中冶**限公司与胡**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中冶**限公司（以下简称中**司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审原告诉称

2013年12月，胡**起诉至原审法院称：我原居住北京市东城区（原崇文区）××号院，2002年房屋危改拆迁，与中**司签署了北京市东城区××号楼1单元904号房屋（以下简称涉诉房屋）购买合同，同时与第三人北京世纪**责任公司（以下简称世纪金**公司）签订了《物业管理服务合同》。2005年8月，我办理了相关手续，房屋交付使用，同年10月我入住。入住后，我发现随着冬天温度的变化，次卧室窗户上方屋顶出现水珠，面积慢慢变大。我及时与中**司取得联系，当时中**司的负责人、工程设计人员等相关人员来到现场进行了维修。随着时间发展，我发现房屋问题没有得到彻底解决。我多次联系中**司，但中**司一直未予解决，导致每年冬季水珠逐渐加多，需要每年对屋顶进行清理，我的电脑因受潮遭到损坏，现我的房屋窗户上方屋顶霉迹斑斑，给我生活及精神遭受损失。我多次想进行房屋置换，因房屋结露原因没能落实。从2005年入住房屋始，我的房屋冬季渗水、结露、长毛。我多次与世纪金**公司联系，世纪金**公司均称无法解决，让我找中**司解决，世纪金**公司未能起到业主与开发商的协调作用，另外小区的物业服务很差。故我诉至法院，请求依法判令1、中冶**限公司对北京市东城区××9号楼1单元904号房屋进行修缮直至房屋不结露，保证胡**的正常使用；2、中冶**限公司及北京世纪**责任公司赔偿胡**经济损失1万元整（包括房屋装修费3000元、误工费2600元及精神损失费4400元）；3、中冶**限公司承担本案诉讼费。

一审被告辩称

中**司辩称：胡**在起诉状中陈述的内容不真实，房屋买卖合同不是胡**与中**司签订的，而是胡**与北京市**发公司签订的。这期间中**司也没有接到胡**对房屋的任何报修，涉诉房屋质量没有问题。结露可能是胡**使用不当或房屋老化导致。房屋交付至今已经超过质保期，且本案适用两年诉讼时效，胡**的主张已经超过两年的诉讼时效期间。胡**要求中**司赔偿经济损失没有事实及法律依据。综上，中**司不同意胡**的诉讼请求。

第三人世纪金**公司述称：1、我公司与本案标的没有直接或间接的关系，不是本案适格的第三人。2、胡**没有提供结露原因及因果关系等证据，应承担不利的法律后果。3、就房屋质量问题及房屋私有空间的维护，我公司没有法定或约定的义务。故我公司不同意胡**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：中**司原名北京新**有限公司，2005年4月8日名称变更为中冶新**有限公司，2006年2月9日名称变更为中冶**任公司，2010年1月25日变更为现名称。

2003年2月9日，案外人北京市**发公司（危改单位、甲方）与胡**（被安置人、乙方）签订编号为00364号的《危旧房改造回迁购房协议书》，约定甲方对乙方所住用的房屋进行危改拆迁。乙方住址崇文区××号，在危改区内承租正式住房1／2间，使用面积7平方米，建筑面积9.31平方米；现有正式户口8人，安置人口4人，分别为承租人胡**、之妻王**，之子胡**，之父胡×2。甲方安置乙方二居室一套，建筑面积83.88平方米。根据危改房改造的有关规定，乙方自愿购买崇文区景××楼1门904号二居室一套，建筑面积83.88平方米。乙方就地回迁购房款203705元，公共维修基金2617元，实际应向甲方交纳购房款及公共维修基金共计193322元。所购房屋产权归乙方所有，房屋产权按照经济适用房产权管理。

2005年8月3日，胡**（乙方）与中**司（甲方）签订《危旧房改造回迁购房补充协议书》。该协议载明，乙方于2003年2月9日与北京市**发公司签订编号为00364号危旧房改造回迁购房协议书（以下简称协议书），约定购买北京市崇文区××西区危改项目回迁楼房，前述楼房已竣工。依据北京**委员会和北京**员会的京计投资函（2003）第289号《关于崇文区××危改小区项目变更建设单位的函》之规定，崇文区××危改小区的建设单位变更为北京新**有限公司。协议书中的甲方依据前述规定由北京市**发公司变更为北京新**有限公司，协议书中甲方的权利义务由北京新**有限公司行使和承担。乙方签订协议书购买崇文区××西区房产1套，现已竣工。崇文区××西区10号楼1门904号二居室一套，经公安管理部门批准的正式楼门牌号为××西区9号楼1门904号；协议书暂定建筑面积83.88平方米，经房屋测绘部门实际测量的建筑面积为87.62平方米。乙方应支付回迁购房款197112元，应交公共维修基金2734元。

2005年6月28日，涉诉房屋所在楼栋取得《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉诉房屋所在楼栋经竣工验收，质量合格。2006年11月20日，胡**取得涉诉房屋所有权证，该房屋建筑面积为87.62平方米。

一审法院认为

原审中，胡**称2005年入住后发现涉诉房屋次卧朝北窗户顶上供暖季渗水结露至今。但中**司及世纪**公司对此均不予认可。经法院现场勘查，现涉诉房屋朝北次卧北墙顶部墙沿有霉斑，北墙顶部西墙角有结露现象，北墙顶部墙沿及东墙角触摸有湿润感。经法院多次释明，胡**均拒绝对涉诉房屋结露原因及维修方案进行鉴定，认为其已经提供照片及合同证明涉诉房屋存在质量问题，中**司不认可应该承担举证责任。中**司及世纪**公司也拒绝对涉诉房屋结露原因及维修方案进行鉴定。

原审中，为证明中**司及世纪**公司曾维修过涉诉房屋，胡**提供《协议书》一份，协议书载明：“××西区9-1-904室卧室房顶结露，造成屋面、墙面发霉，业主与开发共同协商，同意由业主找装修公司对室内重新装修，开发公司负责装修费用（2142元）及损失费（1000元）共计人民币3142元，今后（这次）对屋面、墙面发霉事宜不再做任何补偿，费用从总包单位扣除”，其中“今后”及“对屋面、墙面发霉事宜不再做任何补偿”之间的“这次”二字为手写，协议下方胡**、开发公司曹**及西区物业钟**签字。胡**还称涉诉房屋朝北次卧墙外加厚一层为中**司为其修的保温层。经法院向中**司员工曹**询问，曹**承认《协议书》下签字为其所签，但记不清《协议书》“今后”及“对屋面、墙面发霉事宜不再做任何补偿”之间手写的“这次”是谁加的，同时认为结露的事情2007年已经处理完毕。曹**承认涉诉房屋朝北次卧墙外保温层系公司为胡**所修，但修保温层的时间为《协议书》签订之前。胡**认可保温层为《协议书》签订之前所修。中**司对曹**陈述的内容表示认可，但认为不能从《协议书》内容得出房屋质量有问题的结论，且因“今后”及“对屋面、墙面发霉事宜不再做任何补偿”之间手写的“这次”是谁加的情况不清楚，中**司不认可协议书上“这次”二字的内容，认为2007年胡**、中**司已经协商一次性解决涉诉房屋结露问题。

另查，世纪**公司自2005年起在涉诉小区提供前期物业服务至2011年5月25日撤出。

关于胡**主张的经济损失，胡**称其要求经济损失包括的装修费3000元为其咨询装修公司后确定，包括人工费及材料费，误工费2600元为按照胡**请假天数结合其月收入计算得出，精神损失费4400元为胡**酌定。但胡**未提供相应证据证明其经济损失。

在案件审理过程中，法院就双方当事人均不申请鉴定的情况下能否出具修复方案的问题向北京市建筑工程研究院司法鉴定中心进行咨询，该中心答复称，在双方当事人均不申请鉴定的情况下，其无法到现场查看结露情况，故无法出具修复方案。

上述事实，有名称变更通知，《危旧房改造回迁购房协议书》，《危旧房改造回迁购房补充协议书》，《协议书》，房屋所有权证及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，胡**、中**司之间签订的《危旧房改造回迁购房协议书》及《危旧房改造回迁购房补充协议书》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定享有权利，履行义务。中**司作为出卖人，应当按照合同约定出售质量合格、满足正常生活需要的房屋。现中**司向胡**出售的房屋朝北次卧存在结露问题，影响了中**司对房屋的正常使用，违反了出卖人义务，应承担违约责任。虽然中**司否认涉诉房屋存在质量问题，认为房屋已经超过质保期，但结合中**司于2007年之前曾因结露问题为胡**修建保温层，之后双方就结露问题达成《协议书》以及房屋至今仍存在结露现象等事实，法院对中**司的辩称不予采纳。胡**的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于胡**要求中**司及第三人赔偿胡**经济损失的诉讼请求，胡**虽主张系涉诉房屋结露渗水致使胡**的装修费及误工费损失，但2007年胡**、中**司之间就装修费用及损失费已经达成协议，且胡**未提供翔实、有效的证据证明其损失；胡**、中**司之间系合同法律关系，胡**要求中**司支付其精神损失费没有法律依据，故其请求法院不予支持。因世纪金**公司与胡**之间不存在房屋买卖合同关系，胡**要求其承担连带赔偿责任，没有依据，法院亦不予支持。综上，原审法院于2014年6月判决：一、中冶**限公司于判决生效后三十日内为胡**所有的北京市东城区××西区九号楼一单元九〇四号房屋朝北次卧进行维修直至房屋不结露；二、驳回胡**的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，中**司不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：胡**的诉讼请求已经超过诉讼时效，双方是合同纠纷，应当适用两年的诉讼时效且已经超过房屋质保期；房屋结露的原因存在多样性，2007年胡**自行聘请过装修公司装修、维修，故无法排除因其自行装修导致房屋结露的可能性；原审判决中“不结露”并非行业标准，且涉案房屋结露原因不明，判决不具备可执行性。胡**、世纪**公司同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院予以确认。

本院审理中，胡**主张自2005年至2009年每年中**司都对涉诉房屋进行维修，但始终未解决结露问题，自2010年后未联系上中**司。中**司认可于胡**入住第一年即2005年及2007年针对涉诉房屋进行过维修，称自中**司撤离后，胡**就未曾联系过中**司。

上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据现已查明的事实，胡**自2005年入住涉诉房屋之始即发现涉诉房屋有结露现象并影响其正常使用涉诉房屋。中**司亦在2005年即应胡**的要求为其修理涉诉房屋，经反复维修仍未解决结露问题。涉诉房屋自2005年至今一直存在结露问题，因中**司未及时履行维修义务，导致胡**无法正常使用涉诉房屋的状态一直持续，结合中**司撤离以及世纪金龙物业公司撤出情况，胡**所称无法联系开发商中**司的情况符合常理，本院予以采信，中**司对于诉讼时效问题的上诉理由，本院不予支持。另，2007年胡**虽对结露、发霉的房屋进行过装修，但此次装修是经过中**司的同意且涉诉房屋结露问题早在此次装修之前的2005年即出现，并非胡**2007年装修后才产生。现涉诉房屋仍存在结露问题，影响胡**的正常使用，原审法院判决维修至“不结露”的状态虽非行业标准，但明确具体，符合涉诉房屋正常使用应具备的条件。综上，中**司的上诉理由，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

维持原判，驳回上诉。

一审案件受理费50元，由中冶**限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由中冶**限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十九日