贾**与北京鲁**责任公司椿树分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人贾**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第20141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2015年6月，北京鲁**责任公司椿树分公司（以下简称鲁能物业椿树分公司）起诉至原审法院称：我公司自2001年8月开始受北京**委员会委托对该小区提供物业服务。贾**系×小区×号楼×室的业主，房屋建筑面积67.2平方米。我公司一直为该小区提供物业服务，贾**未提出异议，但持续不向我公司给付物业服务费及相关费用。关于收费标准，2001年8月1日至2003年12月31日按贾**临时产权证的面积65.58平方米，每平方米每月1元的标准收费；2004年1月1日至2005年12月31日按贾**正式房产证的面积67.2平方米，每月每平方米1元的标准收费；2006年1月1日至2014年12月31日按67.2平米的面积，每平米每月1.08元的标准收费，贾**已拖欠物业费×352.83元，垃圾清运费390元（每年30元）。我公司一直催促贾**支付费用，但贾**至今尚未交纳上述费用。鉴于上述事实，我公司特诉至法院要求贾**支付2001年8月至2014年12月物业服务费×352.83元；贾**支付拖欠的2002年至2014年的生活垃圾清运费390元；贾**支付逾期违约金3405.85元（按中**银行同期贷款利率暂计算至2015年6月10日）；贾**承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

贾**辩称：鲁能**分公司所述房屋坐落位置、房屋建筑面积、产权人情况属实。临时房产证的建筑面积为65.58平方米。我对鲁能**分公司所诉的合同纠纷有异议，合同纠纷必须是双方在平等的基础上签订的，但我与鲁能**分公司没有任何合同关系，我只和北京**理中心（以下简称居厦物业中心）签订过合同。鲁能**分公司的诉讼对象有误，其应起诉物**委员会，不应当起诉我。鲁能**分公司出示的合同都是造假的，这是诈骗行为，请法院进行调查。这些合同没有签字、也没有签订时间，合同是假的。我没有授权物**委员会与鲁能**分公司签订合同，我要求物**委员会成员到庭。我没有享受到鲁能**分公司提供的物业服务，小区的物业服务都是居委会和街道提供的，我不应支付鲁能**分公司物业费。我不同意鲁能**分公司的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：物业管理是小区居民正常生活秩序的保证。在居厦物业中心撤走后，贾**所居住的小区在没有业主大会和业主委员会的情况下，不可能选聘物业管理企业，但小区又不能没有物业管理。此时，鲁能**分公司在×小区尚未成立业主委员会的情况下，接受×物管会的委托负责该小区的物业管理工作，自2001年7月至今对该小区事实上实施了物业服务管理行为，虽然鲁能**分公司与贾**之间未签订物业委托服务合同，但贾**实际上获得了鲁能**分公司为其提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系，贾**应向鲁能**分公司交纳物业服务费用，故对于贾**认为双方不存在合同关系、不应交纳物业费的抗辩，法院不予支持。贾**的房屋系通过危改回迁方式取得，房屋性质具有特殊性，经原宣武区人民政府向北**价局、北京市国土资源和房屋管理局请示，已获得的复函中明确说明回迁房屋的物业收费标准可以参照《北京市经济适用房住房小区物业管理服务收费办法（试行）》执行，上述函件虽不具有行政强制性，但也属于政府相关主管部门的指导性意见，且鲁**公司与×物管会签订的《×住宅区物业管理委托合同》中对收费标准也进行了明确约定，鲁能**分公司应按照每建筑平方米1元的标准收取物业服务费，按照每户每年30元的标准收取生活垃圾清运费，对此人民法院亦有生效判决予以确认。鲁能**分公司现要求以贾**临时房产证面积收取2004年1月1日前的物业费，因临时房产证面积小于贾**房屋所有权证面积，法院不持异议。鲁能**分公司诉求中要求贾**在2006年1月1日后按照每建筑平方米1.08元给付物业服务费的主张超过了上述标准，故对于鲁能**分公司诉求中超过标准的数额，法院不予支持。由于《×住宅区物业管理委托合同》已经到期，双方就支付物业费滞纳金的标准未有新的约定，贾**未交纳物业费系事出有因，并非无故拖欠，故对于鲁能**分公司要求其支付物业服务费滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物**司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益。当然，作为物业服务公司，应该在工作中加强与业主沟通，努力在现有情况下提高服务质量，改善与业主之间的关系。经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。贾**在开庭过程中未经法庭许可中途退庭，法院对此予以缺席判决。据此，原审法院于2015年9与判决：一、自判决生效之日起十日内，贾**支付北京鲁**责任公司椿树分公司二〇〇一年八月一日至二〇一四年十二月三十一日的物业服务费一万零七百七十二元二角二分。二、自判决生效之日起十日内，贾**支付北京鲁**责任公司椿树分公司二〇〇二年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的生活垃圾清运费三百九十元。三、驳回北京鲁**责任公司椿树分公司的其他诉讼请求。如果贾**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，贾**不服，向本院提起上诉称：1、鲁能**分公司适用无效合同、虚假合同欺骗原审法院及当事人，其伪造的《物业委托合同》被法院判决确认具有证据效力；2、我一直履行受法律保护的与居厦物业中心的合法合同且无任何违约，我与鲁能**分公司没有任何书面和口头合同；3、我的房屋性质为“房改售房”，原审法院以京国土房管物字（2001）616号和京价（房）字（2001）273号文件作为判决我交纳物业费的依据，于法无据；4、我并未收到原审法院邮寄的开庭传票，原审法院程序违法。故我上诉请求撤销原审判决，驳回鲁能**分公司的诉讼请求，并承担本案诉讼费用。鲁能**分公司同意原审判决。

本院查明

经审理查明：贾**系北京市西城区（原宣武区）××号楼×号房屋（建筑面积67.2平方米）的所有权人。1996年北京富**有限公司（以下简称富**司）在原宣武区×地区实施危旧房改造，贾**作为被拆迁户，1999年9月回迁取得该房屋。富**司指定居厦物业中心进行物业管理，贾**与居厦物业中心签订《物业管理合同》，约定物业管理收费标准执行市政府物价局相关规定，合同期限5年，自1999年9月1日至2004年9月1日。1999年12月21日，原北京**物价局因居厦物业中心违反关于《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，向居厦中心下发《行政处罚决定书》。该决定书认定居厦物业中心向小区业主收取了规定的保安费、清洁费以外的多项物业费，是违反规定的收费，责令退还违法收费并处罚款。后居厦物业中心不服，向北**价局申请复议，复议机关对复议申请未予支持，后居厦物业中心撤走。2001年7月，鲁能物业椿树分公司接管×小区北区，并实施物业管理行为至今，但未与贾**签订物业管理合同。贾**至今尚未交纳2001年8月1日至2014年12月31日的物业费及2002年1月1日至2014年12月31日的垃圾清运费。

2001年2月5日，经原北京市**管理办公室批准，贾立全房屋所在小区成立了北京市宣**理委员会（以下简称×物管会）。2001年5月6日，原北京市宣武区人民政府就该区危改回迁小区物业管理服务收费标准，向北**价局、原市国土资源和房屋管理局请示，要求按照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）的通知》的标准进行收费（宣政函（2001）14号）。2001年6月26日，北京市国土资源和房屋管理局复函，称在收费标准与提供物业服务相一致的前提下，回迁房的物业管理收费标准可以参照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》执行，即多层住宅的公共性物业管理费为0.50元／每月／每平米，高层住宅另加电梯、水泵日常运行维护费为0.50元／每月／每平米，生活垃圾清理费每户每年30元。服务内容包括小区共用部位设施设备的维修养护及运行费用、小区日常组织管理。回迁小区的物业管理服务水平必须达到《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（京房地物字（1999）第187号）。物业管理公司要按上述标准收费，必须事先征得业主委员会的同意，双方应签订物业管理合同，明确各自的权利和义务。2001年8月3日，北**价局、北京市国土资源和房屋管理局向宣武区人民政府复函，同意危改回迁小区物业管理服务收费标准可以参照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》执行，并要求事先征得业主委员会的同意，双方签订物业管理合同并报区物价局、国土房管局备案。

原审法院庭审中，贾**主张其与鲁能物业椿树分公司之间并未签订物业服务合同，双方不存在合同关系，鲁能物业椿树分公司未尽物业管理义务。鲁能物业椿树分公司则表示贾**已实际接受了该公司提供的物业服务，应依照相关标准交纳物业服务费用。鲁能物业椿树分公司针对是否有权在贾**所在小区进行物业管理问题，向法院提交了其于2001年7月16日与×物管会签订的《×住宅区物业管理委托合同》，贾**对上述合同真实性不予认可。在原审法院第一次庭审中，贾**在开庭过程中未经法庭许可中途退庭，后经原审法院传票传唤，贾**亦未按传票传唤时间到庭参加诉讼，也未向法院说明未按时到庭的理由，原审法院依法缺席进行了审理。

本案审理过程中，贾**提交鲁能物业椿树分公司在历次诉讼中所提交的4份《物业管理委托合同》，以该4份合同存在多处不同为由，主张鲁能物业分公司与×物管会签订的《×住宅区物业管理委托合同》系伪造。鲁能物业椿树分公司称其先后与×物管会签订过4次合同，双方最后履行的是本案中提交的合同，且该份合同已经在房管部门备案，但称备案信息目前已经无法查询。

本案审理过程中，鲁能物业椿树分公司为证明其对×小区进行事实上的物业管理以及物业收费标准，向本院提交宣政会（2001）49号《关于×小区物业管理工作的会议纪要》、宣政会（2001）74号《关于解决×小区物业管理有关问题的会议纪要》、京宣价（管）字（2001）036号《关于我区危改回迁小区物业管理服务收费的实施意见》以及宣发改（2006）1号《关于转发北**改委、北京**员会﹤关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告﹥的通知》。贾*全对上述证据的真实性和关联性均不予认可，称其房屋性质为房改房，不是经济适用房，不应按照经济适用房的收费标准收取物业费。为证明涉案房屋的房屋性质和收费标准，贾*全提交京房权证西私字第319900号房产证首页、×小区7号楼1307号房屋的房屋产权证和编号为0039820、250941、251679的收据各一张。鲁**分公司对上述证据的真实性和关联性均不予认可。贾*全另提交《关于×小区物业管理单位多收取物业管理费问题的调查报告》、《关于责成北京**物价局依法执行行政处罚决定的函》以及《北京**物价局行政处罚决定书》，以证明居厦物业中心收费不合理。鲁能物业椿树分公司认为上述证据均与居厦物业中心有关，不认可其证明目的和关联性。为证明为小区提供物业服务的系居委会，贾*全提供若干份居委会的通知文件。鲁能物业椿树分公司认为上述证据均系居委会发出的通知文件，不能证明居委会为小区提供物业服务。

上述事实，有京价（房）字（2000）163号《关于印发﹤北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）的通知﹥》、京价（房）字（2001）273号《关于宣**危改回迁小区物业管理服务收费有关问题的函》、京国土房管物字（2001）616号《关于危改回迁小区物业管理收费政策调整的回函》、京价（收）字（1999）第253号《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》、宣政会（2001）49号《关于×小区物业管理工作的会议纪要》、宣政会（2001）74号《关于解决×小区物业管理有关问题的会议纪要》、京宣价（管）字（2001）036号《关于我区危改回迁小区物业管理服务收费的实施意见》、宣发改（2006）1号《关于转发北**改委、北京**员会﹤关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告﹥的通知》、《关于×小区物业管理单位多收取物业管理费问题的调查报告》、《关于责成北京**物价局依法执行行政处罚决定的函》、《北京**物价局行政处罚决定书》、房屋产权查询资料、名称变更通知、催缴通知、房屋产权证复印件、收据、通知文件、人民法院生效判决书以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，虽然鲁能**分公司与×物管会签订了《×住宅区物业管理委托合同》，但因该份合同没有签约日期，鲁能**分公司亦不能合理解释该份合同与其他3份合同存在的差异，因此，本院对该份证据不予采信。但是，根据人民法院已生效判决确认的事实以及鲁能**分公司提交的证据，本院足以认定，鲁能**分公司为贾**所在的北京市西城区×小区提供物业服务，而贾**客观上亦接受了鲁能**分公司的物业服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，贾**应当向鲁能**分公司交纳物业服务相关费用。贾**辩称为小区提供物业服务的系居委会或街道办事处，但其提供的证据不足以证明该项主张，故本院对于贾**的该项抗辩不予支持。关于物业费收取标准，贾**主张涉案房屋系房改房，不应按照经济适用房的标准收取物业费，但关于涉案房屋应该按照什么标准收费，贾**亦未提供充分证据予以证明。因涉案房屋系通过危改回迁方式取得，在该小区未成立业主委员会以及贾**未与鲁能**分公司签订物业服务合同的情况下，涉案房屋物业费的收取标准应当适用政府相关部门确定的指导价格。在京价（房）字（2001）273号、京国土房管物字（2001）616号等多份政府指导性文件均已明确涉案房屋的物业费收费标准可以参照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》执行的情况下，原审法院综合各方面因素，参照政府指导性函件判决贾**应当支付的物业费及生活垃圾清运费，并无不当，本院予以支持。

贾**称未收到原审法院传票，经本院核实，原审法院按照贾**提供的地址确认书邮寄了开庭传票，邮政部门的查询单显示该邮件已经妥投，故对于贾**的上述主张，本院不予支持。

综上，贾**的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费89元，由北京鲁**责任公司椿树分公司负担23元（已交纳），由贾**负担66元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费132元，由贾**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月八日