北京天**发有限公司等与北京石**限公司物权保护纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**发有限公司（以下简称天海兆业公司）、上诉人**理有限公司（以下简称大邦物业公因与被上诉人北京石**限公司（以下简称石景新天公司）物权保护纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第1550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

石景新天公司在原审法院起诉称：天**公司是石景山区29号楼即石**居4号楼的开发商。2010年，石景新天公司通过法院公开拍卖方式购买了石**居4号楼地下一层、地上一至五层、顶层附属的所有权以及相应的土地使用权，北京**人民法院作出的（2009）一中执字第344、345号、第734、735-1号以及第734、735-2号执行裁定书对上述购买事实予以确认。2013年11月18日，石景新天公司取得房屋所有权证，房产证号为X京房权证石字第××××××号。石**居4号楼地下一层至地上五层即该楼全部登记面积均登记在石景新天公司名下。北京市**产测绘队对石**居4号楼进行测绘并出具《房屋面积测算技术报告书》，其中“本楼（功能区）共有公用建筑面积分层汇总表”记载，地下二层的生活水泵房、消防泵房（含消防配电间）以及地下一层的配电室为分摊面积。地下二层的制冷机房为不分摊面积。在实际使用功能上，该生活水泵房、消防泵房（含消防配电间）、配电室、制冷机房以及上述机房中的附属设施、设备专门为石**居4号楼提供相关服务。但大**公司声称生活水泵房、消防泵房以及地下一层的配电室及其中附属设施、设备为天**公司所有，并向石景新天公司收取高额设施管理服务费用。石景新天公司在取得该项目后一直与大**公司沟通，要求获得制冷机房及设备设施所有权及管理权，大**公司声称制冷机房应当属于天**公司，天**公司授权大**公司对制冷机房进行管理。石景新天公司认为，根据《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，生活水泵房、消防泵房以及地下一层的配电室及其中设施、设备作为石**居4号楼的附属设施、设备应当属于本楼业主的共有部分，地下二层的制冷机房虽为不分摊面积，但其性质上属于设备间，并且制冷机房的实际使用用途为供石**居4号楼单栋楼使用，所以制冷机房本身以及其中的附属设施、设备应当属于本楼业主的共有部分。大**公司不同意将制冷机房交给石景新天公司的行为侵犯了石景新天公司的物权权利，严重妨害了石景新天公司对制冷机房的占有和使用，依法应当承担停止侵害、排除妨害等法律责任。为维护石景新天公司合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、确认石景山29号楼即石**居4号楼的消防泵房、生活水泵房、配电室机房中专为本楼服务使用的附属设施、设备为本楼业主的共有部分；2、石景山区29号楼即石**居4号楼地下二层制冷机房为本楼业主的共有部分，制冷机房中的附属设施、设备为本楼业主的共有部分；3、请求法院判决大**公司停止侵害、排除妨害，将地下二层制冷机房及制冷机房中设施、设备交由本楼业主占有并使用；4、案件受理费由天**公司、大**公司共同负担。

一审被告辩称

天**公司在原审法院答辩称：不同意石景新天公司的诉讼请求。石景新天公司所购买的是在建工程，消防泵房、生活水泵房、配电室、制冷机房是天**公司所有，是为后续目标服务，是特殊单一功能，不是在建工程配套的设施。石景新天公司拍卖所得并不包括以上部分。

大**公司在原审法院答辩称：不同意石景新天公司的诉讼请求。第一，同意天**公司的答辩意见。第二，石景新天公司无证据证明其享有消防泵房、生活水泵房、配电室、制冷机房的物权。第三，大**公司是受天**公司委托管理，大**公司与石景新天公司签订了设施管理服务合同，说明石景新天公司已认可诉求中的物权不属于石景新天公司所有。

一审法院查明

原审法院审理查明：位于石景山区29号楼即石景雅居4号楼（以下简称诉争房屋）系天**公司开发建设。

2010年11月25日，石景新天公司通过司法公开拍卖方式购买了诉争房屋在建工程的所有权及相应的土地使用权。2010年11月25日，北京**人民法院作出（2010）一中执字第734、735-2号执行裁定书，裁定：一、北京市石景山区杨庄北区石景雅居4号楼在建工程的所有权及相应的土地使用权归买受人北京石**限公司所有。（北京市石景山区石景雅居4号楼在建工程包括地下一层、地上一至五层，顶层附属共计建筑面积14673.82平方米的财产权及相应的土地使用权自本裁定书送达买受人北京石**限公司时起转移。）二、买受人北京石**限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后即发生法律效力。

2011年6月7日，石景新天公司取得诉争房屋京石国用（2011出）第××号土地使用权证。

2012年12月12日，北京市**产测绘队对诉争房屋进行测绘，并出具《房屋面积测算技术报告书》，其中《本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表》载明：分摊的共有公用面积总计2477.67平方米，其中包括-2层生活水泵房198.9平方米、-2层消防泵房116.03平方米、-1层配电室458.2平方米，不分摊的共有公用面积总计1717.64平方米，其中包括-2层制冷机房163.83平方米；《房屋建筑面积分户计算明晰表》将分摊的共有公用面积2477.67平方米分摊至-1层至5层，其中-1层分摊387.7平方米、1层分摊463.32平方米、2层分摊387.74平方米、3层分摊509.09平方米、4层分摊495.07平方米、5层分摊234.75平方米。

2013年11月18日，房屋所有权登记于石景新天公司名下，其中房屋所有权证（X京房权证石字第××××××号）载明：房屋性质为商品房；规划用途为地下车库、配套公建。房屋所有权证依据《房屋面积测算技术报告书》在所附房屋登记表中将房屋面积、分摊面积列明，其中建筑面积14361.51平方米、套内建筑面积（含阳台）11883.84平方米、分摊共有面积2477.67平方米，-1至5层分摊的共有共用建筑面积与《房屋面积测算技术报告书》所载数据一致。

审理中，原审法院进行现场勘查，各方确认：1、生活水泵房存在水泵两组、本楼独立管道一组，两组泵均供本小区使用，本楼独立管道与里侧水泵一组连接；2、消防泵房内靠外侧两组泵供本楼使用，靠墙里侧两组泵为喷淋泵，石景新天公司主张供本楼使用，被告主张供全小区使用；3、配电室中外部区域设备供本楼及本楼内全小区设施设备用电使用，配电室内封闭房间供本小区使用，现归属供电局管理；4、制冷机房专供本楼使用。

现制冷机房由大**公司管理控制，大**公司表示不同意交由石景新天公司占有使用，如石景新天公司使用，其可提供有偿服务，但不同意按物业费标准收取服务费用。石景新天公司表示如交付制冷机房，则愿自行承担制冷机房维护等一切相关费用。

另查明，2006年11月3日，天海兆业公司（甲方）与大**公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将石景雅居（西现代城）小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2006年11月2日起至业主委员会成立时止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.85元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋未约定收费标准。

2011年，石景新天公司（甲方）与大**公司（乙方）签订《设施管理服务合同》，约定：乙方提供石景雅居4号楼地下二层、地下一层设施设备的管理服务；期限为18个月，自2011年10月1日至2013年3月31日；甲方按每月10万元标准向乙方支付管理服务费。2014年3月24日，石景新天公司再次签订《设施管理服务合同》，合同期限为15个月，自2013年4月1日至2014年6月30日，费用标准不变。合同到期后，双方又签订《补充协议》，约定合同继续履行至甲方工程竣工。

原审查明的事实，有（2010）一中执字第734、735-2号执行裁定书、京石国用（2011出）第××号土地使用权证、《房屋面积测算技术报告书》、X京房权证石字第××××××号房屋所有权证、物业管理委托合同、设施管理服务合同、补充协议、公证书、施工合同、证明、现场勘查工作记录、照片及各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。

原审法院认为：《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”本案中，石景新天公司根据（2010）一中执字第734、735-2号执行裁定书取得了杨庄北区石景雅居4号楼在建工程的所有权及相应的土地使用权，并办理了房屋所有权证，依法登记取得了诉争房屋所有权，故石景新天公司应系29号楼即石景雅居4号楼业主，依法享有《中华人民共和国物权法》第六章规定的权利。

《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。

本案中双方已现场确认：生活水泵房中存在供诉争房屋楼独立使用的管道一组，消防泵房内靠外侧两组泵供诉争房屋独立使用。因此，上述设施系专为29号楼即石景雅居4号楼服务使用的附属设施设备，应为诉争房屋业主即石景新天公司的共有部分。因生活水泵房中两组水泵供诉争房屋及所在小区使用，配电室中外部区域设备供诉争房屋及该楼所在小区设施设备用电使用，故生活水泵房及水泵和配电室及设施设备应系29号楼业主即石景新天公司与该小区其他业主的共有部分。原审法院对石景新天公司主张确认仅为本楼业主共有部分的请求不予支持。

根据石景新天公司公证书及双方确认记录，地下二层制冷机房系专供29号楼制冷使用，与小区其他业主无关，制冷机房及附属设施设备依法应属于29号楼业主即石景新天公司的共有部分，原审法院对此予以确认。现制冷机房由大**公司管理控制，在石景新天公司愿意按国家规定的相关物业费标准交纳费用的情况下，大**公司仍不同意利用制冷机房为业主石景新天公司提供服务。据此，原审法院认定大**公司的行为已构成对业主权利的侵犯。

《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”石景新天公司作为业主所享有权利性质为物权权利，大**公司作为物业管理单位仅享有债权权利，在大**公司侵犯业主合法权益的情况下，石景新天公司作为业主对专供其享有完全所有权的29号楼提供服务的制冷机房，有权决定自行管理，在权利属性上具有优先性。依据《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原审法院对石景新天公司要求大**公司将地下二层制冷机房及制冷机房中设施、设备交由本楼业主占有并使用的请求予以支持。交付后，石景新天公司应自行承担制冷机房维护等一切相关费用。因石景新天公司未明确指认消防配电间和供诉争房屋使用的消防喷淋泵，故原审法院对此不予处理，石景新天公司待明确后可另行通过法律途径解决。应当指出，本楼业主现应为石景新天公司，如29号楼存在房屋所有权变更，则本楼业主范围亦应依据房屋所有权证予以确认。

庭审中，天**公司在商品房出售后，对其建设房屋已不享有所有权，依法建筑区划内相关房屋设施的物权权利已随商品房权属的转移而归属小区业主共有，天**公司主张对消防泵房、生活水泵房、配电室、制冷机房享有所有权的意见，于法无据，原审法院不予采纳。

一审法院认为

综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第七十条、第七十二条、第七十三条、第八十一条、《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十四条之规定，原审法院作出判决：一、位于北京市石景山区29号楼即石景雅居4号楼地下二层生活水泵房内独立管道一组、地下二层消防泵房内靠外侧消防泵两组为现本楼业主北京石**限公司共有部分；二、位于北京市石景山区29号楼即石景雅居4号楼地下二层生活水泵房内两组水泵、地下一层配电室中外部区域设施设备为现本楼业主北京石**限公司与所在小区业主的共有部分；三、位于北京市石景山区29号楼即石景雅居4号楼地下二层制冷机房及附属设施设备为现本楼业主北京石**限公司共有部分；四、北京大**限公司于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区29号楼即石景雅居4号楼地下二层制冷机房及附属设施设备交付北京石**限公司占有并使用；五、驳回北京石**限公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

天海兆业公司、大**公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回石景新天公司的诉讼请求。其上诉理由是：商品房的业主才享受专有、共有设备设施的所有权和使用权，而石景新天公司购买的是在建工程，其不应当与商品房业主享有同等的权利。原审法院对其关于调取石景新天公司竞拍在建工程的评估报告申请未予答复，故现有的证据不能证明地下二层为石景新天公司拍卖取得。业主应当根据国家有关规定交纳专项维修资金，但石景新天公司没有提供交纳公共维修资金的证据，故其不享有所主张设备设施的共有权。诉争设备用房及设备为小区全体业主共有，原审判决结果影响绝大多数业主利益。

被上诉人辩称

石景新天公司服从原审判决，针对天**公司、大**公司的上诉请求和理由答辩称：石景新天公司取得了4号楼的所有权，根据规定，公用设备设施应当为4号楼的共有部分，故原审判决结果正确，应予维持。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：石景新天公司虽然购买的是石**居4号楼在建工程的所有权及相应的土地使用权，但该房屋建成后登记于石景新天公司名下，更名为29号楼，故石景新天公司对该房屋享有所有权。

鉴于石景新天公司对诉争房屋享有所有权，故该公司根据法律规定对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，对建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房享有共有权。经原审法院现场勘验，生活水泵房中存在供诉争房屋独立使用的管道一组，消防泵房内靠外侧两组泵供诉争房屋独立使用，系专为杨庄北区29号楼服务使用的附属设施设备，为石景新天公司的共有部分。因生活水泵房中两组水泵供诉争房屋及所在小区使用，配电室中外部区域设备供诉争房屋及该楼所在小区设施设备用电使用，故生活水泵房及水泵和配电室及设施设备应归29号楼业主即石景新天公司与该小区其他业主的共有部分。另外，根据石景新天公司公证书及双方确认记录，地下二层制冷机房系专供29号楼制冷使用，与小区其他业主无关，制冷机房及附属设施设备应属于29号楼业主即石景新天公司的共有部分。鉴此，原审法院对共有部分的认定并无不当。诉讼中，天海兆业公司、大**公司称原审法院未调取拍卖时的评估报告，但房屋所有权已经转移至石景新天公司，与该房屋相关的物权权利亦已转移至石景新天公司等业主，故是否调取评估报告不影响权属的判定。

《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。现石景新天公司作为业主要求自行管理制冷机房符合法律规定，故原审法院判令大**公司将地下二层制冷机房及制冷机房中设施、设备交由石景新天公司占有并使用并无不当。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由北京石**限公司负担三十五元（已交纳），由北京天**发有限公司、北京大**限公司负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一百四十元，由由北京天**发有限公司、北京大**限公司各负担七十元（均已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日