贾*与李**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人贾*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第8021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

李**在原审法院诉称，我两岁时，被李**、蒋*收养。1959年养父母离婚，我判归养父李**抚养。1962年，我12岁时养父与屈*再婚。李*3系李**侄女，贾*系李*3女儿。1965年我上山下乡到兰州插队，后与知青付×1结婚。1993年我们携子女返城落户到北京市海淀区五道口邮局宿舍，并分配到永**学工作。由于李**及继母屈*年事已高，从1993年返城后，我的小女儿付**就一直与李**、屈*共同生活。2002年3月7日，李**因病去世，留有203号住宅一套未进行继承，继续由屈*和付**居住。2004年因付**怀孕已到预产期，便离开屈*家回婆婆家居住。屈*在征得我同意后，让李*3和贾**家人暂时搬到203号与屈*一起居住。2012年8月，我得知李**名下房产过户到贾*名下，便要求李*3一家搬出继母屈*家，遭到李*3的多次拒绝，我甚至拨打110报案也无济于事。为了查明真相，我将屈*起诉要求继承房产。后经法院审理查明，房屋已由继母屈*独自继承后，卖给贾*。法官释*房屋已经转移，如不另案诉讼，我权利无法获得保护。为了依法维护财产权益，我撤诉后将屈*和贾*起诉至法院，要求依法确认房屋买卖无效。诉讼中贾*无视法官释*，私自将房屋转卖他人。并辩称，房屋所得系基于李*3接受屈*赠与后又将房屋转赠自己，采用买卖形式仅仅是方便过户。同时查明，1、屈*已不具备民事行为能力，无法证明屈*的授权具有合法性。2、我系屈*的法定监护人，无法作为同一案件被告的法定代理人，需另行指定屈*的法定代理人，否则无法继续审理。我第二次撤诉。由于李*3拒绝配合我行使监护权。我将李*3起诉至法院，要求停止对我继母行使监护权的侵害。诉讼中屈*去世。诉讼终止。由于贾*明明知道我对房屋享有继承权，却为了一己私利故意将房屋转卖他人，损害了我的财产利益。为此我第四次起诉，要求贾*至少支付四分之一售房款归还我。庭审中，我列举了一些证据。用以证明贾*故意接受赠与。又采用虚假买卖形式获得财产后，将房屋转卖他人，存在故意侵害他人财产利益的事实。贾*虽然承认将房屋转卖他人，却否认房屋系赠与所得，而是通过买卖获得。尽管贾*无法说明申请办理赠与公证的目的，更没有证据证明已实际支付购房款。但，由于我是基于贾*故意接受赠与行为侵害了我的法定继承权，起诉要求支付售房款，与买卖行为侵害我继承权不是同一法律关系。无奈之下，我只能第三次撤诉。贾*系李**的三代旁系血亲，李**有养女的事实是明知的，屈*虽无婚生子女、也无养女，但与李**再婚时我就与李**共同生活而且尚未成年，也是明知的。为了达到非法占有他人财产（遗产）的目的，贾*利用与屈*暂时共同生活之际，与屈*恶意串通，故意编造李**无儿无女的虚假事实，达到先由屈*一人继承房产的目的后，贾*再通过接受赠与方式接受房产，最后二人又采用虚假买卖的形式完成产权过户，实现非法占有他人财产的目的。屈*和贾*通过恶意串通，最终采用签订明显低于市场价格的房屋买卖合同，实现恶意转移财产的行为，是对我财产利益的严重损害。故我起诉要求：依法确认2004年9月2日屈*与贾*签订的房屋买卖合同无效。本案诉讼费用由贾*承担。

一审被告辩称

贾*在原审法院辩称，这个案件类似的诉状我们已经收到第五份了，所诉事实理由基本相同。每次庭审后李**撤诉又起诉，两年多的时间里我们疲于应诉。故我在答辩前，请求法院如李**撤诉，法院不予准许。李**所述与事实不符。李**是李**的前妻蒋**李**的生母处抱养的，1959年李**与蒋×离婚时，蒋**将李**送回生父母家，至此李**、蒋×与李**已解除了收养关系。1970年前后，李**专门委托李**代书出具解除父女关系的声明，并将声明交派出所、居委会并邮寄到李**当时下乡的单位，从此李**与李**再无养父与养女的关系。自此以后李**的档案、李**的档案再无子女、父亲等事项的记载。李**的诉讼请求没有根据，理应驳回。李**主体不适格，其与本案诉争无利害关系。屈*对涉案房屋拥有完全的、实质的所有权和处分权。贾*从未与他人恶意串通。贾*向屈*购买房产、签订买卖合同，未侵害国家、集体以及包括李**在内的任何人的利益。综上，李**与诉争房屋以及房屋买卖合同没有利害关系，贾*与屈*签署的房屋买卖合同不存在无效的情形，李**起诉没有根据，请法院驳回李**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，李**与屈×系夫妻关系。李**系李**与前妻蒋×收养子女。李**是李**的侄女。

203号房屋登记的房屋产权人原系李**。李**于2002年3月去世。根据2004年8月27日（2004）京海民证字第5138号公证书载明：“查被继承人李**于二〇〇三年三月七日在北京市因病在北京市死亡，死亡后203号遗有与其妻共有的房产（房产所有证号码：海字第×号，建筑面积57.9平方米）壹套。死者生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，上述房产中属于被继承人李**的部分应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人李**的父母均早亡，其夫妇无子女，故上述房产中属于被继承人李**的部分由其妻屈*继承。”同日，屈*与贾*签订了《赠与合同》，约定屈*自愿将203号房屋全部无偿赠给贾*所有（排除贾*配偶的共有权利），该《赠与合同》有（2004）京海民证字第5139号公证书进行了公证。

2004年9月1日北京市房屋产权登记申请书载明203号房屋原产权人为李**，现产权人为屈×。2004年9月17日，北京市房屋产权登记申请书载明203号房屋原产权人为屈×，现产权人为贾*。

庭审中，贾*向法院提交了其从房屋管理部门调取的2004年9月2日屈*与贾*签订的房屋买卖合同。李**对该合同的真实性不持异议，并主张该合同属于恶意串通，侵害了自己的权益，属无效合同。经法院询问，贾*称，自己与屈*是2004年9月2日当天在海淀**理局签订的上述合同，当天就申请将203号房屋过户至贾*名下，并于2004年9月17日实际过户至贾*名下。在2004年9月2日之前双方没有签订过书面合同，2004年9月2日签订的合同自己曾有原件，但后来找不到了。就上述合同载明的成交额290000元，贾*称已经实际给付了。具体给付方式：在李**生病期间，贾*的姨、舅舅出了钱给李**看病，所以贾*先将舅舅、姨的钱还了，大概11万多，都是现金还的，之后将余款以现金方式分两次交给屈*。另外，贾*的父母也为李**看病和购买墓地出资3、4万元，故也从中扣除了。

原审法院查明的上述事实，有双方当事人陈述、房产证复印件、公证书复印件、房屋买卖合同复印件、房屋产权登记申请书复印件等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为，合同应当是双方当事人真实意思表示的结果。根据本案查明的事实，屈*与贾*曾于2004年8月27日签订过赠与合同，并经北京市海淀第二公证处公证。在2004年9月2日去房屋管理部门申请办理203号房屋的过户手续之前双方并未签订任何房屋买卖合同。本案双方提供的房屋买卖合同系从房屋管理部门的档案中调取的。该合同应视为房地产管理部门的行政备案手续，不能代表双方真实的意思表示。且贾*未能提供充分有效的证据证明其履行过支付房款的义务。综合庭审查明的事实，法院认定双方在房屋管理部门签订的房屋买卖合同不是双方买卖房屋的真实意思表示，而是为履行双方赠与协议、将房屋过户至贾*名下所进行的程序。因此本案并不存在真实的房屋买卖合同关系。鉴于屈*与贾*之间的房屋买卖合同并不存在，故对李**主张房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条之规定，判决如下：驳回李**要求确认二ＯＯ四年九月二日屈*与贾*签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。

上诉人诉称

贾×不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，对原判中认定的事实、理由和适用法律依据进行改判。上诉理由是：1、上诉人与屈*就本案涉案房产应系买卖合同关系而非赠与合同关系；2、一审法院避重就轻，对于足以依据其判决来判决驳回被上诉人诉讼请求的主要事实视而不见。

李**服从原审法院判决，请求二审法院予以维持。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，据2004年8月27日（2004）京海民证字第5138号公证书记载：被继承人李**的房产中属于李**的部分由其妻屈*继承。同日，屈*与贾*签订了《赠与合同》，约定屈*将本案所涉房屋无偿赠与贾*所有。在原审法院审理中，贾*提交了以房屋管理部门调取的2004年9月2日屈*与贾*签订的房屋买卖合同，贾*称自己与屈*是2004年9月2日在海**管局签订的上述合同，当天就申请将涉诉房过户至贾*名下，在此前双方未签订过书面合同，且称2004年9月2日所签合同自己所持原件现已找不到。至此，贾*在原审法院及本院审理中，均未能提供有效的证据证明当事人履行了上述房屋买卖合同的相关权利义务。鉴于此，原审法院认定屈*与贾*之间的房屋买卖合同系为履行双方的赠与协议而为，并不真实存在。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十五元,由李**负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由贾*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月十三日