北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人孙**因与被上诉人北京万通**有限公司（以下简称万**司）服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第43397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人孙**之委托代理人姬冰，被上诉人万**司之委托代理人祁**、胡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

万**司一审诉称：我公司于2006年1月1日起开始为亚运新新家园全体业主提供物业服务。孙**是北京市朝阳区××号房屋（以下简称201号房屋）的业主。自2006年开始，孙**拖欠我公司物业费，至今未付。为了维护我公司的合法权益，我公司诉至法院要求孙**：1.支付201号房屋2006年9月1日至2007年12月31日以及2011年1月1日至2013年12月31日的物业费38542.92元，并按日千分之三的标准，给付滞纳金131434.32元；2.诉讼费由孙**承担。

一审被告辩称

孙**一审辩称：我于2004年入住新新家园小区，一直都是按年支付物业费，2011年之前的物业费都已经全部付清，包括2006年9月至2007年12月31日的物业费也已付清，只因年代久远，我已经不能提供交费票据了，但是万**司也不能随意主张。2011年之后，我没有再交纳物业管理费。原因是万**司没有全面履行物业服务，我们入主时签约的物业公司是国贸物业，而万**司在进驻小区时，没有经过三分之二以上业主同意，也没有和我签署任何合同，且万**司提供的物业服务也没有达到国**司的服务标准。万**司的物业服务人员变动频繁，安防设施严重损坏，小区环境脏乱差，电脑监控形同虚设，电梯间内有大量广告。小区绿化有问题，门禁长期损坏不修理，建筑垃圾多，车库里有异味。我购买了一个地下车位，但是现在被万**司设置了地锁而无法使用。万**司的服务不达标，我不同意按照每平米3.3元的标准支付2011年以后的物业费，更不同意支付滞纳金。万**司主张的2006年到2007年物业费已经超过诉讼时效了，万**司也未向我们主张，故我不同意给付。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2003年9月27日，孙雨*与北京万**有限公司签订商品房买卖合同，购买了201号房屋，房屋建筑面积224.61平米。同时，孙雨*签署承诺书，保证遵守和履行《亚**新家园物业管理公约》（以下简称公约）的一切条款及有限修订，公约的核准号为：外字第157号。根据该公约条款规定：提供物业服务的物业企业为国贸物**限公司（以下简称国贸物业），开发商为北京京**有限公司（以下简称京**司）；全体业主须共同遵守。对于物业收费，公约规定：产权人或使用人应在每月5日前到国**公司结清该月管理费和代收代缴的用及其他物业管理服务收费；按年收取的费用，其首次付费在办理入住手续时交纳，其他年度收费项目需在每年1月31日前缴清；如未按期支付应付费用的，物业管理公司则有权收取未缴的费用或款项自应付之日起至实际支付之日止的滞纳金，每日按千分之三计算。

2004年，北京万**有限公司（原名称为北京先**限公司，2003年12月1日变更为北京万**有限公司，2007年9月20日名称变更为北京万**限公司。以下简称先**司）与国贸物**限公司（以下简称国**司）签订亚**新家园项目（一期）前期物业服务合同，约定由先**司委托国**司对亚**新家园提供物业服务，委托期限自2004年5月1日至2005年4月30日。公寓的收费标准为每月每平米3.3元，由物业公司按建筑面积向业主或物业使用人收取。

2005年12月30日，先**司与国**司、北京万通**有限公司（以下简称万**司）就国**司于2005年12月31日停止对亚运新新家园的物业管理，以及万**司接受开发商委托于2006年1月1日起为亚运新新家园全体业主提供物业服务及物业管理费保持原标准等事项向全体业主发布公告。后万**司一直为亚运新新家园小区提供物业管理服务。万**司称接受委托之日起，其为亚运新新家园的安全及保洁提供了服务，万**司为此提供了聘用保安合同以及保洁合同。孙雨净称小区物业服务水平低，其为此向法院提供了照片等证据。

诉讼期间，法院进入该小区进行现场勘查，发现竹溪园部分单元门的门禁系统损坏，后**公司进行了维修。

庭审中，孙雨净称其交纳了2006年至2007年的物业管理费，但其未能向法院提交证据。

一审法院认为

一审法院认为，先**司与万**司于2005年12月30日联合向亚运新新家园的业主发布公告，通知小区业主由万**司负责小区物业管理。此后至今，万**司一直为亚运新新家园小区业主提供物业服务至今。至此，双方已经形成了事实上的服务关系。现万**司要求孙**支付物业管理费，予法有据，法院支持。孙**称其交纳了2006年至2007年的物业服务费，但其未能就此举证，法院不采信其抗辩。

对于滞纳金，法院认为：孙**虽承诺遵守公约，但公约中有关滞纳金的约定，仅约束国贸物业与孙**。在万**司接管小区后，其虽然承诺按照国贸公司的物业服务标准向小区业主提供物业服务，并据此收取费用，但其并未与孙**约定滞纳金的计算标准。因此，万**司主张滞纳金，缺乏法律依据，法院难以支持。

对于小区内存在的问题以及服务费标准问题。法院认为：虽然孙**认为万**司提供的物业服务水平不能达到国贸物业公司的服务水平，但并无充分证据加以证明，故孙**以此为由拒绝交纳物业服务费的抗辩，法院不予采信；万**司要求参照国贸物业的标准收费，法院予以支持。对于小区物业服务存在的瑕疵，万**司作为物业服务企业，应当加强与业主的沟通，不断提高物业服务水平，努力构建与业主的和谐关系；有关小区内违建的问题，万**司也应当积极与相关行政主管部门联系，以便得以解决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、被告孙雨净于本判决生效之日起十五日内给付原告北京万通**有限公司物业费三万八千五百四十二元九角二分。二、驳回原告北京万通**有限公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

孙**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1.对一审法院查明的事实有异议，2006年9月1日至2007年12月31日物业费已经付清，一审法院认定上诉人未交纳2006年9月至2007年12月的物业费存在事实错误；2.一审法院适用法律错误，即使上诉人未交纳2006年-2007年的物业费，万**司的请求也不应该得到支持，其请求已经超过了两年的诉讼时效，法院不应该支持其主张；3.万**司的服务质量差，没有依据能够获得全额标准支付的物业费。综上，请求：1.依法改判孙**应付万**司物业服务费18678元；2.诉讼费由万**司承担。

被上诉人辩称

万**司辩称，对一审法院未支持滞纳金的主张有异议，但并未提起上诉，对一审判决的物业费表示认可。不同意对方的上诉请求和理由。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述，买卖合同、判决书、保洁合同、保安合同、公约核准通知、照片等在案佐证。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点为物业费支付与否以及应否减免的问题。二审审理期间上诉人向本院提交缴费通知单两张以及证明一份作为二审的新证据，被上诉人对上诉人提交的证据不予认可，认为不应该作为二审的新证据。上诉人上诉提出2006年9月至2007年12月31日物业费已经付清，同时提出即使未交纳，被上诉人的该部分主张也已经超过诉讼时效，但结合本案的证据来看不足以证明上诉人已经交纳了2006年至2007年的物业服务费。考虑到被上诉人一直持续提供物业服务，故对于上诉人时效已过的主张本院不予支持。上诉人认为被上诉人提供的物业服务水平不能达到标准，应该减免物业费，但并未提交充分证据予以证明，故对其要求减免物业费的上诉请求不予支持。综上，一审判决结果并无不当，本院应予维持。对孙**的上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1850元，由北京万通**有限公司负担1470元（已交纳），由孙**负担380元（于本判决生效之日起七日内给付北京万通**有限公司）。

二审案件受理费1850元，由孙**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二Ο一五年三月二十五日