中国**总参谋部第二部技术局等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中国**总参谋部第二部技术局（以下简称技术局）、上诉人北京路**责任公司（以下简称路路城公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第3592号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2007年2月，技术局诉至原审法院称：技术局与路**公司于2000年1月1日签订《租赁合同》，技术局同意将坐落于安外外馆街甲45号综合楼地下一层共计1050平方米出租给路**公司做商业用房，租金每年360000元，租期自2000年1月1日起至2005年8月19日止。同日，路**公司另行签订一份《补充合同》，路**公司同意每年另行支付90000元，作为技术局提供供暖、空调、修缮的费用，该费用随主合同一起缴纳。在合同履行过程中，路**公司拖欠租金及费用。在此情况下，技术局决定终止租赁合同，并于2006年4月30日下发通知，要求路**公司各租户于当年5月底以前迁出，但路**公司至今仍占房不退。路**公司在双方合同解除后仍然经营超市，断电后仍然拒绝腾退房屋，此期间路**公司占用房屋应当向技术局支付房屋使用费。诉至法院，要求：1.路**公司支付2000年1月1日至2006年4月30日欠付的租金（包含补充合同中约定的供暖、空调、房屋修缮的费用）329330.63元。2.路**公司支付合同解除后的房屋占用费，自2006年7月6日至2008年1月9日共计540000元。

路**公司辩称并反诉诉称：技术局伪造《租赁合同》，将租期进行了变造，合同第三条第一款的租期应为2000年1月1日至2002年8月19日。案件诉争的合同期限为2002年8月20日至2007年8月19日。技术局单方面违约，拒不履行合同义务，且单方面强行变更、解除《租赁合同》，应承担违约责任。技术局行使合同解除权不具备条件，路**公司没有拖欠房屋租金及其他违约情况。2006年4月30日双方履行合同的期限还没有到期，技术局发的解除合同通知是给超市的承租户发的小广告，不是给路**公司发的。如果技术局要解除合同，应提前3个月通知路**公司并承担相应的违约责任、赔偿损失。无论按照技术局提供的合同约定的时间还是按照路**公司应履行合同的期限，技术局都没有遵守，所以技术局不是合法的解除合同。技术局多次停水停电，其实就是违约。路**公司不同意给付租金。从2006年4月30日，路**公司没有实际使用超市，不同意支付房屋使用费。现提出反诉，要求：1.技术局返还扣押的合同文本、财务单据、应收款凭证、购物发票。2.技术局退还租金2006956.69元。3.技术局赔偿商品损失1670000元。4.技术局赔偿装修及设备损失628453元。5.技术局就已收的房屋租金4351456.29元出具正规发票。

一审被告辩称

技术局对反诉辩称：路**公司对反诉第一项请求没有证据，技术局不认可。截止到2006年4月30日，路路城还欠技术局房租，对于第二项反诉请求不同意。合同解除后，路**公司不搬走，合同租赁期外的损失与技术局无关。路路城陈述漏水是在2008年，合同解除后的装修损失与技术局无关且不能证明是漏水导致的损失，剩余的装修应归技术局所有。开具发票不归法院主管，不同意开具发票。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1997年6月12日，技术局（合同甲方）与案外人**理有限公司（合同乙方，以下简称合信公司）签订了《房屋租赁合约》，双方约定：甲方将安外外馆街甲45号院综合楼和主楼一层、主楼地下一层西侧共4176建筑平方米出租给乙方做商业、办公等用途；起点年租金为290万元，租赁期限由1997年9月1日起至2012年8月31日止；甲方同意乙方对此物业进行转租与物业管理工作，乙方转租业务应及时通报甲方等内容。

1997年8月12日，合**司（合同甲方）与路路**司（合同乙方）签订了《租赁合约》，双方约定：甲方将安外外馆街甲45号楼合信大厦地下一层共计1050平方米出租给乙方作商业用途，租赁期由1997年8月20日起至2002年8月19日，起点租金为2元**等主要内容。路路**司在安外外馆街甲45号综合楼地下一层开办超市对外经营。

1999年，技术局因合**司拖欠租金将合**司诉至原审法院。1999年12月31日，原审法院以（1999）朝民初字第4842号民事调解书确认技术局与合**司于1997年6月12日签订的《房屋租赁合约》及“补充协议”（一）至（四）于1999年12月31日予以解除。在该案审理过程中，原审法院向路路城公司发出了参加诉讼通知书，通知路路城公司作为该案第三人参加诉讼。另，技术局与合**司签订了《协议》，内容如下：“一、合**司与技术局于1999年12月31日双方解除房屋租赁合约；二、技术局于2000年1月1日收回原合**司所经营的朝阳区安贞外馆街甲45号4170平方米的写字楼；……四、技术局于2000年1月1日起，接手原合**司在经营合信大厦写字楼内的所有客户，并与各客户变更租赁关系。”

2000年1月1日，技术局（合同甲方）与路路**司（合同乙方）签订《租赁合同》。技术局提交了《租赁合同》。该合同内容是：甲方将坐落在北京市安外外馆街甲45号综合楼地下一层（以下简称安外综合楼地下一层）共计1050平方米出租给乙方做商业用房，年租金为36万元；付款方式为季度付，每季度均提前十日付清租金；房屋合约有效期陆年半，乙方租赁期由2000年1月1日起至2005年8月19日止；写字楼内经营场所水、电、天然气费、供暖费用由乙方承担；承租期结束后，乙方保证房屋装修及设施的完整，并在三日内移交甲方。该合同第六条“续租”约定：“第一款：乙方合同期满后，如乙方愿意续租，在同等条件下甲方优先出租给乙方。乙方在本合同期满前三个月与甲方续签合同。第二款：若乙方无意续租。在租赁结束前三个月，甲方有权在合理的时间，偕同有意承租的人士视察房屋及在房屋上张贴招租广告等。路路**司未向法院提交双方签订的《租赁合同》。

在（2007）朝民初字第6345号案件审理中，路路城公司主张技术局对上述《租赁合同》的“租赁期限”进行了变造，将租期由“2000年1月1日至2002年8月19日”变造成“2000年1月1日起至2005年8月19日”并申请对该《租赁合同》第二页与该合同其他文本是否为同一时间、同一设备打印输出进行鉴定。后经鉴定机构和法院多次催促，路路城公司未交纳鉴定费，致该鉴定未能进行。

2000年1月1日，技术局（合同甲方）和路路城公司（合同乙方）签订了《补充合同》，约定甲方根据乙方签订的租赁合同，每年收乙方90000元作为当年甲方为乙方提供供暖、空调、房屋修缮的费用；本合同费用缴纳时限同主合同一起缴纳等内容。

2002年7月5日，技术局（合同甲方）与路路城公司（合同乙方）签订《合作意向书》，约定乙方租赁甲方北京安外外馆街甲45号作为超市的五年合同将于2002年8月到期，鉴于双方前期的合作基础，意欲继续合作，由乙方经营超市，特签此意向书等内容。

2006年4月30日，技术局向路路城超市的租户发出《通知》。内容是：路路城超市的经营场所属我局房产，该超市与我局签署的租赁协议已于去年八月份到期，因考虑到各种原因，我局将与路路城超市的租期延至今年四月三十日。望各租户见此通知后，请于五月底之前准时迁出，届时地下一层将停止水、电供应。因未准时迁出而造成的一切后果我局概不承担。望各租户及时做好搬迁准备。“在（2007）朝民初字第6345号审理中，路路城公司表示租户于2006年4月30日收到该通知，但路路城公司系于2006年5月8日才看到的该通知。

自2006年5月起，技术局对涉案租赁物采取了停电措施。停电情况是：第1次自2006年5月4日至2006年5月7日；第2次自2006年7月20日至2006年7月21日；第3次自2006年7月24日全天；第4次自2006年8月9日至2006年8月15日；第5次自2006年10月16日起为持续状态，持续至案件审理中。

2006年10月16日，路路城超市停止营业。

路路**司开办的超市内存有商品和物品。路路**司主张技术局于2006年10月16日停电给其造成的损失。在（2007）朝民初字第6345号案件审理中，路路**司申请进行鉴定。原审法院委托北京科之源资产评估有**公司（以下简称科之源评估公司）对涉案商品因停电造成的变质毁损价值进行了鉴定。2008年7月4日，科之源评估公司出具了《资产评估报告书》，结论为：涉案商品在2007年12月31日所表现的商品变质毁损的总价值为820700元。《资产评估报告书》写明：本次评估的商品变质毁损价值按以下公式确定：商品变质毁损评估值＝可变现净值（停电日）－基准日可变现净值；停电期间为2006年10月16日至2007年12月31日；对勘查时商品或包装上既无保质期又无保质期限的商品，均假设该商品在评估基准日时在保质期内；对有保质期但无保质期限的商品，则根据停电日至评估基准日的时间段是否超过保质期来判断商品是否过期；停电时在保质期内的商品状态均视为商品完整、清洁、未变质。此外，该报告书所列《评估明细表》显示有大量商品保质截止日期为2007年或2008年。路路**司预付评估费100000元。

2008年1月9日之前，涉案租赁房屋由路**公司控制；2008年1月9日，技术局、路**公司均将涉案租赁房屋入口处的门上锁。

在（2007）朝民初字第6345号案件审理中，双方确认2000年1月1日至2002年8月20日间，路**公司向技术局支付租金300000元；2002年8月20日至2006年10月16日，路**公司以转账支票的形式向技术局支付租金140000元；路**公司代技术局付保安费235300元；技术局自路路城超市签单购买商品1845369.37元。在（2007）朝民初字第6345号案件及案件审理中，技术局均同意将前述代付保安费及购买商品价款从路**公司欠付租金中折抵。

在（2007）朝民初字第6345号案件审理中，原审法院曾多次告知路路城公司及时对超市内物品进行处理，并协调双方于诉讼中办理清点和移交手续。情况如下：1.2007年5月18日，技术局、路路**路城公司存放于办公室内的物品进行了清点、交接，全程由技术局摄像记录，后双方在《移交表》上对移交的相关物品进行了登记，移交的物品包括鱼缸、营业执照、各种茶具、陶瓷、盘点数报表、商品报价单、出库单清单、资料夹、交款单、交款小票、应收款、对帐单、文件柜、资料夹、财务报表、现金日台帐、收款收据、支出单等。2008年8月18日，路路城公司申请撤回要求技术局返还所扣押的合同文本、财务文件、大鱼缸、工艺茶餐具等物品的反诉请求，后又于2009年2月27日申请增加该反诉请求。2.2008年6月23日，经法院协调，技术局、路路城公司均同意先行腾退超市交还技术局，并先后定于2008年6月26日上午九时和2008年7月8日上午九时办理交接手续，因**公司改变意见，双方未能如期办理交接手续。

路**公司称涉案租赁房屋有两次漏水，第1次漏水是2008年1月18日发现的，发现的时候已经干了，没有水了。第2次是2008年7月16日发现的，发现时有60公分的水。技术局陈述2008年1月18日没有发现地上有水，2008年7月16日只是地皮湿了，没有路**公司所称的60公分积水。

路**公司主张因浸水导致租赁房屋的装修、设备存在损失，并就此申请评估。除此之外，经法院释*，双方均表示在案件中无其他鉴定、评估内容。原审法院根据路**公司的申请，委托北京京**限公司（以下简称京**司）对路**公司所陈述的涉案房屋因浸水导致房屋装修、设备损失价值进行评估。京**司作出评估报告，主要内容有：本次评估对象涉案房屋为地下超市及附属用房。其中，装修损失主要为吊顶、护墙、隔墙、木地板、木柜、灯具、检测探头等；设备损失主要为空调、冰柜、冷餐柜、电蒸饭车、电饼铛等。技术局对勘验记录中的项目是否应予评估存有异议，由于该异议不属于我公司评估解释范围，故我公司按路**公司在勘验现场指认的项目进行记录及评估，由委托方进行裁定。评估对象的损失价值为：装修损失618353元（装修部分466048元，安装部分152306元），设备损失10100元。路**公司预付评估费13370元。

在原审法院审理中，技术局申请京**司到庭接受询问。京**司表示其按照路路城公司在现场指认的项目进行了评估，是否因漏水导致装修受损的因果关系不属于该公司业务范围；装修评估系按照装修重置成本进行评估，不考虑折旧。

在案件审理中，路路城公司新提交了垫付安保的费用及技术局自路路城超市签单购买商品的票据，双方对此部分票据进行了核对。技术局表示不同意将此部分核对的费用在案件中折抵租金。

在原审法院审理中，原审法院至租赁房屋现场进行了勘验：租赁房屋位于地下，在没有灯光照明的情况下，无法进行经营活动。经双方自行协商，于2014年5月4日对涉案租赁房屋进行了交接。

一审法院认为

原审法院认为：技术局、路**公司在2002年7月5日签订的《合作意向书》中提到“五年合同将于2002年8月到期”，但双方对技术局与路**公司签订的《租赁合同》中的起始日期为2000年1月1日并无争议，除涉案《租赁合同》外技术局和路**公司之间并未签订其他租赁合同，而路**公司与合**司于1997年8月12日签订的《租赁合约》约定的租期截止至2002年8月，综上，现无法认定《合作意向书》中所指的合同为前述技术局与路**公司签订的《租赁合同》，亦不能据此印证路**公司所称的《租赁合同》截止日期被变造之内容。路**公司虽在（2007）朝民初字第6345号案件审理中主张技术局对《租赁合同》中租赁期限的的截止日期进行了变造，但对此未提供充分有力证据予以证明，亦未提供其所持有的《租赁合同》相对照。综上，路**公司关于技术局对租赁期限截止日期进行变造的意见法院不能采信。技术局与路**公司签订的《租赁合同》中的第三条第一款中约定“房屋合约有效期陆年半，乙方租赁期由2000年1月1日起至2005年8月19日止”，“陆年半”的表述与“2000年1月1日起至2005年8月19日”的表述明显存在重大矛盾。现租赁合同中对于租赁截止期限约定不明确，且技术局、路**公司对租赁期限存在争议，在此情况下，法院无法对双方约定的租赁期限进行确认，根据合同法的规定，上述情况应视为不定期租赁合同。法院同时认为，路**公司主张2000年1月1日的《租赁合同》中约定的租赁期限应于2002年8月到期，即使如路**公司所述，《租赁合同》应于2002年8月届满，但该日期后双方并未另行签订租赁合同，路**公司继续使用了租赁物，根据合同法的规定，原租赁合同应继续有效，但租赁期限为不定期，故即使按照路**公司的陈述，双方签订的《租赁合同》自2002年8月之后仍应为不定期租赁合同。路**公司主张双方租赁关系应于2007年8月19日到期，没有依据，法院不予采信。综上，技术局、路**公司签订的《租赁合同》应认定为自2000年1月1日起的不定期租赁合同，该合同及涉案《补充合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方具有约束力。

2006年4月30日，技术局发送通知要求路**公司于2006年5月31日前搬离涉案租赁房屋，路**公司亦于2006年5月8日收到该通知。技术局已向路**公司表达了不再履行涉案《租赁合同》的意思表示，根据合同法规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。故应认定双方之间的不定期租赁关系已经终止。

2000年1月1日至2006年4月30日期间，路路**司使用了租赁房屋，技术局要求路路**司支付此期间欠付的租金（包含补充合同中约定的供暖、空调、房屋修缮的费用，以下同），有事实和法律依据，路路**司应当支付。关于支付金额，首先应扣除路路**司已付租金，同时，技术局同意将代付保安费235300元及购买商品价款1845369.37元从路路**司欠付租金中折抵，法院不持异议，在租金数额计算时一并扣减。路路**司在案件中新提出的垫付安保的费用及技术局自路路城超市签单购买商品的费用，由于双方在《租赁合同》中对于抵扣租金并无约定，在技术局不同意将此部分费用在案件中折抵租金的情况下，法院不能将基于不同法律关系产生的请求权在一案中一并处理，涉及的此部分内容，路路**司可另行主张解决。

关于技术局主张路路**司支付自2006年7月6日至2008年1月9日的使用费，法院认为，技术局自2006年对涉案租赁物前后进行了5次停电，自2006年10月16日开始，停电已处于持续状态，租赁房屋在此期间虽由路路**司控制，但因租赁房屋处于地下室，在没有灯光照明的情况下无法营业，在技术局断电的情况下，路路**司无法对涉案租赁物实际进行使用，故对于技术局此项诉讼请求法院不予支持。

关于路路城公司要求返还扣押的合同文本及财务单据、应收款凭证、购物发票之反诉请求，无证据显示上述材料留存于技术局，路路城公司的该项诉讼请求依据不足，法院不予支持。关于路路城公司主张的退还租金的反诉请求，根据查明的事实，路路城公司现尚欠技术局租金未支付，其要求技术局退还租金没有依据，法院不予支持。

关于路**公司主张的商品损失，法院认为，技术局主张双方租赁期限已到，要求路**公司腾退房屋，应通过合法、合理方式进行，在路**公司与技术局在双方合同中约定的租期存在争议的情况下，技术局对涉案租赁房屋先后采取5次停电措施，其中最后一次停电为持续状态，该做法明显不当，亦不利于问题解决和矛盾化解，由此给路**公司造成了损失，技术局应对路**公司由此产生的合理损失承担赔偿责任。法院认为，技术局对涉案租赁物采取停电措施系因路**公司未腾退房屋引起，且自租赁房屋停电至2007年12月31日评估时点期间，涉案租赁物是由路**公司实际控制的，路**公司在明知超市内停电将会对商品产生变质毁损后果的情况下，未采取有效措施防止损失扩大，综上，路**公司对于相关损失的产生亦负有责任。综上，技术局赔偿路**公司的商品损失的数额根据案件情况酌情判处。

关于路路城公司主张的因漏水造成的装修、设备损失，法院认为，现不能证明路路城公司所述的装修、设备损失系因漏水所致，同时，按照路路城公司陈述的漏水时间，该时间已属于租赁期间终止之后，根据双方签订的租赁合同的内容，承租期结束后，路路城公司应保证房屋装修及设施的完整，并移交给技术局；且根据司法解释的规定，租赁期间届满，承租人无权向出租人主张租赁物内的装饰装修费用。综上，路路城公司在案件中主张的因漏水给其造成的装修、设备损失，依据不足，法院不予支持。

关于路路城公司主张技术局出具发票的反诉请求，法院认为，根据税收征收管理及发票管理的相关规定，发票及税收管理属相关行政机关的行政管理范畴，发票的开具亦不属于合同附随义务，路路城公司在案件中主张该项反诉请求没有依据，法院不予支持。

据此，原审法院于2014年9月判决：一、北京路**责任公司于判决生效之日起七日内给付中国**总参谋部第二部技术局二○○○年一月一日至二○○六年四月三十日的租金（包含补充合同中约定的供暖、空调、房屋修缮的费用）三十二万九千三百三十元六角三分。二、中国**总参谋部第二部技术局于判决生效之日起七日内赔偿北京路**责任公司商品损失五十八万元。三、驳回中国**总参谋部第二部技术局的其他诉讼请求。四、驳回北京路**责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，技术局、路路**司均不服，均上诉至本院。技术局的上诉请求及理由为：1.商品损失分担不公，要求减少赔偿路路**司的商品损失；2.原审判决认定事实不清，要求路路**司支付2006年7月6日至2008年1月9日期间房屋使用费。路路**司的上诉请求及理由为：原审判决认定事实不清，不同意支付技术局租金，要求技术局返还1972325.75元租金，要求技术局开具正式发票。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。

上述事实，有当事人陈述、合同、协议、鉴定报告等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

上诉人技术局认为商品损失数额承担过多，但其所称理由依据不足，故对其要求减少赔偿商品损失的请求，本院不予支持。技术局上诉要求路路**司支付2006年7月6日至2008年1月9日期间房屋使用费，因该段时间路路**司虽然控制租赁房屋，但因涉案房屋处于地下室，技术局断电后，该租赁房屋无法使用，故技术局该项上诉请求，于*不合，本院不予支持。关于上诉人路路**司不同意支付租金并要求技术局返还租金的请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。关于上诉人路路**司要求技术局在本案审理中出具发票的请求，因发票及税收管理属于相关行政机关的行政管理范畴，且本案目前证据未显示双方就出具发票一节存在合同约定，发票的出具亦不属于合同的附随义务，故对于路路**司该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

评估费（商品损失评估费）100000元，由中国**总参谋部第二部技术局负担（于本判决生效后7日内交纳）。评估费（路**公司所称的装修、设备损失评估）13370元，由北京路**责任公司负担（已交纳）。

一审案件受理费12493元，由中国**总参谋部第二部技术局负担8192元（于本判决生效后7日内交纳），由北京路**责任公司负担4301元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费20621元，由中国**总参谋部第二部技术局负担2346元（于本判决生效后7日内交纳），北京路**责任公司负担18275元（已交纳）；二审案件受理费14880元，由中国**总参谋部第二部技术局负担7440元（已交纳），由北京路**责任公司负担7440元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十日