王**与曹*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告曹*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员魏**独任审判，公开开庭进行了审理。原告王**的委托代理人刘**、王**，被告曹*的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称：2014年10月10日，我与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：我购买被告曹*位于北京市丰台区703号房屋，总价款为210万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2015年4月3日，该房屋所有权转移到原告名下。而被告迟至7月10日才迁出户口。故起诉要求被告曹*支付逾期迁出户口违约金160650元。

被告辩称

被告曹*辩称：签订存量房屋买卖合同属实。因我同时另购新房，原告曾口头答应等我新房子办理完房本再办理户口迁出手续，我于7月7日上午办理新房过户手续，下午领取房本，7月8日上午将本案房屋户口迁走。我无违约行为，故不同意原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2014年10月10日，原告王**（买受人）与被告曹*（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为丰台区703号（以下简称703号房屋），建筑面积共68.8平方米。出卖人与买受人通过北京链**有限公司居间介绍成交。房地产经纪执业人员姓名：张美荣，资格证书编号：京房I10-01-3369；赵学辉，资格证书编号：京房I10-01-3134。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1750000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为350000元。出卖人于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后十个工作日内将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当日，曹*（甲方、出卖方）与王**（乙方、买受方）、北京链**有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》和《居间服务合同》，对合同履行具体条款作出相应约定。其中，《居间服务合同》约定：各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。庭审中，双方均认可：原告已交纳了全部购房款，被告已交付了房屋。2015年4月3日，原告王**取得703号房屋所有权证书。

经询问，原告表示其主张的违约金分为两笔：第一笔是被告于房屋权属转移登记后30日内未迁出户口，应当支付房屋总价款210万元的5%的违约金105000元；第二笔是被告未迁出户口逾期超过15日的，自2015年5月19日起至7月10日止，以全部已付款210万元为基数，以合同约定万分之五为标准，一共53天，应支付违约金55650元。两笔违约金共计160650元。经确认，双方均认可被告曹*于2015年7月8日将703号房屋原有户口迁出。

在本案审理过程中，北京链家**方庄芳城园店业务员阎*、王*到庭作证，称其二人为本宗交易居间服务人员，原、被告之间关于户口迁出问题存在口头协议，原告王**同意被告曹刚新房过完户再迁户口。原告王**对证人身×，对于证人证言亦不予认可，称从未达成口头协议。

以上事实有双方当事人陈述、存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、房屋所有权证书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：原告王**与被告曹*签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人均应依约履行。被告曹*提供阎*、王*证人证言，证明双方存在王**同意曹*新房过完户再迁户口的口头协议，本院认为，从存量房屋买卖合同和居间服务合同可见，本宗房屋买卖交易的房地产经纪执业人员为张**、赵**，且居间服务合同上明确约定未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力，现原告王**对证人证言不予认可，故本院对于被告曹*提供的证人证言不予采信。被告曹*未按合同约定及时将703号房屋内原有户口迁出已构成违约，对此理应承担违约责任。关于王**提出曹*应向原告支付逾期迁出户口违约金160650元的诉讼请求，曹*认为违约金数额过高，请求法院酌减。本院认为，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。经查，虽曹*未按照约定时间将原户口迁出，但原告并未提供给其造成实际损失的证据，故本院结合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金数额依法予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告曹*于本判决生效之日起七日内给付原告王**逾期迁出户口违约金二万元。

二、驳回原告王**其他诉讼请求。

案件受理费1757元，由被告曹*负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十月十六日