张**与王*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告王*、第三人北京美**有限公司（以下分别简称原告、被告及第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人魏**，被告之委托代理人杨*均到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年9月28日，原告和被告经第三人居间，签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告所有的位于北京市朝阳区周庄三期C区2号楼3单元X1号房屋，房屋价款135万元，合同约定“甲方双方如有一方违约，违约方向对方支付违约金40万元”。2013年9月29日原告依约向被告支付房款85万元，向第三人支付中介费25000元。现该房屋已经交房入住，但被告通知原告合同确定的“C区24层”房屋变更为“B区28层（顶层）”的房屋。被告私自调整合同交易房屋，违反合同约定，不能实现合同目的，故我方诉至法院，要求判令解除合同，被告返还已付房款85万元，并赔偿利息83914.5元、违约金40万元、中介费2.5万元。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，被告不存在违约行为，要求继续履行合同。关于调房事宜，被告告知原告目的是想与原告协商征求原告意见，原告可以同意也可以拒绝。原告即使拒绝，被告也有能力继续履约。在合同约定的时间过户交易。根据合同约定被告的义务是在开发商下房本一个月内将房屋过户至原告名下，过户后五日内交房。现房本还未下发，所以被告没有不履行合同义务，也不存在违约行为。故请求驳回原告的诉讼请求。

第三人未到庭应诉，但于庭前向本院邮寄答辩状称：原告诉状中所称合同签署情况属实，交易房产为周庄三期C区2号楼3单元X1室，且买卖双方于2013年10月11日已签署了《服务完结确认书》，我公司的居间义务完成。《房屋买卖居间合同》合同有效，是否解除听从法院判决。原告要求赔偿的诉讼请求与我方无关，听从法院判决。

本院查明

经审理查明：2013年9月28日，被告作为卖方（甲方）、原告作为买方（乙方）及第三人作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房产（交易房产）之购买诚意，向丙方交付购房意向金30万元；乙方授权丙方在甲方接受下述之出售条件并签署本合同后，将该意向金作为购房定金或定金的一部分转付给甲方。合同约定交易房产坐落于北京市朝阳区周庄三期C区2号楼3单元X1室（以下简称涉案房屋），建筑面积55.5平方米，权利人为被告，有房屋共有权人，甲方保证共有人同意出售交易房产；交易房产性质为按经济适用住房管理的房屋。合同亦就房款的总额及给付进行了约定，其中约定乙方下房本日期后3日内支付剩余价款50万元。

另就房屋过户约定，在合同的文本中打印着“甲方应于□__年__月__日前／□过户手续办理完毕后__日内向乙方交房。”合同上就年月日的确定通过手写方式分别填入“2014”、“11”、“30”，同时亦以手写方式加入“以开发商下本日期后一个月内过户”，就过户日的空白处填入“5”。且在“2014”处划有“X”。就此，原告认为是约定了2014年11月30日前交付房屋，并称当时口头约定下本后过户，2014年11月交房，就此未举证。被告不认可，称双方约定开发商下本日期后一个月内过户，过户手续办理完毕后5日内向乙方交房。

又，在合同末尾，通过手写方式约定“备注：甲乙双方如有一方违约，违约方向对方支付违约金￥400000元整肆拾万元整。”

后原告向被告交付了购房款85万元，并向第三人支付中介费2.5万元。

经查，2012年3月31日，腾退人北京市朝阳区十八里店乡人民政府作为甲方与被腾退人刘*作为乙方签订《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》，约定乙方的实际安置人口1人，即被告，安置房屋为涉案房屋，并对其他事宜进行了约定。后2015年1月10日，腾退人北京市朝阳区十八里店乡人民政府作为甲方与被腾退人刘*作为乙方签订《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》，约定乙方实际安置人口为5人（包括被告在内），安置房屋共四套，但不含涉案房屋。经询，被告自认其确实调整了房屋，涉案房屋现在已经给了被告的亲友。被告称其能够继续履行合同，但未举证，原告亦不予认可。

经询，原、被告自认第三人的居间服务前期已经履行完毕，只差协助过户。原告称其要求解除本案所涉的房屋买卖居间合同中的居间合同及房屋买卖合同。

上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告及第三人签订的房屋买卖居间合同是三方的真实意思表示，不违法律法规的强制性规定，合法有效，对三方有约束力。三方应当按照合同的约定进行履行。

就三方所签房屋买卖居间合同中所约定的交房、过户时间，考虑到房屋买卖居间合同中的约定存在着矛盾的地方，但结合相应条款的整体行文及庭审双方陈述、举证情况，本院认定过户时间为开发商下本后的一个月内过户，过户手续办理完毕后5日内向原告交房。

在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，三方签订的房屋买卖居间合同所针对的是涉案房屋，而涉案房屋按照被告之前相关的拆迁安置合同是安置给被告的，但被告而后变更了相应的安置房屋，涉案房屋不在与被告有关的拆迁合同所含的安置房屋范围内，且被告就其能够继续履行合同未进行进一步举证。故原告以被告变更安置房屋为由要求解除合同具有事实和法律依据，本院予以准许。考虑到第三人依据合同还有后续履行部分，原告要求全部解除房屋买卖居间合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。就被告称合同履行期未到被告没有违约，进而不同意原告诉讼请求的答辩意见，因三方签订房屋买卖居间合同前后的安置合同及所针对的安置房屋存在变化，而该变化对于合同履行具有异常重要的作用，被告虽称不影响合同继续履行，但未举证，故本院不予采信。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告返还已付房款85万元及支付相应违约金具有事实和法律依据，本院予以准许。就违约金的具体数额，本院将结合合同履行情况及原告损失情况酌情予以认定。原告在主张违约金的同时又主张利息及中介费等损失，两者存在重合和冲突之处，就其利息及中介费等损失部分本院不予支持。

第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告张**与被告王*及第三人北京美**有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；

二、被告王*于本判决生效之日起十五日内返还原告张**已付房款八十五万元；

三、被告王*于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张**违约金十五万元；

四、驳回原告张**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17030元，由原告张**负担3230元（已交纳），被告王*负担13800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日