吴*与马**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴*因与被上诉人马**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第24509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2013年6月，吴*起诉至原审法院称：2013年3月4日，我和马**签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我向马**购买位于北京市朝阳区C1108号房屋（以下简称涉案房屋），交房日期为2013年5月5日。2013年3月28日，双方办理完涉案房屋的过户手续，并结清了全部购房款。但截至目前，马**仍未依约交付涉案房屋。请求法院依法判令：1.马**支付自2013年5月5日至2013年6月5日期间违约金100750元。2.马**交付涉案房屋。3.马**赔偿违约金，按照每日房款的万分之五标准计算自2013年6月6日至马**实际交房之日止。

一审被告辩称

马**辩称：吴*居住地址和涉案房屋属于同一小区，吴*买房之前曾到物业管理公司询问房屋代售情况，公司管理人员向吴*介绍了相关情况，吴*找到北京我爱我家房地**限公司要买房。《北京市存量房屋买卖合同》第二条第五款中写着出卖人已将该房屋出租。买受人对出卖人出卖的房屋很了解。吴*明知涉案房屋是在出租状态，而且不持异议。后吴*与物业公司及涉案房屋使用人沟通更改房屋出租人，吴*是知情的。《北京市存量房屋买卖合同》第七条约定的违约金过高，远远高于租金，要求降低。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年3月4日，吴*（买受人）与马**（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定马**向吴*出售涉案房屋，价格650万元，其中第二条显示涉案房屋的租赁情况为“出卖人已将房屋出租”，第六条约定，出卖人应当在约定时间或条件将房屋交付给买受人，第七条约定，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将涉案房屋交付买受人的，按照以下方式处理：（1）逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20％向买受人支付违约金。同日，吴*与马**及居间方北京我爱我家房地**限公司签订《补充协议》，约定马**将涉案房屋出售给吴*，马**于2013年5月5日前将涉案房屋交付给吴*。

2013年3月12日，吴*与马**签订《补充协议（二）》，就涉案房屋办理土地使用权证相关事宜进行约定。

2013年3月4日，马**收到吴*定金20万元。2013年3月13日，马**收到吴*购房款200万元。2013年3月28日，马**收到吴*购房款400万元。审理中，双方均确认马**收到吴*关于涉案房屋的全部购房款。

2013年3月28日，涉案房屋登记至吴*名下。

另查，2012年11月7日，马**与案外**弘公司（以下简称益**公司）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定益**公司代马**出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，出租代理期自2013年2月1日至2015年1月31日，出租代理期可延长3月，租金每月标准12000元。2013年2月25日，益**公司作为马**的出租代理机构与案外人庞**签订了《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版），约定马**将涉案房屋出租给庞**，月租金16000元，租赁期限自2013年3月9日至2015年3月8日。

审理中，马**称涉案房屋现由庞*美容院承租。吴*称在签订《北京市存量房屋买卖合同》时知道涉案房屋处于出租状态，但认为马**有能力解决房屋出租问题。经询问，吴*称因马**违约给自己带来的损失包括：1.用购房款理财可能带来的收益；2.涉案房屋的出租收益；3.精神损失。

一审法院认为

原审法院经审理认为：《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。根据《补充协议》，马**应于2013年5月5日前将涉案房屋交付给吴*，现马**迟延交付房屋，应支付违约金。关于违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中马**抗辩称违约金过高，故法院予以调整。现双方对吴*因马**迟延交房造成的损失均未有效举证，故具体数额法院结合《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的履行情况、马**的过错程度及吴*的实际损失、预期利益等综合因素予以酌定。

根据《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》约定，马**应向吴*交付涉案房屋，但涉案房屋在《北京市存量房屋买卖合同》签订之前即已处于租赁状态，且吴*系在明知该情形的情况下与马**签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故对吴*要求交付涉案房屋的诉讼请求不予支持。吴*可在马**解除涉案房屋现有租赁合同、终止租赁合同或出现其他涉案房屋现有承租人搬出等情形下另行起诉。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、马**于本判决生效之日后七日内赔偿吴*二○一三年五月五日至二○一三年六月五日期间违约金一万九千元；二、马**于本判决生效之日后七日内按照每月一万九千元的标准赔偿吴*违约金（自二○一三年六月六日计算至马**将北京市朝阳区C1108号房屋交付于吴*之日止）；三、驳回吴*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，吴*不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第三项，依法判令马**交付涉案房屋；2.撤销原审判决第一项，判令马**支付延期交房违约金100750元，计算期间为2013年5月5日至2013年6月5日，计算标准为每日已交付房价款的万分之五；3.撤销原审判决第二项，判令马**自2013年6月5日至马**实际交房日止继续支付违约金，计算标准为每日已交付房价款的万分之五；4.二审诉讼费用由马**承担。其上诉理由是：1.原审法院适用法律错误。马**按期交付涉案房屋系马**与吴*签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中明确约定。马**与益**公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》明确约定马**在房屋租赁期间届满前提前终止租赁合同的通知期限（提前30天）及违约责任（月租金200％作为违约金），马**可依据该合同相关条款解除涉案房屋的租赁状态。马**向吴*交付涉案房屋具有现实的可操作性，并非不能实现，马**不交付房屋的行为明显处于主观恶意。吴*知晓涉案房屋处于出租状态而购买涉案房屋，并不全部或部分豁免马**未履行交房义务的责任。马**承诺在2013年5月5日交付涉案房屋为其真实意思表示，应当诚信的履行交付涉案房屋义务。马**无法按期交付涉案房屋，应当承担违约的不利后果。2.原审判决违约金标准明显低于双方约定，无法保障吴*的财产权利。

马**同意原判。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、房产证、《北京市房屋出租委托代理合同》相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，吴*与马**虽约定马**应于2013年5月5日前将涉案房屋交付给吴*，但吴*与马**签订的《北京市存量房屋买卖合同》中明确载明马**已将涉案房屋出租，即吴*系在明知涉案房屋处于租赁状态的情况下与马**签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，而双方对租赁合同是否继续履行以及履行方式并未进一步进行约定。故对吴*要求马**交付涉案房屋的诉讼请求，原审法院不予支持并无不当。考虑双方约定的违约金标准过高，依马**的请求，结合《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的履行情况、马**的过错程度及吴*的实际损失、预期利益等综合因素，原审法院酌情确认马**应支付的违约金数额亦无不当。综上所述，吴*的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2316元，由吴*负担116元（已交纳），由马**负担2200元（吴*已预交，马**于本判决生效之日后七日内支付吴*）。

二审案件受理费2316元，由吴*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年五月二十日