北京巨**发有限公司与方**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京巨**发有限公司（以下简称巨**公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2014）门民初字第1762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

方**在原审法院诉称：我于2004年3月5日与巨**公司订立《商品房买卖合同》，购买坐落于北京市朝阳区902号房屋（以下简称902号房屋），总价款为483535元。后我向巨**公司支付了首付款103535元，并向中国银行**王府井支行贷款，将余下购房款380000元给付巨**公司。我向巨**公司支付了全部购房款后，巨**公司又将涉诉房屋转卖给了案外人王**，又收取了王**的全部购房款。王**现已入住该房。巨**公司的上述行为，导致我与王**签订的《个人房屋转让协议》，因无履行的可能性和必要性而被法院判决解除；我与巨**公司之间的房屋买卖合同也因无法履行而被法院判决解除，同时判令巨**公司返还我全部购房款并支付逾期返还的利息（按照银行同期贷款利息率计算）。我为了购买该涉诉房屋向银行贷款，因巨**公司的行为，我不但没有取得涉诉房屋，反而产生了银行贷款利息的损失，巨**公司应支付我因购买房屋而导致的银行贷款利息损失。故我诉至法院，请求法院依法判令巨**公司赔偿我的损失141614.36元。

一审被告辩称

巨**公司在原审法院辩称：我公司不同意方**的诉讼请求。第一，我公司与方**之间的纠纷，法院（2011）门民初字第1908号民事判决书已经判决驳回了方**的诉讼请求，现在方**再次起诉，违反了一事不再理的原则；第二，方**的起诉已经超过了诉讼时效；第三，方**要求返还的购房款法院已经执行完毕,其中购房款483

535元、利息200000元、迟延履行金50000元、案件受理费4420元，共计737

955元，我公司实际支付给方**720000元。就支付金额来说，即使按照此次起诉的全部损失计算，方**共计支付的各类款项共计625149.36元，而方**实际收到我公司给付的款项为720000元，方**不存在损失；第四，方**提出其损失是因为我公司与其解除合同造成的，与事实不符，我公司对双方解除合同一事没有过错，即使方**因合同解除而产生损失，也应由其本人承担。

一审法院查明

经审理查明：2004年3月5日，方**与巨**公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定方**购买巨**公司开发的902号房屋，房屋总价款483

535元。方**需交纳首付款103

535元，余款以贷款方式支付。方**如约向巨**公司支付了首付款。2004年4月1日，中国银**井支行（以下简称中**井支行）与方**及巨**公司签订《楼宇按揭担保借款合同》（以下简称《担保借款合同》），约定方**向中**井支行借款人民币380000元用于购买涉诉房屋，贷款期限为2004年4月1日至2024年4月1日，以涉诉房屋作为抵押担保，巨**公司提供不可撤销的连带责任还款保证。同日，中**井支行依约将380000元划入巨**公司的账户。

后，方美兰欲解除其与巨**公司签订的《商品房买卖合同》及附件，办理涉诉房屋的退房手续。

2004年5月13日，方**与案外人王**签订《个人房屋转让协议》，约定“方**愿意将已购的涉诉房屋转让给王**。由于涉诉房屋是方**个人银行按揭购买，审批贷款期限为20年。自今日双方签订合同之日起，方**不负责任何与此房相关的一切法律责任，全权由王**独自承担”。当日，王**给付方**转让款117587.96元。

2004年6月28日，方**委托王**办理退房相关手续，2004年8月，王**与巨**公司签订《商品房买卖合同》，并一次性向巨**公司付清了购房款，后巨**公司将涉诉房屋交付王**，房屋现由王**居住。

另查一，2010年，中**井支行将方**、巨**公司诉至北京市东城区人民法院（以下简称东**院），要求方**偿还借款本金306364.36元，并支付自2010年5月21日起至借款本金实际清偿之日止的利息、罚息，赔偿律师费1111.76元，同时要求巨**公司承担连带保证责任。2010年11月，东**院作出（2010）东民初字第04655号民事判决书，判决解除了中**井支行与方**、巨**公司签订的担保借款合同，判令方**偿还中**井支行借款本金306364.36元及相应的利息、罚息，赔偿律师费1111.76元，巨**公司对上述债务承担连带清偿责任，方**、巨**公司共同负担诉讼费7977元。后中**井支行向东**院申请强制执行，现已执行完毕。

另查二，2010年，方**将王**诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝**院），要求解除其与王**于2004年5月13日签订的《个人房屋转让协议》，王**将涉诉房屋腾空并交付给方**，并支付方**2004年5月14日至2010年5月13日期间的房屋使用费72000元。朝**院于2011年3月29日作出（2010）朝民初字第17619号民事判决书，判决方**与王**于2004年5月13日签订的《个人房屋转让协议》自判决生效之日解除，驳回方**的其他诉讼请求。该判决现已生效。

另查三，2011年5月19日，方**将巨**公司诉至法院，要求判令解除方**与巨**公司于2004年3月5日签订的《商品房买卖合同》及附件，巨**公司返还购房款并支付利息共计713697.66元，赔偿方**损失100000元。法院作出（2011）门民初字第1908号民事判决书确认方**与巨**公司签订的《商品房买卖合同》于2005年8月12日解除，并判令巨**公司退还购房款及利息。后方**向法院申请强制执行，现已执行完毕，巨**公司共支付方**购房款、利息、迟延履行金、案件受理费等费用，共计737955元。

另查四，2013年，巨**公司将方**诉至朝**院，要求方**返还其代偿的购房贷款185900元，朝**院2013年11月5日作出（2013）朝民初字第33293号民事判决书，判令方**于判决生效之日起10日内返还巨**公司为其代偿款项185900元。方**上诉后，北京**人民法院于2014年3月20日，作出（2014）三中民终字第230号民事判决书，判决驳回方**上诉，维持原判。

为证明自己的主张，方**提供了如下证据予以证实：

证据一、中**行存款回执单8份，证明方**在2010年1月至7月和2011年5月期间，共计偿还中**行涉诉房屋贷款29350元。证据二、东**院作出的（2010）东民初字第4655号民事判决书及中**行的还款凭证，证明方**已偿还中**行房屋贷款本金306

364.36元。证据三、北京**人民法院作出的（2014）三中民终第230号民事判决书及朝**院作出的（2013）朝民初字第33293号民事判决书，再结合证据一、二，证明方**共计支付购房款及利息625

149.36元。

本院查明

经质证，对证据一，巨**公司表示对2010年1月22日、2010年2月22日的两张回执单真实性不认可，对其他的回执单真实性认可，但是对于证据一的证明目的不认可。对证据二，巨**公司表示对判决书没有异议，对银行的还款凭证不予认可，上面说的还款金额与判决书中的金额不一致，还款凭证上没有结清的具体金额。并不能说明方**的证明目的，即方**还款306564.36元的事实。对证据三，巨**公司表示对判决书的真实性认可，对于方**的证明目的不认可。方**把涉诉房屋转让给王**时，王**已经支付117587.96元；对于方**提出185900元应由巨**公司支付的主张，实际上是巨**公司替方**偿还的款项，并没有给方**造成损失。

证据四、法院作出的（2011）门民初字第1908号民事判决书，证明巨**公司应返还方美兰购房款483535元及利息，该笔购房款利息的损失与银行贷款利息的损失是不同的。经质证，巨**公司对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。该判决已经执行完毕，巨**公司实际支付的款项是720000余元，该款包括购房款本金及利息、迟延履行金等。总之，不认可方美兰的证明目的。

证据五、北京市门头沟区人民法院（2011）门民初字第1908号民事案件的开庭笔录，时间为2011年8月22日14时，证明内容为：一、巨**公司认可方**的购房贷款应该由王**来还，在与王**商量后，巨**公司在收到王**替方**还贷的全部款项后，表示由巨**公司直接负责偿还银行贷款，因巨**公司没有全部还清银行贷款，导致方**被银行起诉并被法院执行。二、证明方**主张的损失为房屋升值后的房屋差价损失，不包括银行贷款的损失。对此，巨**公司表示方**所主张的损失在（2011）门民初字第1908号民事案件中已经解决了；贷款协议是方**与银行签订的，方**将涉诉房屋转让给王**，理应由方**自行与银行解除贷款协议，其公司对此没有责任。

证据六、朝**院作出的（2010）朝民初字第17619号民事判决书，证明因为巨**公司一房二卖的行为，导致了方**与王**签订的个人房屋转让协议因无履行的必要而被解除。王**与方**签订的协议与本案无关。经质证，巨**公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，认为该判决书认定双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示；方**为其公司出示了授权委托书，委托其公司办理退房，故其公司不存在一房二卖的事实。

为证明自己的主张，巨**公司提供了如下证据予以证实：

证据一、方**在法院提交的2011年5月19日的民事起诉书，证明方**已于2011年5月以房屋买卖合同纠纷向法院起诉过，法院已经受理并解决了，方**再次起诉违反了一事不再理的原则。证据二、门**法院作出的（2011）门民初字第1908号民事判决书，该判决生效的时间是2011年10月5日，从判决生效的时间起算，对于因合同解除造成的损失方**最迟应该在2013年10月4日前提起诉讼，但是方**直到2014年4月18日才提起诉讼，已经超过了两年的诉讼时效；还证明涉诉房屋买卖合同已经解除，相关赔偿费用已经全部解决完毕。证据三、送达回证，证明双方于2011年9月22日收到该判决书，该判决生效时间是2011年10月5日，方**本次起诉超过了2年的诉讼时效。

经质证，方**对证据一的真实性认可，但认为其诉讼请求中不包括银行贷款利息，并不属于一事不再理的范畴。对证据二的真实性认可，证明目的不认可，对于证据三的真实性认可，证明目的不认可。方**认为诉讼时效应该从损失实际发生时且其知道的时候开始计算的，并非从合同解除时开始计算。方**的损失因（2014）三中民终字第230号民事判决书生效时才产生的，所以本案没有超过诉讼时效。方**并没有解除合同，也没有与巨**公司办理退房手续，其为王**出具授权委托书与办理退房是不一样的。王**购买涉诉房屋是基于与方**的购房协议，但是巨**公司却收取了该笔购房款。王**给付方**117587.56元，是王**与方**签订的协议中应该解决的问题，与本案没有关系。对证据三的真实性认可，对其证明目的不认可。

证据四、门**法院作出的（2012）门执字第539号执行通知、发款笔录、执行案件结案审批表。上述证据证明双方签订的房屋买卖合同解除后，购房款及利息720000余元已经全部执行完毕，并且执行款高于方**支付的购房款，双方债权债务已经全部解决完毕。对此，方**表示对证据四的真实性认可，证明目的不认可。执行款中的720000元包括其支付的购房款483535元，其余的款项是逾期返还购房款产生的利息。与本案中所主张的银行贷款利息是两个不同的法律关系。

证据五、朝**院作出的（2010）朝民初字第17619号民事判决书，证明内容与门**法院（2011）门民初字第1908号民事判决书认定的事实是一致的，解除合同是方**主动要求的，方**并不存在损失。方**表示对证据五的真实性不认可，因为该判决不是在朝**院调取的，而是在门**法院其他案件中调取的。认为方**欲解除与巨**公司的房屋买卖合同与实际解除合同是不一样的，其与王**签订协议，约定将涉诉房屋转给王**，房屋的贷款由王**偿还，与方**没有关系；其为王**出具的授权委托书不能证明已经退房的事实，巨**公司一直都没有提供过方**或王**办理退房的相关材料。实际情况是方**将涉诉房屋转让给王**，王**基于该协议取得该房屋，由王**偿还方**未偿还的贷款，后因巨**公司将一房二卖，收取了方**、王**两份购房款才导致了方**的一切损失。

上述事实，有当事人陈述，银行存款回执单，存款凭证，（2010）东民初字第04655号民事判决书，（2010）朝民初字第17619号民事判决书，（2011）门民初字第1908号民事案件材料及判决书，（2012）门执字第539号民事案件材料，（2013）朝民初字33293号民事判决书，（2014）三中民终字第230号民事判决书等证据在案佐证。

原审法院经审理认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但有相反证据足以推翻的除外。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中双方争议焦点为：一、方**提起的（2011）门民初字第1908号民事案件中的购房款、购房款利息损失及其他损失，与此次方**提起的要求给付银行贷款利息损失是否违背一事不再理原则；二、方**的起诉是否超过了诉讼时效；三、方**是否存在损失，以及损失数额的认定。下面法院就此逐一进行论述：

首先，按照已生效的（2011）门民初字第1908号民事判决书，法院生效的判决已确认双方签订的《商品房买卖合同》于2005年8月12日解除，方美*与巨**公司之间的《商品房买卖合同》解除后，方美*有权要求返还购房款，并赔偿其购房款的利息损失。该案中，方美*主张的损失为购房款及利息损失、房屋升值损失、医疗费损失、银行信用不良记录损失、诉讼费损失、律师费损失等，不同于方美*在本案中主张的银行贷款及利息损失，并未违反一事不再理原则。故法院对于巨**公司提出的方美*以同样理由再次起诉，违反了一事不再理原则的答辩意见，不予采纳。

第二，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。依据法院查明的事实，2011年8月22日，巨**公司表示：其在先收到方**交来的全部购房款后，又和王**签订了房屋买卖合同，将房屋重新卖给了王**（王**于2004年8月12日一次性向巨**公司付清了购房款），巨**公司与王**商量由其公司负责偿还方**的银行贷款，后因巨**公司没有按期还贷款，银行才要求方**还款，但是银行贷款不应由方**偿还，应由巨**公司负责偿还。2013年，巨**公司诉至朝**院，要求方**向巨**公司支付代偿的银行贷款185

900元，朝**院作出（2013）朝民初字第33293号民事判决予以支持；方**上诉后，北京**人民法院于2014年4月20日作出判决，驳回了方**的上诉，维持原判。方**因清偿巨**公司为其代偿款项185900元的损失，系于2014年4月20日才产生的。方**主张权利的起始时间应当自知道或应当知道其权利被侵害之日起，即自2014年4月20日起计算。本案中方**主张的诉讼请求未超过诉讼时效，法院对巨**公司提出的方**的起诉超过了诉讼时效的主张，不予支持。

第三,关于方**是否存在损失，以及损失数额的认定。根据方**提供的证据一、二、三，充分证明了方**因为购买涉案房屋共计支出本金及银行贷款利息625149.36元，在巨**公司偿还方**购房款483535元后，其损失为141614.36元。对于此笔损失，巨**公司表示方**收取的购房款及其利息等执行款项为720000元，要比方**支出的费用多，方**不存在损失。

本院认为

法院认为，巨**公司在先收取了方**交来的全部购房款后，又于2004年8月12日一次性收取了王**付清的购房款。巨**公司在收取了王**的购房款后，承诺由其公司偿还银行贷款，巨**公司完全可以一次性偿还全部银行贷款，因其公司收款后没有及时偿还银行贷款，导致方**因清偿相关代偿款项而产生损失，该损失属于向银行贷款产生的损失；而方**之前主张的损失为支付的购房款损失，包括购房款的本金及利息损失，该笔损失与银行贷款及利息的损失在性质上是不一致的。故方**要求巨**公司支付其损失141614.36元的诉讼请求，证据充分，合法有据，法院予以支持。巨**公司的答辩意见与事实不符，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，判决：北京巨**发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿方**经济损失十四万一千六百一十四元三角六分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审裁判结果

巨**公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判驳回方**的诉讼请求；2、本案全部诉讼费由方**承担。事实与理由：１、一审判决认定事实严重错误，导致重复判决。巨**公司已经支付了方**购房款本金及银行贷款利息，一审法院再次判决赔偿其银行贷款利息损失，显然属于重复判决。2、方**的所谓损失并未实际发生，原审法院错误计算诉讼时效期间，导致违法保护了方**的胜诉权。3、一审法院认定造成“损失”的过错责任在于巨**公司，缺乏证据支持。4、一审法院违反了民事诉讼法关于专属管辖的强制性规定，属于无权管辖，其判决应予撤销。

方**服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由，其针对巨**公司的上诉辩称：1、本案中方**主张的银行贷款利息与之前判决的利息属于不同的法律关系，二者并不重复，不违反“一事不再理”原则。2、方**的损失是实际发生的，均有合法有效的证据和法院生效判决书可以确定，且并没有超过诉讼时效。3、方**的损失是由巨**公司的过错而产生的。4、本案属于合同纠纷，一审以被告住所地作为管辖地并不违法。巨**公司在一审未提出管辖异议，其在二审提出管辖异议不应予以支持。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：本案中方**要求的银行贷款利息损失为（2010）东民初字第04655号已生效判决书认定的其应向银行支付的延期还贷利息，而（2011）门民初字第1908号判决巨**公司向方**支付的是因延期返还购房款而产生的同期贷款利息，故方**本案中的诉求并不同于之前的已生效判决，本案不属于重复判决，应当予以审理。根据查明的事实，方**已向银行支付了相关贷款及利息，实际损失已经发生，巨**公司主张方**并未发生实际损失，无事实依据，本院不予认可。巨**公司承诺代为偿还银行贷款，却因怠于偿还贷款导致产生利息损失，巨**公司存在过错责任，应当就该损失予以赔偿，故一审法院判决巨**公司赔偿方**的该部分银行贷款利息损失正确，本院予以确认。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。方**在2014年4月20日生效判决之前并不能确定其所受全部损失，无法就其损失主张权利，故方**本案中主张银行贷款利息损失并未超过诉讼时效，巨**公司主张方**已超过诉讼时效的上诉请求，本院不予认可。巨**公司在二审提出管辖异议请求，于法无据，本院不予支持。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三千一百三十二元，由北京巨**发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三千一百三十二元，由北京巨**发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年四月二十八日