吴*与北京**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴*因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第18982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

北京**限公司（以下简称安**司）在原审法院诉称：2010年3月28日，安**司与吴*签订《租赁合同》，约定安**司将位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村场地（原安**司车场，面积约27亩，以下简称涉案场地）租赁给吴*使用，租赁期限自2010年10月1日起至2025年9月30日止。同时，双方对租金及具体支付方式做了明确约定。按照《租赁合同》，截至2015年6月2日，吴*拖欠安**司2014年度租金30万元及滞纳金102181元（依据同期银行贷款利率四倍计算）和2015年度租金（截止到2015年6月2日）1208219元及滞纳金175994元（依据同期银行贷款利率四倍计算），以上款项共计1786394元。请求法院判决：1.确认解除安**司与吴*之间的《租赁合同》，吴*立即将所租赁场地腾退并交还给安**司；2.吴*向安**司支付拖欠的2014年度租金30万元及滞纳金102181元和2015年度租金（截止到2015年6月2日）1208219元及滞纳金175994元。

吴*在原审法院答辩并反诉称：不同意安**司的诉讼请求。安**司于2015年4月9日向朝**民法院提起诉讼，要求解除吴*与安**司之间签订的《租赁合同》和支付拖欠的租金及滞纳金。事实情况是北京市朝阳**村民委员会（以下简称西直河村委会）于2013年12月15日发布通告：“根据北**委、市政府关于加强环境治理的工作要求及2013年3月28日首都生态文明和城乡环境建设动员大会精神，……西直河村五环外地块环境整治列入朝阳区2013年环境整治项日。该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。”该通告己明确2013年12月15解除西直河村五环外地块该范围内所有土地租赁合同（协议），不再交纳土地等各项租金，吴*承租地块也属于拆迁腾退范围，有相关部门下发的搬迁通告。因此，租赁合同在2013年12月15己解除，根本不存在安**司所述拖欠租金。再者，列入拆迁范围的厂房、办公楼都是吴*在合同签订之后投入大量资金改造和建设的。根据双方签订的《租赁合同》第五条“如发生不可抗力因素（地震、国**变故等）致使本合同不能履行时，双方互不承担责任：在合同期间，如遇国家规划征用土地……甲方并如数退还乙方剩余月份的租金”和《民法通则》第一百五十三条的规定“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而对于不可抗力的解释：不可抗力主要包括以下几种情形：......（2）政府行为，如征收、征用；……”。拆迁是政府行为，属于不可抗力，双方《租赁合同》也明确约定不可抗力的解决方式，双方互不承担责任，安**司应如数退还吴*剩余租金。综上所述，双方签订的租赁合同于2013年12月15日己解除，根据租赁合同约定，安**司应退还吴*剩余租金。请求法院判令安**司退还吴*租金1125000元及履约保证金6万元。

一审被告辩称

安**司针对反诉辩称：不同意吴*的反诉请求。首先，吴*主张2013年12月15日其收到拆迁公告，从该时起双方租赁合同已经解除这一问题，安**司认为拆迁公告确有其事，事实上涉案场地确实在拆迁范围内，但是该公告是安**司提供给吴*的，从安**司知道可能发生拆迁事宜的当时，安**司已经通知了吴*，希望双方可以协议解除双方的租赁合同，然而不知什么原因，吴*迟迟不与安**司协商，并一直实际占有使用涉案场地，从吴*自认来说，吴*目前仍居住在涉案场地，以大量石材占用涉案场地，致使双方的租赁合同至今尚未解除，也是因此，拆迁工作无法正常实施，标的物仍然存在。第二，吴*提出列入拆迁范围的厂房和办公楼都是其投入大量资金改造和建设的，安**司与吴*签合同时，在补充协议中约定涉案场地已经存在了办公楼、高台库、还有铁棚，并且安**司在租赁合同中也做了详细的约定，若吴*对原有建筑物进行改建扩建，必须做到先建后拆，事实吴*在未征得安**司同意的情况下，私自拆除安**司的建筑物和构筑物。综上，吴*应当按照《租赁合同》和《补充协议》的约定，根据其实际占有并使用涉案场地的时间支付对应的租金和滞纳金，就吴*未征得安**司同意私自拆除安**司建筑物构筑物的事实，安**司保留另行追诉的权利。

西**委会在原审法院述称：我单位对安**司的诉讼请求和吴*的反诉请求没有意见，与我单位无关。

一审法院查明

原审法院经审理查明：涉案场地系北京昌**限公司（以下简称昌盛公司）从西**委会处承租。后经西**委会同意，昌盛公司将涉案场地转租给安**司。

2010年3月28日，安**司与吴*签订《租赁合同》，约定安**司将涉案场地出租给吴*，租期自2010年10月1日起至2025年9月30日止，2010年10月1日至2015年9月30日年租金180万元，2015年10月1日至2020年9月30日年租金198万元，2020年10月1日至2025年9月30日年租金218万元，自2011年度起，每年9月份必须付清该年度一半以上的租金，余下的一半3个月内付清，吴*未按约定时间交纳租金，则每拖延一天，按照所拖欠租金的3‰向安**司交纳滞纳金，拖延费用超过3个月，安**司可以解除合同，损失由吴*负担，吴*应于第一次交纳租金时向安**司交付6万元履约保证金，租期届满后，未有违约现象，安**司立即退还保证金。该合同约定，在合同期间，如遇国家规划征用土地，给予的赔偿款，安**司原有投资建筑物按其建筑类别当时补偿价的相应面积的补偿归安**司所有，余下吴*新建设补偿款，第一年归吴*所有，第二年后按安**司与吴*3：7的比例分配，安**司并如数退还吴*剩余月份租金。

2010年11月20日，安**司与吴*签订了《补充协议》。

2013年12月15日，西直河村委会发出并张贴了《通告》，内容如下：“根据北**委、市政府关于加强环境治理的工作要求及2013年3月28日首都生态文明和城乡环境建设动员大会精神，为改善市容环境、展示城市形象、消除安全隐患、促进产业结构优化升级，朝阳区**员会办公室将‘西直河村五环外地块环境整治’列入朝阳区2013年环境整治项目。按照西直河村村民代表大会决议：该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。一、四至范围东至：十八里店乡西直河村界，南至：十八里店乡西直河村界，西至：东南五环路红线，北至：十八里店乡西直河村界，二、实施单位北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会；三、实施期限（一）2013年12月15日至2014年1月25日为腾退奖励期；（二）自2014年1月26日至2014年5月31日为搬家及地上物拆除期……”涉案场地位于腾退范围内。

庭审中，安**司提交了其2014年12月25日向吴*出具的《解除〈租赁合同〉通知书》及照片五张，证明安**司于2014年12月26日通知吴*解除租赁合同。照片内容为安**司工作人员将《解除〈租赁合同〉通知书》张贴在涉案场地的厂房上。吴*对该证据不予认可，称未收到该通知。吴*提交了照片，证明吴*改扩建的状况，厂房已经被拆了一大部分。安**司对该证据真实性认可。

经询，安**司认可吴*向其支付了履约保证金6万元、2013年10月1日至2014年9月30日期间租金150万元。

又询，西**委会称其解除了与昌盛公司的租赁合同，但未签订书面解除协议，其与昌盛公司、安**司均签订了拆迁协议，和安**司约定的腾退日期为2014年9月30日，其自2013年12月15日起未收取租金。安**司认可其与西**委会约定的腾退日期为2014年9月30日，向昌盛公司支付租金至2014年12月31日。

再询，吴*表示合同约定滞纳金过高，要求法院酌减。

原审法院认定上述事实有：《租赁合同》、《补充协议》、《通告》、《解除〈租赁合同〉通知书》、照片、收据等证据及当事人当庭陈述在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：因西**委会并非本案涉案合同当事人，故其于2013年12月15日发出解除拆迁范围内的一切租赁合同通告，并不发生解除安**司与吴*签订的租赁合同的法律效力。但西**委会作出此通告使安**司与吴*签订的租赁合同能否继续履行或履行期处于不确定状态。吴*认为其与安**司的租赁合同因通告的作出而在2013年12月15日解除是一种误解，其继续占有使用涉案场地但不按照合同约定支付租金的行为可以理解为其在行使不安抗辩权。但吴*行使不安抗辩权应当限于暂停交纳未实际履行期间的租金，而已经实际履行期间的租金，吴*应当向安**司支付。根据安**司提交的照片与吴*提交的照片，法院采信安**司主张，确认安**司于2014年12月26日在涉案场地亦即吴*的经营场所向吴*发出了《解除〈租赁合同〉通知书》，吴*应当在合理期间内（2014年12月31日前）知晓该通知。因吴*未支付2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金差额超过了合理期限，故法院确定该通知于2014年12月31日发生解除合同的法律效力。西**委会认可于2014年12月起在拆迁范围周边设置路障禁止运输货物至拆迁范围内，吴*提交的证据不足以证明其对涉案场地的使用出现受限制情况早于2014年12月，因此法院认定截至2014年12月，吴*对涉案场地基本可以正常使用。考虑到安**司与西**委会约定安**司于2014年9月30日腾退涉案场地，以及安**司自称向昌盛公司支付租金至2014年12月31日，法院认为吴*向安**司支付租金至2014年12月31日为宜。安**司主张吴*支付其后场地使用费的诉讼请求，法院不予支持。吴*应当向安**司支付2013年10月1日至2014年9月30日租金差额30万元、2014年10月1日至2014年12月31日租金45万元。吴*要求安**司退还租金的反诉请求，法院不予支持。吴*逾期支付租金，按照合同约定，应当向安**司支付滞纳金，但合同约定的滞纳金过高，法院酌情支持。吴*逾期交纳租金超过合理期限，系违约行为，根据合同约定，履约保证金不应退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认北京**限公司与吴*就北京市朝阳区十八里店乡西直河村约二十七亩场地签订的租赁合同于二○一四年十二月三十一日解除。二、吴*于本判决生效后十五日内将其从北京**限公司承租的北京市朝阳区十八里店乡西直河村约二十七亩场地退还给北京**限公司。三、吴*于本判决生效后七日内向北京**限公司支付租金七十五万元。四、吴*于本判决生效后七日内向北京**限公司支付滞纳金六万元。五、驳回北京**限公司的其他诉讼请求。六、驳回吴*的反诉请求。

吴*不服原审法院判决，以原审法院认定事实证据不足、适用法律错误为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判或发回重审。

安**司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。

西**委会坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。

本院查明

本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：安**司与吴*签订的租赁合同在履行过程中，遇政府对环境进行治理、产业结构调整，该租赁合同不能按照约定的期限履行完毕，该租赁合同需要解除。对于合同的解除，需要一方解除合同的意思表示到达另一方，才发生解除合同的效力，即要求解除合同的一方履行通知另一方的法定义务；而吴*虽主张合同于2013年12月15日解除合同，但未提供安**司通知吴*解除合同或吴*通知安**司解除合同的证据，不能认定一方解除合同的意思表示到达另一方，且吴*一直占用涉案土地，故吴*认为于2013年12月15日租赁合同已经解除的意见，没有依据，本院不予采纳；原审法院根据安**司提交的《解除﹤租赁合同﹥通知书》，认定双方租赁合同的解除时间，并无不妥，吴*应当交纳租赁期限内的相应租金。按照吴*在诉讼中的陈述，其认为2013年12月15日就已经解除合同，如果于2013年12月15日就解除合同，吴*就不应当再继续占用涉诉场地，其应当与合同相对方安**公司协商合同解除后的补偿等问题，但在诉讼中，吴*未提供相应证据，而是一直占用涉诉场地，故吴*认为其不应承担违约责任的意见，本院不予采纳。综上所述，吴*的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费10439元，由北京**限公司负担5706元（已交纳），由吴*负担4733元（本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费7733元，由吴*负担（已交纳7463元，余款于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费10439元，由吴*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日