，腾**公司与云**司签订《协议书》，约定共同合作建设上述危改项目，云**司应分三次向对方支付前期费用800万元，于拆迁完毕、开工之前付清，该项目下的所有权益归云**司所有。2003年9月，双方签订《补充协议》，因“非典”疫情等不可抗力，同意将原协议书的生效截止日期自2003年9月30日顺延至2003年12月30日。2006年7月3日，双方签订《补充协议二》，其中约定回迁安置完成后，所有的剩余房屋出售，在同等条件下，腾**公司有优先购买权。2012年5月14日，双方签订《补充协议三》，其中约定双方按照2003年3月20日签订的《协议书》之有关约定切实履行各自责任，项目完成且双方结算后，对结算后剩余房屋以及配套设施，腾**公司同意云**司按照国家法律、法规进行处置和使用。2013年4月10日，腾**公司取得×××危改安置小区所有权，登记房屋坐落为本市×××40号楼。

诉讼中，杨**提交2007年8月15日云**司（甲方）与杨**（乙方）签订的《购房协议书》。协议约定，经甲乙双方友好协商，乙方自愿购买甲方位于×××的危改小区经济适用房，并达成如下协议：一、甲方现有北京市×××6层R户3居室一套，建筑面积98.48平方米；二、乙方自愿购买，该房屋售价为9500元每平方米；三、双方商议，自签定协议之日向甲方交纳购房金人民币935560元；……七、该住房达到交付条件，甲方通知乙方办理入住手续，签署房屋安置协议书（甲方交付安置住房定为2009年9月5日）并到房管部门办理过户手续。该合同甲方单位公章处盖有“北京云**有限公司”的印章，代表签字处有“李**”签字，乙方签字处有杨**签字，协议书两页骑缝处亦盖有“北京云**有限公司”的印章。协议签订当日，杨**将一张存有935560元的存折交与云**司副总经理李**，李**出具《收条》，称收到杨**购×××回迁置换房款935560元，存款号（×××*）。

审理中，云**司申请对《购房协议书》中所盖“北京云**有限公司”与该公司在工商登记中备案的公章是否一致进行鉴定。经北京**民法院摇号确定由北**物证司法鉴定所进行鉴定。鉴定意见为：检材上盖印的两枚“北京云**有限公司”印文与样本上盖印的“北京云**有限公司”印文倾向是同一枚印章盖印。经对李**（因刑事犯罪现在服刑中）询问，李**称，2003年至2011年，其为云**司副总经理，当时负责×××拆迁安置事宜。经朋友介绍，李**认识了杨**的母亲周**，双方协商一致，由杨**购买×××回迁安置住房一套。李**代表云**司与杨**签订《购房协议书》，并收取杨**的母亲支付的购房款935560元。上述购房款收取后，其中500000元用于云**司对外支出，另外435560元给付云**司法定代表人。其签署合同及收取购房款的行为均是代表云**司进行的职务行为。《购房协议书》中的房号是施工中使用的房号，不是最后由行政机关确定的房号，房屋位置应该是楼的最北端。双方对上述询问的真实性不持异议，但云**司坚持认为其并未收到杨**交纳的购房款。经到中国工商**京北新桥支行进行查询，2007年9月7日，账号为×××*的账户向张**名下账号为×××号的账户内汇入500000元。云**司认可张**于拆迁时在云**司任职，但不清楚双方是否签订有劳动合同。后张**因生病离开公司，现无法找到其本人。

腾**公司称，北京**源局于2004年12月13日向腾**公司发放北京市城镇建设用地批准书。涉诉项目属于回迁安置用房，土地属于划拨取得，未交纳土地出让金，亦未办理房屋预售许可证。2006年3月24日曾登报声明，该公司从未委托任何单位或个人进行危改工程的房屋预售。庭审中，腾**公司提交涉诉楼宇标准层平面竣工图，其中三单元六层有三居室户型两套（R、S户型），最北侧R户型房屋为三居室一套，套内建筑面积及阳台面积共计97.96平方米。杨**认为竣工平面图中的R户型就是协议约定其购买的房屋，双方签订的《购房协议书》未附房屋平面图。现杨**提交R户型的户型图复印件一份，云**司对此不予认可。

杨**认为《购房协议书》中购买的涉诉房屋现在确定的房号为本市×××602号房屋，并申请对上述房屋现值进行评估。经审查，杨**的《购房协议书》中购买的涉诉房屋并不能确定即为本市×××602号房屋，对其评估申请未予准许。另查，2013年7月，案外人李*将腾**公司诉至法院，要求腾**公司根据拆迁安置协议向其交付本市×××602号房屋，并协助办理上述房屋所有权转移登记手续等。法院经审理，作出（2013）东民初字第10000号民事判决书，支持了李*的诉讼请求。腾**公司不服判决，提出上诉。北京**人民法院作出（2014）二中民终字第2279号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

关于在外租赁房屋的租金损失的问题，杨**称其于2010年至2013年，每年支出租金75

000元，2014年支出租金78000元，以上5年共计支出租金380000元。云**司及腾**公司对杨梓*的主张不予认可。

再查，杨梓萱不是原本市×××20号、21号、27号楼危旧房改造的回迁安置居民。

上述事实，有当事人陈述、《购房协议书》、《收条》、房屋拆迁许可证、《司法鉴定意见书》、声明及民事判决书等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。庭审中，杨**提交其与云**司签订的《购房协议书》。根据鉴定机关的鉴定意见，《购房协议书》中所盖云**司的公章与该公司在工商管理部门备案的公章一致，故本院认定双方签订的《购房协议书》成立。但应指出，杨**不是×××危旧房改造的回迁安置居民，其没有购买回迁安置住房的资格。云**司虽与腾**公司合作开发建设该危改项目，但因该项目所建房屋为危改回迁安置房屋，并未经国家有关部门批准上市交易，且双方签订《购房协议书》时，涉诉房屋尚未建成，云**司并未取得房屋预售许可，故该《购房协议书》违背了相关法律、法规的强制性规定，应认定为无效。现杨**要求云**司返还已付购房款，云**司虽不认可收到杨**交纳的购房款，但根据本院向时任云**司副总经理李**询问，李**称代表云**司已收取杨**交纳的购房款，故云**司应承担相应民事责任，返还已收取的购房款，并支付利息。杨**明知所购房屋为危房改造回迁安置房屋，而杨**并非回迁安置居民，在不具备购房资格的情况下，仍与云**司签订《购房协议书》，亦存在过错。现杨**要求云**司赔偿信赖利益损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。杨**要求云**司赔偿其在外租房的损失，缺乏依据，本院亦不予支持。

据此，原审法院于2015年1月12日判决：一、北京云**有限公司于本判决生效后七日内返还杨**购房款人民币九十三万五千五百六十元；二、北京云**有限公司于本判决生效后七日内以九十三万五千五百六十元为基数，按照中**银行同期贷款利率支付杨**自二○○七年八月十五日至本判决生效之日止的利息；三、驳回杨**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，杨**、云**司不服，向本院提起上诉。杨**的上诉理由为：一审未依其申请将腾**公司列为本案共同被告是错误的；云**司、腾**公司明知没有预售许可证而故意将涉诉房屋出售，应当承担过错责任，其主张的信赖利益损失应当予以支持；其主观上没有过错，不应承担责任。杨**请求二审法院依法撤销原判决第三项，判决支持其要求赔偿信赖利益损失4974440元的诉讼请求。云**司的上诉理由为：一审认定李**代表其收取购房款，缺乏证据支持；李**盗用公司公章与杨**签订合同，建议将本案移送公安机关立案侦查，以排除双方恶意串通的可能。云**司上诉请求二审法院依法撤销原判决，驳回杨**的诉讼请求。腾**公司同意原判决。

本院查明

二审中，本院查明的事实与原判决查明的事实相同。

本院认为

本院认为：杨**与云**司签订的《购房协议书》上盖有云**司的印章、副总经理李**的签字，以及杨**签字，故应认定双方房屋买卖合同关系成立。云**司与腾**公司存在合作开发建设该危改项目的合同关系，根据合作协议的约定其有权对剩余房屋进行处置，但因该项目所建房屋为危改回迁安置房屋性质，且其至今未取得房屋预售许可，其与杨**签订的《购房协议书》因违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为无效。原审法院判决云**司向杨**返还已付购房款及利息于法有据，本院予以维持。

杨**在诉讼中申请追加被告系法律赋予其的权利，对于杨**的申请，人民法院应对申请追加的被告是否符合法律规定的条件依法进行审查。因腾**公司不符合本案被告的条件，但其与本案存在法律上的利害关系，原审法院依据相关法律规定将腾**公司列为本案第三人，并无不当。

杨**明知所购房屋为危房改造回迁安置房屋性质，仍与云**司签订《购房协议书》，存在过错。杨**要求云**司赔偿信赖利益损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。同理，对杨**要求云**司赔偿其在外租房损失的诉讼请求，本院亦不予支持。

云**司上诉称其未收到杨**支付的购房款，但证据显示，李**为时任云**司副总经理并代表云**司与杨**签订《购房协议书》，其认可收取了杨**购房款并已支配使用，故应认为李**收取购房款系履行职务行为，其法律后果应由云**司承担。云**司主张的上述事实，缺乏法律依据，本院不予认定。

云**司主张李**与杨梓萱存在恶意串通，但未提供证据，其建议将本案移交公安机关立案侦查不符合相关规定，本院不予支持。

综上，原判决认定事实清楚，判决结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费57370元，由杨**负担28685元（已交纳），由北京云**有限公司负担28685元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费59752元，由杨**负担46596元（已交纳），由北京云**有限公司负担13156元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十九日