梁*与中设**公司物权保护纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人梁*因物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20387号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁*及其委托代理人李**、胡**，被上诉人中设投资有**（以下简称中设公司）之委托代理人张**、闫**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

中**司在原审法院诉称：2008年10月，我公司于北京科**有限公司（以下简称科**司）处购买了倚林佳园19一号楼地下车库。协议签订后，我公司向科**司支付了全部款项，双方于2008年12月31日进行了车库交付，我公司也取得了车库的所有权证书。此后，我公司委托北京金罗马**林佳园分公司（以下简称金罗马物业）对车位进行管理，收取租金以及日常维护。但自2011年1月1日起，梁*占用我公司购买的倚林佳园19号楼-1层105号（以下简称105号车位），其既不购买，也不支付车位租金。金罗马物业要求其支付费用，但梁*置之不理，故我公司诉至法院要求：1.梁*将105号车位交还给我公司；2.支付2009年11月1日至其实际退还车位之日止的使用费损失；3.诉讼费由梁*负担。

一审被告辩称

梁*在原审法院辩称：2001年底，我购买了北京市朝阳区倚林佳园19号楼11单元201号房屋（以下简称201号房屋）。购房时，我租了一个车位，每月支付租金320元以及车位管理费80元，租期截止2010年12月底。2010年7月，中**司的人员邹**与我签订了车位买卖合同，中**司将105号车位出售给我，双方约定款项为8万元。此后，邹**将车位买卖合同拿回中**司盖章，之后就未再将合同交付给我，我因没有拿到合同，故也没有向中**司交纳这8万元。我一直使用106号车位至今。此外，在我与邹**签订车位买卖合同的前后，也有其他业主与邹**签订买卖合同，并最终购买车位成功，还办理了产权证。综上，我认为，邹**代表中**司与我签订了车位买卖合同，我与中**司已经存在买卖合同关系，只是因中**司的原因没有履行，故不同意中**司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：105号车位的原产权人系科**司。2008年10月，科**司将包括105号车位在内的22个车位出售给了中**司，每个车位售价4万元。2012年4月12日，中**司取得了车位的所有权证书，包含双方诉争的105号车位。梁*于2003年与科**司订立买卖合同，购买了201号房屋。入住后，梁*租用105号车位，每月支付车位租金320元以及管理费80元。2011年1月1日后，梁*未再支付车位租金，其仅向物业公司支付每月80元的管理费。

另查，2009年11月，金**物业与中**司签订地下车库委托管理服务协议，中**司将地下车库的管理、服务事项交由金**物业完成。2010年10月25日，中**司与金**物业协商一致，将车位租金标准调整到每月500元，每月另支付管理费80元。

庭审中，梁*提出，其与中**司签订了购买车位买卖合同，但因原件均在中**司手中，故不能向法院提交。梁*提出签订合同的经办人为邹**，该人系中**司职工。中**司否认邹**系其职工，亦否认其与梁*订立过车位买卖合同。就此，梁*向法院提交了《19#楼地下车位交付使用单》（以下简称《使用单》），该使用单载明：“非常高兴您能购买19#地下车位，您所购的地下车位号为19-B1-105号。在您将全部车位款付清后，请携带此使用单到物业公司办理相关使用手续。如有疑问请与接待中心销售代表联系”；该使用单加盖“倚林佳园入伙专用章”（以下简称入伙专用章）。中**司否认其向梁*出具该使用单，亦否认入伙专用章系其公司的印章。

为进一步证明邹**代表中设公司，梁*申请证人王*及证×出庭作证，证人陈述如下：

王**：其与科**司于2010年11月签订了车位购买协议，支付了8万元购车款，并最终取得了车位的所有权证书；王*还称当时的经办人系邹**，证人亦表示其收到过使用单，内容与梁*手中持有的使用单基本一致。

郝**称：其与中**司于2010年1月订立了车位购买协议，并支付了定金1万元，但此后中**司未再与其履行买卖合同，订立合同时的经办人系邹**，其现使用的车位为99号；郝**为此向法院提交了其与中**司订立的车位买卖协议。

对于上述证言，中设公司称王**购车位系从科林手中购买，与其公司无关；郝**所购99号车位不在其产权登记之内，故与其无关。

原审法院认定上述事实有双方当事人陈述、使用单以及产权证等证据。

原审法院判决认定：根据物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据现有事实，106号车位的物权人系中**司，其对该车位享有处分的权利。现中**司要求梁*将车位返还，于法有据，法院应当支持。对于车位使用费，梁*一并应当支付，但中**司取得物权的时间系在2012年4月12日，故在此之前的使用费，法院不予支持。对于费用标准，法院认为：梁*此前一直按照与原产权约定的租用标准，即每月320元支付租金；在产权变更后，新产权人中**司与梁*没有约定新的租金标准，故法院确定仍沿用原租金标准计算车位使用费。梁*虽称其曾与中**司的代表人员邹**订立买卖合同，但梁*未向法院提供合同书。与证×不同，即便邹**系中**司的员工，根据现有证据，在梁*没有交纳任何购车款项，也不能提供合同书原本的情况，不能证明梁*曾与中**司就购车问题协商达成一致。至此，法院难以采信梁*的陈述，其抗辩法院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条的规定，判决：一、梁*于判决生效之日起十日内将北京市朝阳区倚林佳园19号楼-1层105号车位交还中**司。二、梁*于判决生效之日起十日内按每月三百二十元的标准给付中**司车位使用费损失（给付期限自2012年4月12日至梁*实际退还车位之日止）。三、驳回中**司的其他诉讼请求。

梁*不服原审法院判决，持其在原审法院诉讼中的理由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，改判驳回中设公司的全部诉讼请求。

中**司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。

本院查明

本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼中，梁*提交了其与科**司在2003年签订的《商品房买卖合同》，合同的附件中约定“机动车停车泊位：仅限一个地下车位（可租、可买）”，用来证明科**司擅自将车位卖给中**司，违反了合同的约定。中**司认为该《商品房买卖合同》不属于二审诉讼中的新证据，且该合同是梁*与科**司签订，与中**司没有关系。

以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：中**司持有105号车位所有权证，属于105号车位的所有权人，中**司要求梁*腾退105号车位，梁*以其已经购买了105号车位为由，不同意腾退105号车位。对于梁*是否应当退腾105号车位，应考虑以下几方面因素：

首先，梁*主张其已经购买了105号车位的事实能否认定的问题。在诉讼中，梁*主张其签订了105号车位的买卖合同，但其未能提供买卖合同，也未提供其交纳购买车位款等履行买卖合同的证据；而中**司现持有105号车位的所有权证，能够认定中**司是该车位的所有权人；即使签订买卖合同，也需要通过履行合同才能取得105号车位的所有权；故梁*仅以其曾签订过105号车位的买卖合同为由，不足以对抗中**司所有权，故梁*以该理由不同意腾退105号车位的意见，本院难以支持。

其次，梁*在二审诉讼中提交了《商品房买卖合同》，用来证明科**司出售房屋时合同约定提供一个车位，其不应当腾退105号车位。对于梁*的该意见，因买卖合同中的约定，是梁*与科**司之间的约定，对于科**司是否应当将105号车位出售给中**司及出售该车位是否侵害了梁*的相关权利等问题，因科**司不属于本案当事人，且在一审法院诉讼中，梁*也未提出该意见，故梁*可以另行解决，不属于本案的处理范围。

再次，本案诉争的105号车位属于该小区规划范围内的车位，梁*作为该小区的业主，该车位的出售、使用等方面是否侵害其作为业主的相关权利等问题，因处理这些问题需要科**司作为本案当事人，而本案在一审诉讼中梁*并未提出相关意见，科**司也非本案当事人，故在本案中不能处理。本院也考虑到梁*作为业主的相关权利，但鉴于当事人的诉讼请求和抗辩意见的范围、二审审理的范围、追加当事人的程序性等因素，在二审中不能直接追加科**司等作为当事人，也不能超出一审的诉辩范围进行审理，故涉及到科**司将车位出售给中**司是否侵害业主相关权利的问题，不能在本案二审诉讼中处理，可另行解决。鉴于中**司持有105号车位的所有权证，其属于105号车位的所有权人，考虑到保持物权状态的稳定性，在梁*没有另行解决并撤销中**司的所有权证前，105号车位的所有仍属中**司，梁*应当先将车位腾退并交纳相应费用。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费122元，由梁*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费244元，由梁*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年八月二十日