刘**与李在让房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人李在让、原审第三人徐*房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘**之委托代理人王**，被上诉人李在让之委托代理人孙**到庭参加了诉讼，原审第三人徐*经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年2月，李在让起诉至原审法院称：2012年，徐*向我借款565万元到期后无法偿还。于是徐*找到自己的朋友即刘**，要求用刘**名下位于朝阳区×街×号楼×层×号房屋（以下简称×房屋）作价850万元代徐*偿还债务（抵债565万元，多出部分我另行支付）。2013年9月13日，我与刘**签订房屋买卖合同，约定我向刘**购买涉诉房屋，价格850万元，我应付定金及代偿银行贷款163万元等。我依约向刘**支付人民币213万元，债权转移565万元，但刘**将我代为偿还的银行贷款163万元挪作他用后就明确表示不再履行双方签订的买卖合同。现诉至法院要求刘**：1.继续履行合同并于本判决生效后立即配合我办理房产过户手续；2.向我支付自2013年10月25日起到实际过户之日止以合同标的额每日万分之五的违约金。

一审被告辩称

刘**在原审法院辩称：我在房屋买卖合同履行过程中并未违约，是李在让违约，不同意办理房产过户手续，根据买卖合同约定，我共计收到李在让购房款213万元，尚有剩余房款李在让未支付，徐*向李在让借款的事实并无证据证明是否真实、合法，且这与我无关，请法院驳回李在让诉求。

徐**原审法院合法传唤未到庭应诉。

一审法院查明

原审法院经审理查明：刘**曾以李在让违约为由要求解除双方于2013年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2014年5月10日，法院作出（2014）朝民初字第07881号民事判决，认定刘**诉请并无依据，驳回刘**的全部诉讼请求。判后刘**不服，上诉至北京市第三中级人民法院，法院于2014年9月28日作出（2014）三中民终字第09243号民事判决，认定原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回刘**上诉，维持原判。（2014）三中民终字第09243号民事判决查明以下事实：

2013年9月13日，李**、刘**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李**购买刘**名下×房屋，建筑面积139.24平方米，成交价850万元，李**应在签订合同当日支付定金50万元。合同第二条“房屋权属情况”第二款“房屋抵押情况”为“该房屋已经设定抵押，抵押权人为渤海银行”。双方还约定，刘**应于2013年9月17日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿贷款，……，房屋贷款由李**代刘**偿还，李**应按刘**与抵押权人确定的偿还日期将163万元支付至抵押权人指定账户，……。双方采用全款付款交易流程，双方应于2013年10月25日办理申请该房屋的所有权转移登记手续。刘**应于所有权转移登记手续后当日将该房屋交付李**。李**以自行交接的方式，于2013年9月17日之前支付刘**购房款人民币728万元整；李**以资金监管的方式，于2013年10月25日之前支付出卖人购房款72万元。双方应按期履约，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金……，逾期超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同。

双方于当日还签订《补充协议》，约定签约当日李**向刘**支付定金50万元，李**在2013年9月16日前支付刘**首付款163万元；“在剩余陆佰叁拾柒万元（￥6370000.00元）的购房款中，乙方（李**）在签约当日已支付甲方（刘**）伍佰陆拾伍万元整（￥5650000.00元），其余柒拾贰万元整（￥720000.00元）甲、乙双方以资金监管的方式在过户当日支付给甲方。”

经查，×房屋并未进行抵押登记。共有权属情况为无共有权人。×房屋权属登记时间为2013年7月8日。2013年10月31日，李在让向法院提出诉前保全申请，法院作出（2013）朝民保字第40602号民事裁定书，裁定查封×房屋。

李在让提交落款时间为2013年9月12日收条一张，载明“今收到李在让购房款565万元整（伍佰陆拾伍万元）房坐落朝阳区×街×号楼×。”刘**认可该收条是其手写，但表示实际并未收到该笔款项。李在让提交落款为徐*签署时间为2013年7月7日的“还款协议”复印件，并表示因徐*曾向其借款六百万元，偿还一部分后还有565万元未偿还；刘**同意用她的房子替徐*向李在让偿还这笔565万元欠款，所以李在让将所有的还款协议原件在2013年9月12日交给刘**，然后刘**将前述还款协议的原件交给徐*。刘**表示，2013年9月12日其与李在让在咖啡馆见面属实，但没见过还款协议；徐*曾向刘**提及欠李在让565万元的事情，但刘**意思是不管是李在让还是徐*给钱，刘**只要卖房款。为证明所述情况，李在让证人张*出庭作证。张*称：其与李在让系同事，徐*系其客户。因徐*资金紧张，经张*介绍徐*向李在让借款600万元，剩余565万没有偿还；后徐*说他北京有房可抵债，结果看的是刘**的房，看房时间是2013年秋天，然后到望京刘**家附近的咖啡馆签协议，刘**说与徐*是多年朋友，愿拿自己房子替徐*还债，等徐*有了钱再还给刘**。因为徐*逾期还款，所以还款协议有多张。签协议那天徐*也在，当时张*亲手将还款协议交给刘**后，刘**出具565万元的收条。刘**认为张*与李在让有利害关系，不认可张*叙述的在咖啡馆见面时做过的事情。李在让对张*陈述无异议。

刘**称：“定金、房款都是先打收条，再收款”。李在让对此予以否认，并提交时间为2013年9月13日金额50万元收条及交易时间2013年9月13日10时36分的网银电子回单；2013年9月18日金额163万元收条及2013年9月17日14时54分的网银电子回单。刘**认可前述证据，认可收到李在让213万元。

李在让提交录音证据。刘**认可该证据真实性，但认为不具有合法性。刘**称，录音体现的对话发生在大概2013年10月份。刘**在第一段录音中称：“不还款就过不了户”、“你把网签撤了，我把房子卖了，我替徐总给你还一半钱”、“他还（得）打给我70多（万元）最后，过户的同时”。第二段录音中，李在让说：“你答应我替徐总（徐*）还这560多万”。刘**答：“我没答应你，我答应的是他，我不认识你我怎么会答应你啊，我肯定是答应他替他还钱”。

本案审理过程中，刘**认为前述（2014）朝民初字第07881号民事判决及（2014）三中民终字第09243号民事判决与本案并无关联。李在让认为前述判决与本案系关联案件，系同一事实及法律关系。李在让表示在房屋“过户”的情况下，其同意且有能力支付剩余房款。

以上事实，有民事判决书及当事人陈述等证据在案为证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据查明的事实，在双方房屋买卖合同约定的购房款中，关于定金50万元及首付款163万元，双方确认李**已经支付。关于剩余购房款72万元，双方在补充协议明确约定在房屋产权转移登记手续办理日期当日支付，现尚未到付款期限。关于565万元购房款，刘**于签订房屋买卖合同前一日向李**出具收到房款565万元的收条；双方在其后签订的补充协议中亦确认李**在签约当日已支付刘**565万元；刘**两次明确认可其收到了565万元购房款，结合证人证言及录音证据显示的刘**愿替徐*偿还债务的事实，故可认定李**已经履行了合同中约定的支付778万元房款的义务。双方在补充协议明确约定剩余购房款72万元在×房屋产权转移登记手续办理日期当日支付，在刘**没有配合李**办理房屋产权转移登记情况下，李**拒绝支付前述72万元款项并不构成逾期支付房款。李**同意且有能力支付剩余房款，故刘**应在李**支付完毕剩余房款后配合李**将×房屋所有权转移登记至李**名下。李**、刘**之间纠纷起因于刘**拒绝承认李**已履行支付565万元房款的义务并拒绝继续履行合同，刘**行为已构成违约，理应依约承担相应违约责任。李**并未证明其因刘**违约导致的违约损失，且根据双方约定的计算标准，刘**将承受明显畸高的违约金数额。因此，法院将酌情降低违约金数额。徐*经法院合法传唤未到庭应诉视为放弃相应诉讼权利不影响案件审理。

综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、李在让于判决生效后七日内向刘**支付剩余购房款七十二万元；二、刘**于判决生效后七日内向李在让赔付违约金三十万元；三、前述判决第一项执行完毕后七日内，刘**配合李在让将位于朝阳区×街×号楼×层×房屋转移登记至李在让名下；四、驳回李在让的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，刘**不服，上诉至本院，请求二审人民法院依法查清案件事实，正确适用法律，依法改判，撤销一审法院作出的（2014）朝民初字第07877号民事判决书或发回原审人民法院重审。主要理由是：1.一审法院违反法定程序，必须到庭的案件当事人没有到庭；必须查清的涉案事实没有查清；没有查清事实的情况下枉法裁判；2.李在让声称刘**代徐*偿还借款565万元，整个案件审理过程中并没有刘**同意以应收房款565万元替徐*偿还借贷的事实存在；3.根据合同的相对性原则，刘**与李在让所签订的房屋买卖合同中并没有涉及徐*，在卖方收取不到房款的情况下，应该依法承担违约责任的永远是买方。总之，一审法院抛弃客观事实于不顾，一味主观臆断，违背事实真相作出错误的判决，望二审人民法院纠正一审法院的错误，支持刘**的上诉主张。李在让同意原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘**、李在让签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李在让要求继续履行上述房屋买卖合同，刘**以李在让存在违约、尚有剩余房款未支付为由，不同意继续履行。对此，本院认为，生效判决已认定李在让在履行双方房屋买卖合同过程中并不存在违约行为，故刘**的相关抗辩意见与生效判决确认的事实不符，本院不予采纳。刘**拒绝履行合同义务，构成违约，应依约承担相应的违约责任。因此，李在让的诉讼请求具有合同与法律依据，原审法院予以支持并根据案件情况酌定违约金数额，是正确的，本院予以维持。刘**的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于刘**上诉提出的原审违反法定程序一节，根据查明的事实，原审法院经合法传唤，徐*未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利，原审法院缺席审判符合法律规定，故对于刘**的该项上诉意见本院不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

诉讼保全费5000元，由刘**负担（于本判决生效后7日内交纳）。

公告费720元，由徐*负担（于本判决生效后7日内交纳）。

一审案件受理费5800元，由刘**负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费5800元，由刘**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日