梁*与刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人梁*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第23303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

梁*在原审法院起诉称：我和刘**于2010年9月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定我将承租的210号公有住房卖给刘**，刘**给付我68万元。合同签订以后，我将房屋交给刘**使用至今。由于该房屋是公有住宅，根据法律相关规定不得私自买卖，所以我和刘**签订的房屋买卖合同是无效的。合同无效后，我承诺将房款退还给刘**，而其应当将房屋交还给我。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的房屋买卖合同无效；2、刘**从210号房屋迁出；3、由刘**承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

刘**在原审法院答辩称：我不同意梁*的诉讼请求，理由是我和梁*签订的房屋买卖合同是合法有效的，双方合同中明确约定涉案房屋的性质为已购公有住房，且签订合同时梁*也一直承诺涉案房屋的房改手续正在办理中，并不断要求我支付办理房改手续所需费用。梁*现在因为房屋价值存在巨大差异而在利益驱动下要求确认合同无效的请求不应得到法院的支持。另外，现在涉案房屋虽然不能确定何时能够办理房改手续，但我作为受害方仍愿意等待。

一审法院查明

原审法院审理查明：2010年9月26日，梁*（出卖人）与刘**（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），主要约定：“出卖人所售房屋为210号房屋，建筑面积为96.16平方米，该房屋性质为已购公有住房，房屋成交价格为68万元，双方应当自合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”合同签订后，梁*将210号房屋交付刘**使用，刘**则于2010年9月27日向梁*支付购房款2万元，于2010年10月19日支付购房款16万元，于2010年11月18日支付购房款11万元，于2010年11月25日支付购房款35万元，于2012年2月10日支付购房款4万元。

庭审中，梁*以其仅为210号房屋的公房承租人、双方实为公房承租权买卖关系而非所有权买卖关系、违反了《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》规定的禁止出售公房使用权为由，主张双方签订的《房屋买卖合同》无效。刘**对此不予认可，主张双方签订的《房屋买卖合同》约定的是210号房屋所有权的买卖，且合同中明确约定210号房屋性质为已购公有住宅，且《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》系属于房屋管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，故双方的《房屋买卖合同》合法有效。庭审中，经法院释*，梁*坚持认为合同无效，不变更诉讼请求。

另查，210号房屋的产权人为北京阳**开发公司，梁**210号房屋承租人，其与刘**签订《房屋买卖合同》时，未取得该房屋所有权或处分权。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、收条、中**银行个人业务凭证等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，梁*主张双方签订的《房屋买卖合同》违反了《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》中有关禁止出售公有房屋使用权的强制性规定而无效，但该规定不属于国家法律、行政法规范畴，不符合合同无效的法定情形，且根据双方签署的《房屋买卖合同》内容，亦可认定双方就210号房屋买卖事宜达成的合意内容为房屋所有权买卖，而非承租权买卖。同时，根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此梁*在双方签订《房屋买卖合同》时虽仅为房屋承租人，其对210号房屋不享有所有权或处分权，但此并不影响双方所签署的合同效力。现梁*经法院释明后，仍坚持主张双方签订的《房屋买卖合同》无效，故法院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：驳回梁*的诉讼请求。

上诉人诉称

梁*不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，改判支持我在原审时的诉讼请求或发回重审。上诉理由：原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。本案涉案房屋并非是已购公有住房，而是承租公房，依据我国目前法律法规政策，是不允许上市交易买卖的。同时双方私下签订的房屋买卖合同侵害了产权单位的合法权益，也应属于无效合同。从产权性质来讲，双方签订的房屋买卖合同根本没有办法办理过户手续，故也应认为无效。

刘**服从原审法院判决，不同意梁*的上诉请求及理由。称原审法院认定事实清楚，证据充分。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：梁*与刘**签订《房屋买卖合同》，明确约定210号房屋性质为已购公有住宅，且约定了办理房屋权属转移登记手续的时间。原审法院认定双方合意为房屋所有权买卖，而非承租权买卖是正确的。故该合同并未构成法律规定的无效情形。梁*在双方签订《房屋买卖合同》时虽仅为房屋承租人，其对210号房屋不享有所有权或处分权，但并不导致双方所签署的合同无效。梁*上诉所称双方签订的房屋买卖合同无法办理过户手续，因经法院释明后，梁*仍坚持主张双方签订的《房屋买卖合同》无效，故涉及合同履行的问题，双方可另行解决。梁*上诉坚持要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由梁*负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由梁*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十日