张**与沙立山等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告沙**、北京久**有限公司（以下简称久**司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张**，被告沙**及其委托代理人王**，被告久**司委托代理人麻增伟、苏*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称：2005年4月，被告沙**承包了x小区的建设施工工作。2006年底，被告沙**找到我称被告久**司将用x小区x号楼顶抵其工程款，并向我出示了其与久**司签订的关于以房顶账的补充协议。因沙**承建工程时资金出现困难，向我借款一直未还，故沙**提出将补充协议中指定的一套楼房出售给我，抵顶我的借款。经我多方咨询确认其与久**司所签补充协议的真实性后，2006年11月12日我与沙**签订《房屋买卖合同》，约定沙**将x小区x号楼x单元x号楼房出售给我，成交价格230000元，其中包括抵顶借款80000元，剩余150000元我已于当日交齐。2008年8月，被告沙**找到我称卖与我的x号楼x单元x号楼房已被久**司卖掉，故给我调至x号楼x单元x号，无奈之下我同意了沙**的请求，同时约定所调楼房价格为380000元，差价于手续办齐后一次性付清，后沙**将楼房交付与我。在此之后，因多次找被告沙**办理产权登记手续，其一直找理由拖延，为此我曾起诉二被告要求协助我办理产权登记手续，后法院以补充协议确定的顶账房明细表中不包括我所购楼房，驳回了我的诉讼请求。现因二被告的行为造成我的财产损失，严重侵害了我作为善义购房人的合法权益，故起诉要求二被告返还购房款并赔偿装修费、因楼房升值造成的财产损失共计2000000元。诉讼费、鉴定费由被告承担。

被告辩称

被告沙*山辩称：1、沙*山与久**司签订的x号楼《建筑安装工程补充协议书》是一种明确的授权代理行为，其责任应由久**司承担。协议中（二）工程款的支付条款，明确写明x号楼x单元作为沙*山工程进度款的专用房屋，其中包括原告涉案楼房，有具体标价，沙*山可自行销售，是对沙*山具有独立对外售房的授权。在此情况下，沙*山将指定楼房卖与原告，并将房款全部用于x号楼建设，并无过错。2、在将涉诉楼房卖与原告时，与原告说明了当时的实际情况，并向原告出示了《建筑安装工程补充协议书》，沙*山与原告之间的售房协议经久**司同意后，才将楼房钥匙交与原告进行装修使用，沙*山尽到应尽的义务。3、本案形成的主要原因，因久**司采取以房抵顶工程款的形式，才有原告的购房行为。原告看到了《建筑工程安装补充协议书》中约定的内容及确认久**司印章的真实性后，才形成了购房的行为。现因久**司看到房屋客观价值升值巨大，不愿协助原告办理产权登记，才造成现在的诉讼。4、涉诉楼房的增值客观存在，但客观增值部分的利益被不履行合同的久**司获得，沙*山没有获得任何收益，所以不应由沙*山承担增值损失。沙*山作为施工方始终按与久**司签订的协议执行，造成原告的损失沙*山并无过错，是久**司违背合同所致，所以责任应由久**司承担。我同意退还原告已交付的房款，但原告要求的增值损失我不同意赔偿，应由久**司赔偿。

被告久**司辩称：1、本案件系原告与被告沙**之间因协议引发，我公司不是协议的一方，不应是本案的被告。2、原告与被告沙**所签协议，我公司完全不知情，也没有任何人告知我公司，我公司也未将涉诉楼房抵顶给沙**，沙**也从未主张过涉案房屋。在我公司与沙**的工程款纠纷案件中，以及原告所诉撤销之诉案件中，事实已十分清楚，且我公司已足额支付了沙**工程款，不存在以房抵顶工程款的问题。3、原告作为成年人，在未与我公司核实的情况下，即与沙**签订所谓的顶账或买卖协议，系其自愿承担风险，再者原告与沙**存在利害关系，他们所签协议的真实性，我公司不予认可。4、在沙**起诉工程款案时，原告所主张的协议已经存在，但沙**在该案件中只字未提，也未提交与原告所签协议，不符合常理。且在法院已认定与我公司无关，并明示可起诉沙**赔偿损失的情况下，原告仍将我公司列为被告，系恶意行为，坚决不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：沙立山与北京**总公司（以下简称云**司）系挂靠关系。2005年4月21日，沙立山以云**司名义承包久**司的工程，双方签订《建筑安装工程补充协议书》，约定工程款支付方式采用80%抵顶房屋＋20%现金形式支付（抵顶房屋由沙立山自行销售），并将x号楼x单元作为抵顶专用房。2005年4月28日，沙立山以云**司名义与久**司签订《建设工程施工合同》。2006年11月12日张**与沙立山签订《房屋买卖合同》，约定沙立山将x小区x号楼x单元x号楼房出售给张**，成交价格230000元，其中包括抵顶借款80000元，剩余150000元，协议生效后一次性付清，张**于当日交清余款150000元。2008年8月14日，张**又与沙立山签订房屋买卖调剂协议，约定，沙立山将x小区x号楼x单元x房屋调剂给张**，用以抵顶原房屋买卖合同出售的x号楼x单元x室房屋。由于x号楼x单元x室与原x号楼x单元x室的面积、单价存在差异，经双方作价380000元，与原房屋的差价150000元（该项差价款张**未补交）待沙立山将所有房屋过户手续办齐后，由张**一次性支付。为了避免此类事件再次发生，沙立山应保证该房产产权清晰，无争议，并尽快为张**提供向久**司办理产权前的相关手续。如果因沙立山原因致使原告不能办理产权过户手续，无法获得该房屋，沙立山须按最终履行时该房产的同期市场评估价格对张**的房款进行现金支付，并向张**支付该房产市场价格10%的违约金等。因工程款给付问题，2012年沙立山起诉久**司、云**司建设施工合同纠纷案，经本院（2012）密民初字第1246号判决，认定沙立山与久**司签订的建设工程施工合同自始无效，相关补充协议亦自始无效，久**司给付沙立山工程款三百五十万一千一百五十一元六角二分及利息。久**司提出上诉，沙立山未上诉。北京**人民法院（2012）二中民终字第10141号判决维持原判。在此案中沙立山向法庭提交了工程付款明细账，包括以房顶账楼房明细，明细账中所列以房顶账的房屋不包括本案诉争房屋，一、二审期间，沙立山亦未向法庭及久**司说明本案诉争房屋已抵账给张**的事实。2013年9月，久**司已将上述案件执行款5146349.2元，交至本院案款帐户。后张**得知诉争房屋未抵顶沙立山工程款，2013年10月，张**起诉沙立山、久**司、云**司房屋买卖纠纷案，要求撤销（2012）密民初字第1246号、（2012）二中民终字第10141号民事判决书，重审建设工程施工合同纠纷案，判决x小区x号楼x单元x室房屋归其所有，久**司、沙立山协助办理产权过户手续。经北京**人民法院（2013）二中民初字第16341号案审理，驳回了张**的诉讼请求。判决中明示张**基于房屋买卖合同享有债权请求权中的履行合同请求权，如果合同不能履行，其履行请求权可以转化为违约赔偿请求权，其可以依据合同约定或法律规定要求沙立山承担违约赔偿责任。张**提出上诉，2014年3月，北京**民法院（2014）高民终字第701号民事判决，维持原判。其后，久**司起诉张**返还原物纠纷案，本院经审理认为，久**司作为x小区x号商住楼的开发单位，系上述房产的权利人。张**虽持有与沙立山签订的房屋买卖合同、房屋买卖调剂协议及收据，但在建设工程施工合同纠纷案件中，沙立山没有将诉争房屋列入已抵顶工程款的房屋中，亦未向法庭披露其将诉争房屋抵顶给张**的事实，且经北京**人民法院、北京**民法院均判决驳回原告要求诉争房屋归其所有的请求，故本院以（2014）密民初字第5305号民事判决书判决，张**腾退占有使用的诉争房屋，返还给久**司。该判决已于2014年11月29日生效。现原告诉于本院。本案审理过程中，经原告申请，本院委托北京银**估有限公司对涉案房屋以2014年11月29日作为价值时点的市场价格进行评估，结果为154.32万元。张**支付鉴定费5100元。

上述事实，有双方当事人陈述、收据、房屋买卖合同、房屋买卖调剂协议、建筑安装工程补充协议书、（2012）密民初字第1246号民事判决书、（2012）二中民终字第10141号民事判决书、（2013）二中民初字第16341号民事判决书、（2014）高民终字第701号民事判决书、（2014）密民初字第5305号民事判决书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：因被告沙**明知自己无建筑资质，挂靠云**司与久**司签订建设施工合同，导致合同自始无效，且在之前的（2012）密民初字第1246号案件审理过程中，沙**向法院提交的顶账房楼号明细中并不包括本案的涉案房屋，且判决后，沙**未提起上诉。久**司就该案上诉内容未涉及本案争议房屋，沙**在二审中亦未提出本案涉案房屋已经由其抵顶给原告的事实。至北京**人民法院作出（2012）二中民终字第10141号民事判决期间，沙**均未提出异议，表明沙**没有以本案诉争房屋抵偿久**司欠付工程款的主观愿望。现上述判决已生效，久**司已将执行款打至本院案款账户，表明沙**对该判决的确认。之后，沙**在（2013）二中民初字第16341号案件中提出上述判决是错误的，侵害了原告利益的意见，与其前述行为相悖，故其对与原告购房合同的不能履行有主观错误，应承担违约赔偿责任，其对房屋增值部分损失应承担主要责任。原告具有完全民事行为能力，在与沙**签订购房合同时未尽到全面的注意义务，故对造成财产损失的后果亦应承担次要责任。具体赔偿数额本院将按评估价格、原告交款比例及责任分担比例确定。久**司与原告之间未形成法律关系，对原告的财产损失没有责任，故本院对久**司的辩解意见予以采信，对原告要求久**司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告沙**赔偿原告张**财产损失七十四万七千二百三十四元，限本判决生效之日起七日内执行。

二、驳回原告张**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鉴定费五千一百元，由被告沙立山负担，限本判决生效之日起七日内交纳。

案件受理费一万八千六百八十九元，由原告张**负担七千四百一十七元（已交纳），由被告沙立山负担一万一千二百七十二元，限本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日