周**与方**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周**（下称原告）与被告方文*（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋**独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人，被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2014年4月23日，原告和被告签订房屋租赁合同，约定原告租赁位于X房屋，作为原告的经营餐饮用房。合同期限为六年，自2014年5月1日起至2020年4月30日止。房屋租金第一年30万元，第二年起每年递增一万元。当日，原告按约向被告交纳10万元房屋押金，并支付6个月房屋租金15万元（2014年5月1日至2014年10月31日）。每年的5月1日前付上半年房租，11月1日前付下半年房租。原告收房后对房屋进行了装修。2014年10月25日，原告与被告协商解除合同，被告同意10月31日清点物品并收房。被告同意对原告装修添置的设备继续使用。11月1日，双方交接完毕，但至今并未退还10万元押金。为了维护我方权益，故诉至法院请求判令：1、确认双方签订的租赁合同于2014年10月31日解除；2、被告返还原告押金10万元；3、判令被告给付原告房屋装修及添附设施、物品折价款2.8万元。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求，原告和我签订的是六年的合同，签订合同后我就去做别的生意了，没有时间管理这个饭店。涉案场地我花了80万改造，原告一意孤行自行改造，我还没有主张我装修的费用。我确实收了原告10万元押金，但是合同上明确写了如果原告违约，押金不予退还。双方确实商量过解除合同事宜，考虑到原告经济原因，我同意以24万元的价格租给原告，还同意给原告一两个月的免租期，我方做出了多种努力，但是原告不同意。我们双方的合同在2014年10月31日解除了，但是对方单方要求解除的，应当赔偿我方损失。

本院查明

经审理查明：2014年4月23日，被告作为甲方与原告作为乙方，签订《房屋租赁合同》（下简称租赁合同），约定甲方将位于北京市朝阳区黄厂南里1号院13号楼y号出租给乙方用于饭店经营，租赁期限为六年，自2014年5月1日起至2020年4月30日止。房屋租金第一年为30万元人民币（含物业管理费和暖气费），从第二年起每年递增1万元。签订合同时，乙方支付10万元房屋押金，并支付6个月租金15万元，每年的5月1日前付上半年房租，11月1日前付下半年房租。租赁合同第七条约定：乙方未经甲方同意，不得改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备。租赁合同第九条约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的。如乙方违反上述规定，甲方有权不退回押金，作为赔偿甲方的经济损失。租赁合同第十一条约定：任何一方提前解除合同，应向对方支付10万元的违约金。

上述合同签订后，原告向被告交纳了2014年5月1日至2014年10月31日期间的租金15万元以及押金10万元。被告将房屋交付给原告。

庭审中，原告提交移交物品清单一份，证明2014年10月31日双方就解除租赁合同达成一致意见，并办理了房屋内物品的交接事宜。被告对该证据的真实性予以认可，但称之所以清点物品是为了减少损失，不得已才解除的合同。就此，原告申请法院确认租赁合同已经于2014年10月31日解除。

关于房屋装修及添附设施、物品，原告称经过被告口头同意，在涉案房屋内添附了门头，拆除了招牌，加了底板，增加了光源，更换了墙纸，增加了一套灶具。被告对此不予认可，称只是口头同意原告进行物品摆放的挪动，并没有同意原告进行改装，原告在使用房屋期间对屋内设备设施造成损害，保留另案主张赔偿的权利。

另，原告提交“毛家湘菜馆”宣传单及就餐发票一张，证明被告于2014年11月18日开始在涉案场地内营业，因双方通过协商一致解除合同，所以不存在违约金的支付问题，即使应当支付违约金，原、被告双方约定的违约金过高，应当予以调整。对此，被告称2014年11月18日只是试营业，并没有正式营业。

查，原、被告在租赁合同中并未就租赁合同到期或解除后，装饰装修处理事宜进行明确约定。原告在对涉案房屋进行装修期间，原告曾经到过装修现场。对此，原告称被告口头同意原告的装饰装修行为，且被告到现场对原告的装修行为并未提出异议，也应当视为其同意装饰装修，被告对此不予认可，称不同意装修，只是同意进行招牌的更换。

另查，被告已另案提起诉讼要求原告支付违约金，并赔偿损失。

上述事实，有相关书证及当事人陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属合法有效。双方均应如约履行。

关于合同解除：庭审中双方一致确认租赁合同已经于2014年10月31日解除，本院对此不持异议，被告提出合同解除非其自愿，且给其造成了损失，要求原告赔偿，因其已通过诉讼另案解决，本院在此不作处理。

关于押金退还：原、被告双方在租赁合同中约定了押金适用条款，并明确约定了押金不予退还的几种情形，该条款对双方均具有约束力，现有证据并不能证明原告存在条款包含的情形，故原告要求被告退还押金，本院予以支持。

关于房屋装修及添附设施、物品折价款：原、被告双方在租赁合同中明确约定原告未经被告书面同意不得改变房屋的装修，但本案中双方并未签订书面装修许可协议，被告虽在原告装修涉案房屋期间到过现场，但并不能必然推断被告同意原告的装修行为，在被告明确否认同意装修的情况下，考虑到双方合同履行半年左右，时间较短，本院亦无法当然采纳原告所称被告没有阻止装修即同意装修的意见。综上，原告要求被告赔偿房屋装修损失以及装修过程中形成的添附设施、物品折价款缺乏合同依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告周**与被告方文姗于二○一四年四月二十三日签订的《房屋租赁合同》于二○一四年十月三十一日解除；

二、被告方文姗于本判决生效后七日内退还原告周**押金十万元；

三、驳回原告周**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1430元，由原告周**负担280元（已交纳），由被告方文*负担1150元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十六日