北京链**有限公司等与烟台**商公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人于芃、北京链**有限公司（以下简称链家公司）、与被上诉人烟台**户公司（以下简称塔**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第14202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年2月，塔**司起诉至原审法院称：2013年3月29日，经链**司居间，我公司与于*签订了《补充协议》等，约定从于*应付我公司的购房款中扣除10万元作为物业交割保证金，同时约定该10万元由链**司代收，并向我公司出具了收条，待双方办理完物业交割当日返还给我公司。现早已办理完毕物业交割手续，且于*早已入住，但链**司、于*至今没有给付10万元。故诉至法院要求1.链**司、于*连带返还我公司物业交割保证金10万元。2.链**司、于*连带赔偿我公司交通费5290元，住宿费1668元。

一审被告辩称

链**司辩称：我公司没有收到物业交割保证金。赵**曾经是我公司的员工，但我公司并未授权他收取款项，他无权收取。另外，前后签订的两份《补充协议》，后一份已经对相关约定进行了修改，变为由于芃直接支付给塔**司了。因此我公司不同意连带返还物业交割保证金。对于其他经济损失，与本案无关，我公司不同意赔偿。

于*辩称：不同意塔山公司的全部诉讼请求。首先我方已经两次支付了物业交割保证金，都给了链**司员工赵**，赵**第一次给我方出具了收条，第二次又表示原来的银行卡找不到了，要求我方重新打款，第二次收款后赵**没有给我方出具收条。因此我方已经履行了给付物业交割保证金的义务，不同意塔山公司要求返还的请求。另外，经济损失与我方无关，不同意赔偿。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年3月29日，塔**司作为出卖人和于芃作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定于芃购买位于北京市朝阳区××号房屋。合同格式文本第一页为“链家地产签约提示”，内容有：在您向链家地产支付居间代理费或服务费是，请向我司经办人索取由链**司加盖印章的专用收据。如该经办人员不能提供上述专用收据的，请您务必谨慎付款……另因特殊原因，您需要在店面以现金方式缴纳代理费或服务费的，请直接将现金交给店面经理……链家地产对公账户列明三家银行的账户。

同日，塔**司作为出卖人和于*作为买受人、链**司作为居间方签订了《补充协议》，协议第二条第4项物业交割约定于*从购房款中留存10万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。该协议其他约定部分手写内容有：于*留存10万元由链**司代塔**司收取，并开具收条。办理物业交割时，于*和塔**司配合办理剩余房款直接给付塔**司。

2013年4月1日，于*的房屋买卖代理人于箭向赵**账号为×××的账户内汇款10万元，用于支付物业交割保证金。赵**向于*出具了落款日期为“2013年3月31日”的《收条》，内容为本人赵**，身份证号×××。今收到××号房屋物业交割保证金10万元。

2013年4月17日，塔**司作为出卖人和于芃作为买受人、链**司作为居间方签订了《补充协议》，协议第二条第4项物业交割约定于芃从购房款中留存10万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。

一审法院认为

链**司据此认为三方关于收取物业交割保证金的约定进行了变更，不再由链**司收取。于*认为没有变更，后一份补充协议仍然是使用了格式文本。而且如果变更了约定，那么链**司也没有退还于*已缴纳的保证金。

于*陈述由于赵**表示原收取保证金的银行卡找不到了，而要求于*重新汇款即刻办理产权登记，于是于*再次向赵**汇款。查明于箭于2013年4月18日向赵**账号为×××的账户内汇款10万元，用于支付物业交割保证金。

赵**于2013年4月18日向塔**司出具收条，内容为：北京链家**里柳芳店店经理赵**代办烟台**商公司收到××物业交割保证金10万元。收款账号×××。此卡由塔**司保管。本人代表公司保证此卡未经塔**司书面同意，不得动用，此卡一旦动用，负经济赔偿责任。此卡款项，作为物业交割使用，交割后，剩余金额返还塔**司。塔**司保证及时配合办理物业交割，如不及时配合办理，链家地产赵**有权动用此卡资金，办理上述房屋物业交割。收款人赵**。

于*于2013年4月17日取得所购房屋的产权登记证书。

此外，塔**司为证明其因此事往返北京诉讼产生的经济损失，向法院提交了机票、住宿费发票等证据。

原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据三方合同约定，在于*应支付给塔**司的购房款中留存10万元作为物业交割保证金，现塔**司表示物业已交割，要求链**司及于*连带返还保证金。根据查明的事实，于*将保证金交付给链**司的员工赵**。于*抗辩自己已经履行了支付义务，故不同意返还。法院认为根据三方合同约定，于*在支付物业交割保证金时，应向链**司账户进行支付，并要求相关员工出具带有链**司印章的收据。而于*在未满足上述条件下，向赵**支付，并不能免除其连带向塔**司返还保证金的义务。链**司抗辩赵**无权收取保证金，但赵**作为链**司的员工，其在塔**司和于*之间的买卖中的居间行为应属职务行为，其法律后果应当由链**司承担。链**司表示赵**无权收取不能对抗塔**司的请求，故塔**司要求链**司连带返还保证金，具有法律依据，法院亦予以支持。关于塔**司请求的相关经济损失，该请求没有法律和合同依据，法院依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、北京链**有限公司和于芃于本判决生效之日起十五日内向烟台**户公司返还物业交割保证金十万元。二、驳回烟台**户公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，链**司及于芃均不服，上诉至本院，链**司上诉称：1.本案为房屋买卖合同纠纷，我方为居间方，不应在本案中承担任何责任。2.于芃应清楚赵**的收款行为已经超出了赵**的职权，故赵**行为不是职务行为，也不构成表见代理。3.于芃两次打款给赵**，理由牵强且没有证据支持，被上诉人不诚信。4.赵**两次出具的收条签名明显不一致。综上。请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人塔**司要求我方承担连带赔偿责任的诉讼请求，发回重审或者改判由于芃向塔**司支付物业保证金10万元。

于*上诉称：1.我方和塔**司不存在房屋买卖合同关系，塔**司收取物业交割保证金没有事实及法律依据。2.赵**的行为属于职务行为，链**司两次收取我方物业交割保证金的情况下，应由链**司返还物业交割保证金。3.我方已经按照合同约定支付物业交割保证金，无须再付。4.目前房屋还有案外人占据，故我方认为还未达到支付塔**司物业交割保证金的条件。综上，请求撤销原审判决，改判由链**司向塔**司支付物业交割保证金10万元。

被上**公司同意原审判决。

本院查明

本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。

上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《收条》、银行账户明细、房屋产权证书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案中涉及的物业交割保证金收款人赵**，系链**司下属门店店长，其分别于2013年4月1日及2013年4月18日收取于芃交纳的物业交割保证金10万元并分别出具收条，赵**作为链**司员工，其行为应属职务行为，故应由链**司承担法律后果。链**司上诉称赵**的行为系其个人行为，于法无据，本院不予采信；链**司上诉称赵**已向于芃返还了10万元，但并未提供相应完整证据，本院亦无法采信。依目前查明事实，可以认定链**司收取了于芃交纳的物业交割保证金，原审法院据此要求链**司连带返还物业交割保证金实属妥当；于芃虽已经向赵**交纳物业交割保证金，但其本应向链**司账户支付，而不应向赵**个人账户支付，且其应向链**司索要带有链**司印章的收据，故于芃在支付款项时自身亦有过错，其对塔**司的付款义务并未完成，故不能免除于芃连带向塔**司支付物业交割保证金的责任。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1150元，由北京链**有限公司负担600元，由于芃负担550元（烟台**户公司已交纳，北京链**有限公司于本判决生效之日起七日内给付烟台**户公司）。

二审案件受理费2300元，北京链**有限公司负担1150元，由于芃负担1150元（于芃已垫付，北京链**有限公司于本判决生效之日起七日内给付于芃）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十二日