北京万通**有限公司与王可服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京万通**有限公司（以下简称万**司）与被告王*服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万**司之委托代理人赵*、王*，被告王*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

万**司诉称：我公司于2006年1月1日起。开始为亚**新家园全体业主提供物业服务。王*是北京市朝阳区辛店路号亚**新家园竹溪园x号楼x单元x号房屋（以下简称x号房屋）的业主。自2011年1月1日开始，王*拖欠我公司物业费，至今未付。为了维护我公司的合法权益，我公司诉至法院要求王*：1、支付x号房屋2011年1月1日至2013年12月31日的物业费26720.64元，并按日千分之三的标准，给付滞纳金43821.85元；2、诉讼费由王*承担。

被告辩称

王可辩称：我于2004年入住新新家园小区，当时的物业公司是国贸物业，根据业主公约，只有在前期物业公司主体丧失、被取消资质或不能履行物业合同的情况下，开发商才可以更换物业公司，而且要得到50%以上业主同意。万**司入驻小区时，没有告知业主，也没有经过50%以上的业主同意，故万**司进入小区不合法。我和万**司没有签订任何合同，因此双方不存在服务合同关系，更不存在我违约的情形。我确实有三年没有缴纳物业费，原因是万**司进驻小区后，提供的物业服务存在很大问题。万**司提供的服务与国**公司提供的物业服务是不能比的。我们小区有两栋公寓楼，分别为林**和竹溪园，林**和竹溪园的收费标准是一样的，而万**司给林**的服务没有达到承诺的标准。具体表现为：保洁每周最多打扫两次，楼梯以及车库都不能及时清扫，园区绿化大面积损毁，建筑垃圾遍地，竹溪园没有竹子也没有水；万**司承诺小区监控24小时，但实际情况是监控室门禁以及红外探头瘫痪多年，小区内发生过多起盗窃事件，闲杂人可以出入小区，有骗子小偷、推销人员随便出入；2011年时，所有门禁系统全部瘫痪，万**司说原设备厂家已经停产，但这是胡说；2011年6月，朝阳**业公司恢复中控室监控，修复门禁，但至今没有修复；小区内停车管理混乱，私家车停放在人行道上、草地上，地下车库不让业主进出；排水系统不畅，污水管道堵塞，经常发生积水的情况；电梯不能及时检修，经常发生电梯故障，报警按钮损坏；业主报修以后，不能及时赶到现场，没有人值班，导致业主财产受损；公共设备大部分损坏，水系系统损坏，多年没有水；小区私搭乱建现向严重，小区保安指挥配合施工车辆进出小区，施工垃圾遍地都是；广告收益以及草坪出租的收益都没有向业主公布过；万**司强挖小区内的龙爪槐，在我们业主的要求下，政府部门出动，才让物业公司将偷走的珍贵树木栽了回去。此外，我和万**司就车位问题的进行过诉讼。诉讼期间，物业公司老去敲我家门，导致我没有办法在小区居住，只能外出租房。物业公司还雇佣黑社会人员威胁业主，扬言不交物业费就砍死业主。2013年起，万**司强行向业主收取地下车库每月90元的管理费，如业主拒绝缴纳，万**司就不让业主将车停到地下车库，还殴打业主，停止提供水卡。综上，万**司的物业服务水平低下，提供的物业服务不符合标准，既没有权利按照原国**公司每平方米每月3.3元的标准收取物业服务费，更没有权利主张滞纳金。万**司向我们提供了实际上的物业服务，那么我们应该协商物业费的标准，或者由万**司出具经过国家批准的物价批文，以明确服务标准，之后再确定价钱。诉讼期间，万**司虽然修复了已经瘫痪多年的门禁，物业服务也有所改观，我认为万**司违约在先，所以我不同意支付滞纳金。

本院查明

经审理查明：2004年6月23日，王可与北京万**有限公司签订商品房买卖合同，购买了x号房屋，房屋建筑面积224.92平米。同时，王可签署承诺书，保证遵守和履行《亚**新家园物业管理公约》（以下简称公约）的一切条款及有限修订，公约的核准号为：外字第157号。根据该公约条款规定：提供物业服务的物业企业为国贸物**限公司（以下简称国贸物业），开发商为北京京**有限公司（以下简称京**司）；全体业主须共同遵守。对于物业收费，公约规定：产权人或使用人应在每月5日前到国**公司结清该月管理费和代收代缴得用及其他物业管理服务收费；按年收取的费用，其首次付费在办理入住手续时交纳，其他年度收费项目需在每年1月31日前缴清；如未按期支付应付费用的，物业管理公司则有权收取未缴的费用或款项自应付之日起至实际支付之日止的滞纳金，每日按千分之三计算。

2004年，北京万**有限公司（原名称为北京先**限公司，2003年12月1日变更为北京万**有限公司，2007年9月20日名称变更为北京万**限公司。以下简称先**司）与国贸物**限公司（以下简称国**司）签订亚**新家园项目（一期）前期物业服务合同，约定由先**司委托国**司对亚**新家园提供物业服务，委托期限自2004年5月1日至2005年4月30日。公寓的收费标准为每月每平米3.3元，由物业公司按建筑面积向业主或物业使用人收取。

2005年12月30日，先**司与国**司、北京万通**有限公司（以下简称万**司）就国**司于2005年12月31日停止对亚运新新家园的物业管理，以及万**司接受开发商委托于2006年1月1日起为亚运新新家园全体业主提供物业服务及物业管理费保持原标准等事项向全体业主发布公告。后万**司一直为亚运新新家园小区提供物业管理服务。万**司称接受委托之日起，其为亚运新新家园的安全及保洁提供了服务，万**司为此提供了聘用保安合同以及保洁合同。王**小区物业服务水平低，其为此向本院提供了照片等证据。

诉讼期间，本院进入该小区进行现场勘查，发现竹溪园部分单元门的门禁系统损坏，后**公司进行了维修。

以上事实，有双方当事人陈述，买卖合同、判决书、保洁合同、保安合同、公约核准通知、照片等在案佐证。

本院认为

本院认为：先**司与万**司于2005年12月30日联合向亚运新新家园的业主发布公告，通知小区业主由万**司负责小区物业管理。此后至今，万**司一直为亚运新新家园小区业主提供物业服务至今。至此，双方已经形成了事实上的服务关系。现万**司要求王可支付物业管理费，予法有据，本院支持，但其数额计算有误，本院重新计算确定。

对于滞纳金，本院认为：王*虽承诺遵守公约，但公约中有关滞纳金的约定，仅约束国贸物业与王*。在万**司接管小区后，其虽然承诺按照国贸公司的物业服务标准向小区业主提供物业服务，并据此收取费用，但其并未与王*约定滞纳金的计算标准。因此，万**司主张滞纳金，缺乏法律依据，本院难以支持。

对于小区内存在的问题以及服务费标准问题。本院认为：虽然王可认为万**司提供的物业服务水平不能达到国贸物业公司的服务水平，但并无充分证据加以证明，故王可据此物业服务费的抗辩，本院不予采信；万**司要求参照国贸物业的标准收费，本院予以支持。对于小区物业服务存在的瑕疵，万**司作为物业服务企业，应当加强与业主的沟通，不断提高物业服务水平，努力构建与业主的和谐关系；有关小区内违建的问题，万**司也应当积极与相关行政主管部门联系，以便得以解决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王可于本判决生效之日起十五日内给付原告北京万通**有限公司物业费二万六千七百二十元四角九分。

二、驳回原告北京万通**有限公司的其他诉讼请求。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中**银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1564元，由原告北京**务有限公司负担1096元（已交纳782元，余款于本判决书生效后七日内交纳），由被告王可负担468元（于判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一四年十月十五日