北**机器厂与北京市**限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京起重机器厂（以下简称起重机器厂）因与被上诉人北京市**限责任公司（以下简称久筑公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第50124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成由法官杨*担任审判长，法官徐*、法官王**参加的合议庭，并于2016年2月25日公开开庭进行了审理，上诉人起重机器厂的委托代理人崔*，被上诉人久筑公司的委托代理人田**、郑**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

久**司在一审中起诉称：久**司系北京市朝阳区南湖东园一区物业服务机构，1999年7月久**司与原北京开关厂签订《物业管理合同》，约定起重机器厂将北京市南湖东园第×楼×号共计26套（以下简称涉诉26套房屋）委托久**司进行物业管理服务，起重机器厂支付相应物业管理费用，其中六套房屋已经被出售了，故不再主张相应物业费，剩余20套房屋（以下简称涉诉20套房屋）建筑面积为2024.58平方米。但是，起重机器厂并未支付2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业费，现诉至法院要求起重机器厂支付：1.物业费182911.66元，其中综合管理费4.67元／平方米／年，垃圾清运费30元／户／年，小修费3.54元／平方米／年，电梯水泵费12.28元／平方米／年，安全防范设施设备日常运行维护费0.05元／平方米／月，消防设施设备日常运行维护费0.1元／平方米／月；2.滞纳金23430.4元。

一审被告辩称

起重机器厂在一审中答辩称：涉诉26套房屋是原北**关厂自管公有住房，1999年左右已经出售给职工个人。原北**关厂于2010年已经注销，起重机器厂承继了其所有权利义务。久**司从未向起重机器厂主张过2012年1月1日至2012年9月16日期间的物业费用，该部分诉讼请求已经超过了诉讼时效。涉诉26套房屋的所有权于2012年9月15日已经转让给北京**限公司，久**司不应向起重机器厂主张物业费。《物业管理合同》已经过期，久**司收费标准过高，应当按照北京市经济适用房小区的收费标准收费，每平米不超过1.5元。久**司主张的物业费原北**关厂是否交纳不清楚，久**司主张滞纳金没有法律依据，不同意支付。

一审法院查明

一审法院审理查明：久筑公司系以物业管理等为经营范围的有限责任公司。原北**关厂于2010年12月1日因决议解散注销登记，起重机器厂与原北**关厂合并重组，保留起重机器厂法人资格。

1999年7月1日，原北**关厂与久**司签订《物业管理合同》，约定原北**关厂委托久**司为涉诉26套房屋的物业管理机构，建筑面积为2636平方米，合同有效期为一年，自1999年7月1日至2000年7月1日。合同约定具体收费标准为：综合管理费4.94元／平方米／年，生活垃圾外运费22.22元／户／年，公共部位小修费4.34元／平方米／年，电梯水泵运行费12.93元／平方米／年。

2011年11月23日，起重机器厂与案外人北京京**责任公司（以下简称京电控股）、北京**限公司（以下简称房地集团）签订《非经营性资产移交接管协议》，约定京电控股、起重机器厂将包含涉诉26套房屋在内的资产的物权及其他相关权利与义务一并转让给房地集团，三方以现场进驻交接签字日（即：在《非经营性资产移交托管清册》上签章）为正式交接日，正式交接日之前形成的有关交接资产的所有权利和义务（含已经形成、但尚未呈现的责任或纠纷）由京电控股、起重机器厂享有和承担；正式交接日起形成的权利和义务（包括新形成的债权、债务）由房地集团享有和承担。

另查，2005年12月19日，“北京**员会关于发布《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》的通告”中要求，普通住宅小区在未成立业主大会前，物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。安全防范设施设备日常运行维护费0.05元／建筑平方米／月，不能上浮，下浮不限。消防设施设备日常运行维护费：多层住宅0.05元／建筑平方米／月、高层住宅0.10元／建筑平方米／月，不能上浮，下浮不限。

京建物（2006）30号文件为“关于按房改政策出售公有住房和安居（康*）住房物业服务费缴纳问题的通知”，内容为：现就《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改（2005）2662号，以下简称《办法》）中按房改政策出售公有住房和安居（康*）住房物业服务费缴纳问题通知如下，请遵照执行。《办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康*）住宅的职工所在单位和房改、安居（康*）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康*）住宅的职工所在单位和房改、安居（康*）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。

一审法院判决认定：债务应当清偿。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。

本院认为

本案争议焦点在于起重机器厂是否应为本案涉诉20套房屋物业费的缴纳责任主体。按照京建物（2006）30号文件可知，原北京开关厂作为涉诉20套房屋的售房单位，与久**司签订《物业服务合同》中约定其为涉诉20套房屋物业费缴纳责任主体，虽合同有效期为一年，但之后久**司为涉诉20套房屋提供了事实上的物业服务，起重机器厂承继原北京开关厂的权利义务，故起重机器厂应当承担相应的物业服务费用缴纳义务。另，根据起重机器厂与京电控股、房地集团三方签订的《非经营性资产移交接管协议》约定，三方在《非经营性资产移交托管清册》上签章为正式交接日，起重机器厂并未举证证明已经正式交接，且即使三方对涉诉20套房屋相关权利义务已经交接，亦不能直接对本案久**司发生法律约束力。

久**司提供的物业服务处于持续状态，且起重机器厂并未举证证明久**司明显怠于主张权利，故起重机器厂关于诉讼时效的抗辩，该院不予采信。本案久**司主张的物业费标准中，综合管理费、公共部位小修费、电梯水泵运行费的收费标准均低于之前《物业管理合同》约定的标准，久**司据此收费并无不当，安全防范设施设备日常运行维护费、消防设施设备日常运行维护费标准均参照经济适用住房相关服务内容测算亦并无不妥，起重机器厂并未举证证明其已经缴纳相应费用，亦未举证证明涉诉20套房屋当按照经济适用房小区标准按1.5元／平米／月收取物业费，故对于久**司所主张物业费该院予以支持。久**司主张滞纳金并无明确法律及合同依据，该院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：一、北京起重机器厂于判决生效之日起7日内向北京市**限责任公司支付物业服务费182911.66元；二、驳回北京市**限责任公司其他诉讼请求。如果北京起重机器厂未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。

二审裁判结果

起重机器厂不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。起重机器厂上诉称：一审判决事实不清，适用法律错误。一、起重机器厂与久**司之间，不具有物业服务合同关系。在1999年7月1日北**关厂与久**司订立《物业管理合同》时，涉诉20套房屋尚未出售，北**关厂仍为房屋所有权人，居住使用房屋的职工是承租人，故北**关厂委托久**司为涉诉房屋提供物业管理服务有事实和法律依据。1999年8月31日后，涉诉房屋均已按房改政策出售给承租人，且北**关厂在此后为买受人办理了房屋所有权转移登记手续，北**关厂已不再是房屋所有权人，事实上已不再接受久**司的物业服务。2000年7月1日，《物业管理合同》到期终止，北**关厂与久**司未再订立新的物业管理合同，双方之间已无物业服务合同关系。起重机器厂作为北**关厂权利义务的继承人，与久**司之间同样没有物业服务合同关系。久**司继续为涉诉房屋提供物业服务，事实上是与房屋买受人建立了新的物业服务事实合同关系。一审法院认定起重机器厂与久**司之间还具有事实上的物业服务合同关系与事实不符、于法无据。二、房屋出售后，交纳物业服务费用是房屋所有权人的义务，不是房屋出售单位的义务。1.根据《物业管理条例》第六条、第七条的规定，房屋买受人为业主，业主在物业管理活动中负有按时交纳物业费用的义务。本案中，在1999年8月31日后，20位买受人即成为涉诉房屋的所有权人，买受人在事实上接受着久**司的物业服务，因此交纳物业费用是买受人的义务。2.**设部、**政部、北京市政府已经明确规定住房制度改革过程中出售的公有住房（即房改售房）的物业费在房屋出售后，由买受人（即购房人、业主或产权人）承担。三、一审法院依据京建物（2006）30号文件审理、判决本案，是适用法律错误。1.（2006）30号文件并未对物业服务收费水平和物业服务费用交纳责任主体作出明确规定。北**关厂、起重机器厂在2012年之前一直向久**司支付物业服务费用是事实，但一审法院不能据此认定交纳物业服务费用是北**关厂、起重机器厂的责任义务。2.京建物（2006）30号文件与《物业管理条例》以及**设部、**政部、北京市政府的规定存在明显冲突。京建物（2006）30号文件的效力级别低于上述规定。3.在规定出现冲突的情况下，一审法院适用效力级别低的规定作为案件审判依据，在适用法律上存在错误。四、国有资产无偿划转后，起重机器厂不应再承担公有住房出售单位的义务。起重机器厂已于2012年8月3日将包括涉诉房屋出售单位权利义务在内的非经营性资产一并转移给了房地集团，在起重机器厂、京电控股、房地集团三方《移交接管协议》中，多次明确约定了资产移交后新发生的权利义务均由房地集团承受，京电控股还向房地集团支付了八千余万元的综合补助费。因此，即便适用（2006）30号文件能认定北**关厂、起重机器厂作为公有住房出售单位承担交纳物业费的义务，则该义务也已于2012年8月3日以国有资产无偿划转方式转移给了房地集团，2012年8月3日后涉诉房屋新发生的债务，均应由房地集团承担。起重机器厂认为，起重机器厂、京电控股、房地集团之间的国有资产无偿划转依据是《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》以及北京市政府国有资产管理委员会一系列规范性文件的规定，由北京市人民政府国有资产管理委员会作出批复并主导实施的，是政府部门为了保障企业国有产权有序流动，防止国有资产流失而作出的政府行为，不是平等民事主体之间的民事行为。一审法院仅依据民事法律的规定来认定《移交接管协议》对久**司不发生法律效力，未通知房地集团参加诉讼，存在认定事实不清、适用法律错误、遗漏案件当事人的情形。起重机器厂既不是房屋所有权人，又没有接受物业服务，更已经不承担公有住房出售单位的义务，却要每年使用国有资产为私人所有的房屋交纳物业费，且此交纳义务一直延续，永无休止。一审判决不仅损害了起重机器厂的合法权益，更直接导致了国有资产流失、损害国家利益。五、久**司一审诉请的物业费的具体标准中，垃圾清运费的标准明显高于《物业管理合同》的约定，一审法院在无法律依据的情况下，迳行按久**司请求的垃圾清运费标准计算物业费，存在错误。起重机器厂上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回久**司的全部诉讼请求；2.本案案件受理费依照《诉讼费交纳办法》的规定处理。

久**司服从一审法院判决。其针对起重机器厂的上诉理由答辩称：认可一审判决。起重机器厂主张应该由职工交纳物业费，但是没有给职工发文件，并且起重机器厂一直交纳着物业费。起重机器厂移交资产并没有给久**司通知，久**司提供了物业服务。请求驳回起重机器厂的上诉请求。

二审审理期间，起重机器厂向本院提交以下证据：1.《非经营性资产资料交接清册》，证明结合《移交接管协议》的约定，起重机器厂、京电控股、房地集团已经完成了资产移交，所有权利义务均由房地集团承担，包括公有住房出售单位的权利义务；2.付款凭证一套，证明起重机器厂上级单位已经按照《移交接管协议》的约定向房地集团支付了补助费，这个补助费里包括物业费，故起重机器厂不应当承担物业费。

久**司针对上述两份证据的真实性不发表质证意见，亦不认可证明目的。

本院经审查认为，因久**司针对上述两份证据的真实性不发表意见，故本院认可其真实性。关于上述两份证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以阐述。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有《物业管理合同》、房屋所有权登记申请书、《经营性资产资料交接清册》、付款凭证以及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：北京开关厂与久**司签订的《物业管理合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应该按照合同的约定履行义务。《物业管理合同》虽然已经到期，但是久**司一直为涉案房屋所在小区提供物业服务，故北京开关厂应当承担依约交纳物业费的义务。企业法人分立、合并，它的权利义务由变更后的法人享有和承担。起重机器厂与北京开关厂合并重组，其承继了北京开关厂的权利义务，故相应的物业费交纳义务应当由起重机器厂承担。起重机器厂主张的与久**司之间不存在物业服务合同关系，因而不应当交纳物业费的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予采信。

关于起重机器厂主张的交纳物业费是房屋所有权人的义务，不是房屋出售单位的义务的上诉理由。本院认为，北**关厂系按照房改政策将公有住房出售给本单位职工。京建物（2006）30号文件“关于按房改政策出售公有住房和安居（康*）住房物业服务费交纳问题的通知”的规定：“现就《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改（2005）2662号，以下简称《办法》）中按房改政策出售公有住房和安居（康*）住房物业服务费缴纳问题通知如下，请遵照执行。《办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康*）住宅的职工所在单位和房改、安居（康*）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康*）住宅的职工所在单位和房改、安居（康*）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。”本案中，北**关厂一直为涉案20套房屋交纳物业费，起重机器厂承继北**关厂的权利义务后，相应的物业费交纳义务应由起重机器厂承担。依据上述规定，在出售公有住宅的单位和房改购房人对物业服务费用缴纳责任主体没有约定的情况下，起重机器厂仍应当承担交纳涉案20套房屋物业费的义务。起重机器厂主张上述规定与**设部、**政部、《物业管理条例》的规定存在冲突。本院认为，本案属于基于房改政策出售公房的情况，且有文件对于该情况有特殊规定，本案并不适用《物业管理条例》等规定。故起重机器厂的该项上诉理由，本院不予采信。

关于起重机器厂主张的根据《移交接管协议》，其已经将包括涉案20套房屋出售单位的权利义务移交给房地集团，其不应再承担交纳物业费义务的上诉理由。本院认为，虽然起重机器厂称系根据国家规范性文件的规定无偿转让国有资产，属于政府行为，且起重机器厂在二审阶段向本院提交了证据证明相关资产已经交接，但是本案为物业服务合同纠纷，双方当事人之间系民事法律关系，故起重机器厂与案外人之间的行为，对久筑公司不能直接发生法律效力。起重机器厂提交证据的证明目的，本院不予认定。起重机器厂的该项上诉理由，本院不予采信。

关于起重机器厂主张的垃圾清运费高于合同约定的上诉理由。依据北京**员会关于发布《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》的通告的规定，普通住宅小区在未成立业主大会前，物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。安全防范设施设备日常运行维护费0.05元／建筑平方米／月，不能上浮，下浮不限。消防设施设备日常运行维护费：多层住宅0.05元／建筑平方米／月、高层住宅0.10元／建筑平方米／月，不能上浮，下浮不限。久筑公司主张的物业费中的垃圾清运费一项虽然高于《物业管理合同》的约定，但是物业费的标准未高于《物业管理合同》约定的标准，故一审法院认定的物业费计算标准及数额并无不当，本院予以确认。

综上，起重机器厂的上诉主张，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2198元，由北京市**限责任公司负担250元（已交纳），由北京**厂负担1948元（于本判决生效后7日内交纳）。

二审案件受理费3958元，由北**机器厂负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日