安×2与北京**有限公司、朱**确认合同无效纠纷再审民事裁定书

审理经过

申请再审人安**因与被申请人**有限公司（以下简称华**公司）、朱**确认合同无效纠纷一案，不服本院（2014）二中民终字第03522号民事判决，向北京**民法院申请再审。北京**民法院于2014年11月25日作出（2014）高民申字第02628号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人安**之委托代理人张*，被申请人华**公司之委托代理人邱*，被申请人朱**到庭参加诉讼。现已审理终结。

一审原告诉称

2013年8月，安×2起诉至北京市东城区人民法院称：1985年2月6日，朱**与我的母亲安**结婚。1999年2月5日，朱**与中**学院签署购房协议，购买北京市东城区×××3902号房屋（以下简称涉诉房屋）。2007年4月28日，我的母亲安**因病死亡。2013年7月，我起诉朱**要求继承我母亲安**的遗产。诉讼过程中，我发现该房产被朱**卖予华**公司，价格为每平方米20978元（2489000元／118.65平方米）。上述房产为我的母亲安**与朱**共同生活期间购买，我的母亲安**享有50%的权利。我作为安**的女儿，对该房产享有权利。但朱**无视我的权利，以明显低于市场价的价格将该房屋出售给华**公司，该房屋买卖合同属于恶意串通，损害了第三人的利益。朱**于2013年7月25日去世，我与朱**为朱**的法定继承人。华**公司占股百分之九十五的大股东董**与朱**是多年的好友，认识我及我的母亲，经常一起聚会，其与朱**常有书画买卖的关系。华**公司对于涉诉房屋的情况早就有所了解，明知涉诉房屋是朱**夫妻的共同财产。以上事实，有户口证明，北京市**理局档案等证据予以证明。为维护我的合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，请求：1、判令朱**与华**公司于2013年3月22日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C741313）无效；2、朱**与华**公司承担本案诉讼费。

朱**辩称：我与安×2没有利害关系，无法表示是否同意安×2的诉讼请求。对于朱**买卖房屋的过程我不知情，对于案件事实也不清楚，对于安×2的主张无法确认其效力。故请求人民法院予以公正裁判。

一审被告辩称

华**公司辩称：安×2所述不实。朱**与我公司就交易涉诉房屋所签订的房屋买卖合同从形式到内容，尤其是交易价格，已经被房管部门及税务部门认可，该价格是合理价格。由于国家对于房屋交易设定了最低交易限制，而该交易价格与合同约定的合同价格高于房管部门设定的交易限制，该交易价格是合理价格。并且在本案中，朱**在房屋买卖中的实际成交价格高于合同约定的价格，我公司除所购置的该套房屋，还购置了一套位于本市东城区×××3903号的房屋。两套房屋总面积为165.29平米，实际成交价为500万元整。因此，双方的房屋交易价格是合理的市场价格，我公司与朱**不存在恶意串通。我公司是具有独立法人资格的公司，而控股股东的个人行为并非公司行为，也代表不了公司。控股股东与朱**是否存在其他交易我公司并不知情，也与本案无关。即便控股股东如安×2所指，也不必然知悉涉诉房屋为朱**夫妻的二人共同财产。涉诉房屋交易时，朱**出示的出让资格已经通过房屋主管部门严格审查，因此我公司认为涉诉房屋所进行的交易合法有效。综上，我公司不同意安×2的诉讼请求。

一审法院认为

北京**民法院经审理于2014年1月作出（2013）东民初字第11394号民事判决：确认朱**与北京**有限公司签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C741313）无效。判决后，华**公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回安×2的诉讼请求。安×2同意原判。朱**同意原判。本院经二审审理于2014年5月16日作出（2014）二中民终字第03522号民事判决：一、撤销北京**民法院（2013）东民初字第11394号民事判决；二、驳回安×2的诉讼请求。

再审申请人称/抗诉机关称

本院再审过程中，申请再审人安**称：原审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。本案涉及的房屋系朱**与安**的夫妻共同财产。安**去世后，朱**私自出卖了涉诉房屋，华**公司的股东董**与朱**系朋友关系，董**熟知朱**的家庭关系，也知道涉诉房屋系朱**与安**的夫妻共同财产，且房屋价格明显低于市场价，因此，朱**与华**公司的房屋买卖行为，属于恶意串通，损害第三人利益，买卖合同应当无效。故请求撤销原二审判决，维持一审判决。被申请人华**公司辩称，原审判决处理正确，请求再审维持原判。被申请人朱**同意申请再审人安**的意见。

本院认为

本院再审认为，朱**与华**公司的房屋买卖行为是否属于恶意串通及房屋交易价格是否合理等相关事实需要进一步核查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

再审裁判结果

一、撤销本院（2014）二中民终字第03522号民事判决及北京市东城区人民法院（2013）东民初字第11394号民事判决；

二、本案发回北京市东城区人民法院重审。

裁判日期

二〇一五年四月九日