李**与北京科**有限公司等合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人北京科**有**（以下简称科**司）、中设投资有**（以下简称中设公司）及原审第三人北京金罗马物业管理有**洼里倚林佳园分公司（以下简称金罗**司）合同纠纷一案，不服北京**民法院作出的（2015）朝民初字第49068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张**担任审判长，法官申峻屹、法官禹**参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李**及其委托代理人金**、胡**，被上诉人科**司委托代理人王**、张**，被上诉人中设公司委托代理人周**、闫**，原审第三人金罗**司委托代理人周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李**在一审法院中诉称：2003年，李**向科**司购买了北京市朝阳区×××201号房屋。李**在向科**司购房时，科**司为李**提供配套车位一个。为此，李**与金**公司签订车位租赁协议，租赁期限截止到2010年12月底，李**每月向金**公司支付车位租金320元及车位管理费80元。租赁期间，科**司擅自将李**承租的车位以4万元的价格出售给中**司，侵犯了李**在同等条件下的优先购买权。因此，李**诉至法院，要求法院依法确认李**对北京市朝阳区×××35号车位在同等条件下有优先购买权，并以4万元的价格购买该车位。

一审被告辩称

科**司在一审法院中辩称：科**司向李**出售房屋时并无配套车位。科**司并非擅自将车位出售给中**司。事实上，该小区车位属于科**司与中**司共有，在科**司与中**司股权转让过程中，将该小区车位以签署买卖协议的形式转移到中**司名下，协议中约定的4万元价款，只是为了缴税而填写的金额，实际上并没有支付。李**主张优先购买权，没有事实及法律依据。另外，即使李**享有优先购买权，其现在提起诉讼也超过了两年的诉讼时效期间。因此，科**司不同意李**的诉讼请求。

中**司在一审法院中辩称：中**司与科**司之间签署的车位买卖协议，并非是通常情况下的市场买卖行为，而是股东之间在分立过程中对车位的分配。李**以此主张优先购买权，缺乏事实及法律依据。中**司不同意李**的诉讼请求。

金罗**司在一审法院中述称：李**并未向金罗**司提出要求，其与科**司、中**司之间的争议，与金罗**司无关。

一审法院查明

一审法院经审理查明：

2003年7月22日，科**司与李**签订商品房买卖合同，约定由李**向科**司购买北京市朝阳区×××202号房屋。合同附件“装修及设备标准”载明了屋面、外墙、公共楼梯间、电梯、供电系统、热力系统、通讯系统以及户内安防系统的具体标准，并列明机动车停车位仅限一个地下车位（可租、可买）。2004年6月8日，北京**国土资源和房屋管理局为李**填发了房屋所有权证。2008年1月1日，金**公司与李**签订“××××地下停车管理服务协议”，主要内容是李**已租地下停车位4个，每车位每月租金400元（其中租金320元，物业管理费80元），使用期限自2008年1月1日至2008年3月31日，租金共计4320元。双方在协议中还约定，地库车位业主有优先购买权，如在租赁期间以购买为主，物业会给承租方重新调整车位。同时约定，承租人不按规定缴纳租金，物业公司有权取消停车位使用资格。同年5月4日，双方续签“××××地下停车管理服务协议”，将租赁期限延续到2008年6月30日，其他协议内容不变。

2008年10月，科**司与中**司签订车位买卖协议，约定由科**司将包括北京市朝阳区×××35号车位（以下简称35号车位）在内的共计22个车位以每车位4万元的价格出售给中**司。2010年10月，中**司与金**公司协商后，将地下车位租金上调至每月500元，每月管理费80元不变。2012年4月12日，中**司取得了上述地下车位的所有权证。之后，中**司继续委托金**公司对地下车位进行管理及日常维护，并向承租人收取租金。2011年1月1日以后，李**未再向金**公司支付地下车位租金。

2014年5月，中**司诉至法院，以李**拒绝支付35号车位租金为由，要求李**交还35号车位，并支付实际占用车位期间的租金。2014年7月，法院依法作出（2014）朝民初字第20386号民事判决书，判决李**将35号车位交还中**司，并按照每月320元的标准向中**司支付之际占用车位期间的使用费。李**不服判决，向北京**人民法院提起上诉。2015年8月20日，北京**人民法院依法作出（2015）三中民终字第06424号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

另查，科**司于2000年12月12日成立，北京中**限公司和北京启发**限责任公司是科**司股东。2008年12月23日，科**司召开第二届第五次股东会并形成决议，内容包括“1、同意原股东北京中**限公司名称变更为中设投资有限公司。2、同意中设投资有限公司退出本公司。3、同意中设投资有限公司将其在北京科**有限公司的全部股权1800万元转让给北京启发**限责任公司。”

一审法院判决认定：

《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，李**与科**司在签订商品房买卖合同时，科**司以附件的形式承诺向李**提供地下车位一个，具体方式是或出租或买卖，最终取决于双方的约定。事实上，科**司将地下车位委托金罗**司管理，而金罗**司与李**签订“××××地下停车管理服务协议”，表明双方就地下车位采取了租赁的方式。金罗**司以租赁方式将地下车位出租给李**，完全是双方真实意思表示，符合《中华人民共和国物权法》的规定，合法有效。承租期间，因李**拒绝交纳车位租金，中**司经诉讼程序将35号车位收回，李**已不再是35号车位承租人，其无权依据租赁合同主张优先购买权。另外，根据科**司工商档案资料记载，中**司原系科**司股东，中**司在将其股权转让给科**司另一股东以后，科**司与中**司签订车位买卖协议，实际上是公司与股东之间对股东权益进行分割，并非通常情况下的市场买卖行为。李**主张优先购买权，亦没有事实与法律依据。综上，判决驳回李**的诉讼请求。

上诉人诉称

李**不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求依法确认李**对北京市朝阳区×××35号车位在同等条件下有优先购买权，并以4万元的价格购买该车位。其上诉理由为：一、一审程序违法。**公司第二届第五次股东会决议的举证超过法院规定的举证期限，依法应该不认可此证据。二、一审查明事实不清，科**司第二届第五次股东会决议没有车位转让的内容。李**交付车位租金至2011年1月1日，按照租赁协议规定其有优先购买权。

被上诉人辩称

科**司、中**司及金**公司同意一审判决，不同意李**的上诉请求和理由。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有商品房买卖合同，科**司与中**司签订车位买卖协议，北京**人民法院（2015）三中民终字第06424号民事判决书，科**司第二届第五次股东会决议及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

本案的焦点问题为李**能否依约获得车位的优先购买权，并以4万元购得车位。李**与金**公司签订了“××××地下停车管理服务协议”，明确了李**有车位的租赁使用权利和按期交纳租赁费的义务。但在承租期间，由于李**拒付车位租金，产权人已经通过诉讼主张其交还车位，并且得到人民法院生效判决支持。现李**对涉案车位已无承租权益，因此无法取得相应的优先购买权。故对李**的主张，本院不予支持。

关于科**司提供股东会决议证明超过举证期限的问题。当事人逾期提供的证据与案件基本事实有关，人民法院应当采纳。由于股东会决议的内容对证明本案的事实有关，一审法院在审理期间采纳该证据，符合法律规定。李**以此为由请求改判，本院不予支持。

综上，李**的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费400元，由李**负担（已交纳）。

二审案件受理费800元，由李**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日