王x1与黄x等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王X1诉被告黄X、王X2农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李**任审判，公开开庭进行了审理。原告王X1，被告黄X及其与王X2的共同委托代理人龙*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王X1诉称：我系王X3唯一的孩子。王X3生前在北京市通州区西集镇陈桁村有一处房产，包括正房七间、厢房两间及附属物。2001年，王X3将其卖给了二被告，二被告系居民。王X3在2007年曾起诉要求二被告返还房屋。在诉讼期间因生病撤诉，王X3于2009年病逝。现我要求：确认黄X与王X3在2001年签订的《房屋买卖合同》无效。

被告辩称

被告黄X、王X2共同辩称：我认为法院应当驳回王X1的全部诉讼请求。理由如下：一、王X1不是本案适格主体，应当裁定驳回起诉。1、王X1不是本合同的合同主体；2、王X1不是本案诉争土地的宅基地使用权人；3、王X1不能通过继承的方式取得宅基地使用权，也无法通过其他方式取得宅基地使用权，其不是本案涉诉土地的宅基地使用权人。二、房屋买卖合同是双方真实意思表示，是真实有效的：1、房屋买卖合同签订是双方真实意思表示；2、房屋买卖已经履行完毕；3、房屋买卖合同签订时有村集体领导的见证和认定，房屋买卖合同应为有效；4、王X1提起本次诉讼是恶意的；5、结合我国今后对于农村土地的土地政策进行考虑，房屋买卖合同应当认定为有效。

本院查明

经审理查明，王X6与梁**夫妻关系。二人生育王X5。王X7与孙*全系夫妻关系，二人生育王X3。王X3与王X5系夫妻关系，二人共生育一女即原告王X1。2001年6月23日，王X3与黄X和王X2签订《立买房契约》，约定：”王X5（已故）、王X3之女王X1奉母亲之命将自己房产卖给黄X、王X2名下房子坐落地点在通县郎府乡陈桁村村西头中街，砖房七间、小棚子二间，院墙、门楼、树木、电表在内。房子四至：东胡同、胡同东*X；西胡同、胡同西王X4；北至道；南至何建兴。经双方协定折合人民币计三万元整，笔下交清。双方永不反悔，空口无凭，立字为据。”合同签订后，双方依约履行了合同。在本案审理过程中，王X1、黄X和王X2均表示在本次诉讼中不要求对诉争房屋现有价值进行评估。

另查，黄X、王X2均非北京市通**体经济组织成员。诉争房屋坐落于北京市通州区西集镇陈桁村，该院落《北京市土地登记审批表》登记的土地使用者为王X3。上述院落系王X3与王X5的夫妻共同财产。王X3于2009年3月9日去世。王X5于1995年9月15日去世。王X6于1998年1月1日去世，梁X于1983年8月18日去世。王X7于1951年12月5日去世。孙X于1985年5月19日去世。

以上事实，有《北京市土地登记审批表》、派出所证明、村委会证明、《立买房契约》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。因黄X、王X2并非北京市通**体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过交易方式取得该村农村房屋所有权，故黄X、王X2与王X3于2001年就诉争房屋签订的房屋买卖合同因违反法律禁止性规定而属无效。王X1作为王X5和王X3唯一的法定继承人系本案的适格主体。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

裁判结果

原告王X3与被告黄X及被告王X2于二〇〇一年六月二十三日签订的《立买房契约》无效。

案件受理费二百七十五元，由原告王X1负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年三月十五日