李**等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京昊**发有限公司（以下简称昊坤公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第11566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年7月，李**诉至原审法院称：2012年10月12日，我与昊**司签订了一份北京市商品房预售合同（住宅类），合同约定，该房屋坐落于大兴区×22号地-1,2地块12#住宅楼2层1单元202，总价款5715589元，付款方式为按揭贷款，昊**司应于2013年12月31日前交房，交付时房屋应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足双方签订的预售合同第十三条中昊**司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。昊**司未按约定的期限和条件交付商品房的，逾期超过90日后，我有权要求继续履行合同，合同继续履行，自2014年1月1日起至实际交付之日止，昊**司应按日以已付房款的万分之五计付违约金。2012年10月12日，我向昊**司支付首付款3435589元，剩余房款228万元由我以按揭贷款的方式支付给了昊**司。但现在昊**司未按照合同约定的期限和条件向我交付房屋且逾期已超过90日，故起诉要求：1、判令昊**司于判决生效后立即向我支付逾期交房违约金1729090元（以已付房款5715589元为基数，自2014年1月1日起按照已付房款万分之五的标准计算至2015年8月28日止）；2、诉讼费由昊**司承担。

一审被告辩称

昊**司辩称：李**所购房屋因规划变更无法通过规划审批，无法达到合同约定的交付条件，合同已属履行不能，应当解除双方的预售合同。李**主张的违约金数额明显过高其损失，李**所购房屋虽然未通过规划验收，但该房屋已经设计、施工、监理等四方验收通过，房屋结构安全可以入住使用，但李**拒绝收房，另李**书面同意将涉案房屋所在小区的地上车位变更为景观绿化，导致规划变更，其本身对其所购房屋规划变更存有过错，应当适当减轻昊**司的责任。综上，请求法院酌情减少违约金。

昊**司反诉称：昊**司与李**于2012年12月8日签订了商品房预售合同，约定2013年12月31日昊**司向李**交付大兴区×22号地-1、2地块12#住宅楼2层1单元201号商品房。由于非昊**司原因，该商品房无法取得规划验收审批文件和竣工验收备案文件，该商品房既不能交付使用，也不能办理产权证，导致商品房的买卖目的无法实现，履行不能。根据合同法第94条之规定，在房屋买卖合同目的无法实现的情况下当事人可以解除合同，故昊**司反诉请求要求判令解除昊**司与李**的商品房预售合同；判令李**承担反诉费。

李**针对反诉请求答辩称：李**与昊**司签订的预售合同是真实合法有效的合同，昊**司无权要求解除，请求驳回昊**司的反诉请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：李**与昊**司签订的预售合同、补充协议及补充条款均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。在双方存在合法有效的房屋买卖合同关系的前提下，本案的争议焦点在于补充条款的法律效力，即该条款是否构成对预售合同房屋交付条件约定的变更，是否可以免除昊**司不能按期通过甚至无法通过规划验收的责任。对此，法院认为，根据相关规定，房地产开发企业应当按照规划部门已批准的建设工程规划许可证建设商品房，不得擅自变更规划，房地产开发企业确需变更规划许可证内容的，应向作出行政许可的规划行政管理部门提出申请，并获得准许变更的许可后方可变更规划。昊**司与李**签订的补充条款旨在表明包括李**在内的买受人同意昊**司对规划许可证内容进行变更，但补充条款并未明确告知李**规划变更的后果，且从补充条款约定的内容来看，补充条款既未授权昊**司未经审批而进行规划变更，亦未豁免昊**司就规划变更向行政主管部门申请并获得批准的义务，更未表明该条款具有对预售合同中交付条件作出变更的效力。综上，补充条款不具有变更预售合同约定的房屋交付条件的效力，预售合同关于房屋交付条件的约定对昊**司具有法律约束力，昊**司应当在合同约定时间内向李**交付取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案的商品房。本案中，昊**司明确表示其至今未取得涉案房屋的规划验收批准文件及工程竣工验收备案表，即涉案房屋至今仍不具备交房条件，昊**司未在合同约定期间交付具备交付条件的房屋的行为显属违约，昊**司应就其逾期交房的行为承担违约责任。关于违约金数额，李**虽有权依据合同约定要求昊**司支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，昊**司亦以李**主张的违约金过高为由要求酌减，故法院根据合同约定参考李**的实际损失对违约金数额予以调整。关于昊**司以合同目的无法实现为由要求解除合同的反诉请求，解除权是旨在保护守约方合法权益的一种形成权，昊**司作为违约方其要求解除合同的请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年11月判决：一、北京昊**发有限公司于判决生效后十日内给付李**逾期交房违约金五十一万八千六百九十一元（违约金计算自二〇一四年一月一日起至二〇一五年八月二十八日止）；二、驳回李**的其他诉讼请求；三、驳回北京昊**发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，昊**司不服，持原审答辩理由与反诉理由向本院提起上诉，并认为原判认定事实错误、适用法律错误，请求撤销原判，改判解除双方之间的《商品房预售合同》，并驳回李**要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。李**不服，以原审法院应按合同约定的标准确定昊**司赔偿其违约金数额为由，向本院提起上诉，请求二审依法改判。

原审法院经审理查明：2012年10月12日，昊**司（出卖人）与李**（买受人）签订了北京市商品房预售合同（以下简称：预售合同），约定：第三条，买受人购买坐落于大兴区×22号地-1、2地块12#住宅楼2层1单元-202室，房屋为普通住宅，预测建筑面积222.20平方米，套内建筑面积200.82平方米；第五条，按照套内建筑面积计算房屋单价每平米28461.25元，总价款5715589元；第十二条（一）出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付房屋，（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）……第十四条，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金（该比率应当不小于第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。第十六条（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的违约交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。预售合同附件十一《补充协议》约定：第一条……预售合同第十四条第1项第（2）小项调整为：逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……第二条，1、买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地点并携带相关证件，办理该商品房交接手续。买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付商品房……3、该商品房交接过程中，除预售合同约定买受人有权拒绝接收该商品房的情形之外，买受人不得以其他事由拒绝接收该商品房，否则视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付该商品房。4、因出卖人未按预售合同约定期限和条件交付该商品房或所交付该商品房与预售合同约定不符致使买受人有权退房的，若买受人退房，买受人应自有权退房之日起十五日内书面通知出卖人；若买受人未在前述期限内书面通知出卖人退房的，视为买受人要求继续履行预售合同，预售合同继续履行。同日，李**（买受人）与昊**司（出卖人）签订了一份补充条款，内容是：出卖人根据绿化与景观需要，可对该项目的车行道与步行道规划进行变更、调整；买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。本补充条款与预售合同具有同等法律效力，若本补充条款与预售合同约定不一致时，以本补充条款约定为准。上述合同签订后，李**按期足额交付了购房款5715589元。但截至本案辩论终结时，昊**司未取得涉案房屋的规划验收批准文件及建筑工程竣工验收备案表。昊**司以书面形式向本院表明：因李**书面授权昊**司将车位变更为绿化与景观，根据授权，昊**司已经对首邑溪谷小区建设完毕，不可能重新建设并恢复至符合规划要求，该授权变更导致李**购买的房屋不能通过规划验收审批，不能取得竣工验收备案表，更不能办理房屋产权转移登记。

本案审理过程中，昊**司称涉案房屋虽未取得规划验收批准文件及竣工验收备案表，但涉案房屋已经通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方验收，房屋质量合格，具备入住条件，并提交四方验收材料予以证明。李**对上述证据的真实性没有异议，但认为四方验收材料不能证明涉案房屋质量合格。昊**司认为李**主张的违约金过高，并提交涉案房屋所在小区租房价格网上查询详情，证明延期交房给李**造成的损失主要是租金损失，租金损失最高为每月5000元，李**主张的违约金明显过高。李**对上述证据不予认可，并坚持按照合同约定的迟延交房违约金条款主张违约责任。

在本院二审审理期间，李**向申请本院撤回上诉。

上述事实，有预售合同、补充条款、购房款票据等证据及当事人陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格按照合同履行义务，不得擅自变更或解除。本案中，李**与昊**司签订的预售合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同履行自身义务。根据合同约定，昊**司应于2013年12月31日前向李**交付符合约定条件的房屋。现昊**司至今仍未取得涉案房屋的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，即房屋尚未符合交付条件，故昊**司的上述行为已构成迟延履行，当属违约，应承担相应的违约责任。根据双方约定，昊**司迟延履行交付义务且李**选择继续履行合同的，昊**司应按日计算向李**支付全部已付款万分之五的违约金。因双方约定的此项违约金过分高于实际损失，原审法院根据昊**司的诉讼意见并结合本案实际情况，对违约金数额予以适当酌减，处理原则正确，酌定数额亦无不当，本院对此予以确认。昊**司关于违约金支付条件尚未成就的诉讼主张，依据不足，原审法院对昊**司的该项抗辩理由不予采信，处理正确，本院予以确认。

至于昊**司要求解除合同的反诉请求，如前所述，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人要求解除合同的，须以法定或约定事由为依据，而根据本案现已查明的事实，昊**司作为违约方并不享有合同解除权，其要求解除合同的反诉请求缺乏法定及约定依据，原审法院对此不予支持，处理正确，本院予以确认。李**申请撤回上诉，符合法律规定，本院予以准许。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。昊**司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费19642元，由李**负担5893元（已交纳），由北京昊**发有限公司负担13749元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25905元，由北京昊**发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费51809元，由北京昊**发有限公司负担50000元（已交纳），由李**负担1809元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日