倪*等与李**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告倪*、王*与被告李**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理，依法组成合议庭，追加吴**为本案共同被告，追加谢*为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人李*、被告李**的委托代理人戚**、被告吴**的委托代理人蒲*、第三人谢*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告倪*、王**称：2002年，第三人谢*购买了位于北京市东城区××号院的8套住房，其中包括××号楼××号房屋（即本案涉诉房屋）。2004年，谢*以转按揭的方式按原购买价格，将涉诉房屋及其他3套房屋转让给被告李**。2009年，被告见房价突涨，便决定出让其已购买的上述房屋。谢*将倪*介绍给被告李**后，倪*与李**达成了由原告倪*以每平方米人民币20000元，即总计房价款人民币1937400元的价格受让涉诉房屋的口头房屋买卖合同。同时，因被告李**长期居住在国外，故将收取房价款的具体事务委托给了谢*。原告购得涉诉房屋后，于2009年7月入住涉诉房屋至今。关于购房款的支付情况，2009年6月，原告王*将500000元房款交给了谢*之子谢*，受被告李**的指令，谢*将该款打入了广州霸**限公司法定代表人陈**在上海市**新区支行开立的个人卡内；2010年1月7日，原告王*将400000元房款打入谢*的银行账户内；2010年4月27日、10月17日，原告倪*分别将房款500000元、350000元给付了谢*家的阿姨唐*，唐*将上述房款转交给谢*；2010年10月26日倪*将200000元房款交予谢*。二原告先后共给付购房款人民币1950000元后，多次催促谢*转告被告李**尽快到国内办理涉诉房屋的过户手续，但被告李**至今采取各种方式迟迟不予配合。故二原告现起诉要求二被告继续履行房屋买卖合同，于本判决生效后协助二原告将北京市东城区××号院××号楼××号房屋的所有权转移登记至二原告名下；本案诉讼费由二被告承担。

被告辩称

被告李**辩称：第一，对于涉诉房屋，被告李**从未与二原告订立过书面或口头的房屋买卖合同。第二，李**从未口头或书面委托过谢*出卖涉诉房屋。第三，对于二原告称2009年7月入住涉诉房屋，李**并不知情，因谢*是原始的购房人，该房屋钥匙一直在谢*手中，谢*没有向李**交过钥匙。第四，被告李**对于二原告的付款情况不知情。综上，被告李**不同意二原告的诉讼请求。

被告吴**辩称：第一，涉诉房屋系二被告共同所有，二被告取得产权至今未进行过授权和处置。第二，二原告所述不属实，本案系二原告滥用诉权提起的诉讼。我国有明确的法律规定，对房地产交易应当采取书面的方式，各方对此应当有足够的认知能力。2007年，北京市实行网上签约，双方采用口头方式订立房屋买卖合同违法法律规定。退一步讲，假设双方存在口头协议，也应该符合几个条件，即双方有合理的信任基础、交易应当符合日常经验及逻辑法则、交易应当符合双方的实际履行情况。而本案中，双方是没有信任基础的，二原告所称的协议均是口头协议，委托谢*卖房的委托书都是口头授权，房款支付均是现金形式，有数个收款人，却没有一分钱支付给了被告李**。在原告所称的口头协议达成后，原告不着急办证，而被告也不着急收取房款，全都终止了后续履行。故被告吴**认为，原告所称的口头协议显而易见是虚假的。各方既没有达成口头协议，也没有进行房屋交易的实际买卖行为。另外，原告的诉讼请求已超过2年诉讼时效。综上，被告吴**不同意原告的诉讼请求。

第三人谢*述称：被告李**购买了谢*位于北京市东城区××号院的4套房产，其中包括本案涉诉房屋。之后，被告李**及陈**就去了上海，将有关房屋出租、买家具等事项全都委托给了谢*。被告李**开始对谢*表示过，上述4套房屋都不能出卖，当时只允许出租。后来房价上涨，被告李**开始考虑卖房。被告李**表示先卖3套，其中包括本案涉诉房屋。谢*于2009年找到了原告倪*，之后按照当时的最高单价每平方米20000元成交的，被告李**表示同意此价格。李**之后去了台湾。后陈**及其秘书祝*给谢*打电话，表示让二原告先付500000元的首付，收到该笔首付后准备签书面合同。谢*之子谢*将原告倪*支付的500

000元房款打入了陈**在中国工**新区支行的个人账户内。之后原告王*又支付了谢*400000元，王*表示想尽快交易并签订合同，但因为当时李**、陈**都不在大陆，无法办理。后来该400000元款项也没有打给李**。两三年后，李**回到大陆，李**想将房屋涨价，但谢*表示不同意，要求按照当时的约定交易。后协商不成，谢*也就没有再给付李**其余房款，李**、陈**表示将剩余房款先放在谢*处。综上，二原告所述属实，第三人谢*同意二原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告倪*及王燕系夫妻关系，二人于1991年结婚。被告李**及吴**系夫妻关系，二人于1977年结婚。位于北京市东城区××号院××号楼××号房屋（即涉诉房屋）原由第三人谢*购买，后经变更购房人，该房屋由被告李**购买。李**于2004年3月31日与该房屋开发商北京当代鸿运房**有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价款为人民币875859元。2005年10月，被告李**取得了涉诉房屋所有权登记，该房屋建筑面积为96.87平方米。

现二原告诉至本院称，就涉诉房屋，其二人于2009年与被告李**订立有口头形式的房屋买卖合同，并要求二被告协助办理所有权转移登记手续。二原告为证明其主张，向本院提供2009年6月20日起的物业费发票，供暖费发票等，证明其于2009年6月即入住了涉诉房屋；银行交易记录、收费回单，证明王*于2010年1月7日向谢*汇款人民币400000元；收条4张，分别证明谢*之子谢×于2009年6月10日收到倪朝购房款500000元，谢*家阿姨唐*于2010年4月27日代谢*收到倪朝购房款500

000元、于2010年10月17日代**收到倪朝购房款350000元，谢*于2010年10月26日收到倪朝购房款200000元。二原告称，上述收条中的相应款项均系以现金方式支付。二被告对物业费发票等证据真实性认可，但对二原告入住情况并不知情；二被告对银行交易记录真实性认可，但证明目的不认可，认为虽有王*向谢*汇款400000元的事实，但并不能体现为何付款；二被告对4份收条的真实性、证明目的均不认可，现金不符合购房的交易形式，且收款人均与谢*有关，具有倾向性。若上述现金支付情况属实，二原告也应提供现金的来源。二原告表示，因平时在家中就存放大量现金，故无法提供上述现金相对应的银行取款凭证等来源。谢*对二原告的上述证据真实性均认可，并称上述款项现仍存放于谢*处。

同时，原告王*之前曾向本院提起所有权确认之诉，后撤回该案起诉。在该案中，原告王*曾申请证人谢*、祝*、唐*、邹*出庭作证。谢*作证称，被告李**曾答应将涉诉房屋卖与二原告，当时未签订书面房屋买卖合同，李**将出售房屋一事委托给谢*的母亲谢*了；二原告向被告李**支付了购房款500000元，陈**口头委托给谢*代收的，后谢*又汇给了陈**。陈**系李**在大陆公司的总经理。祝*作证称，祝*为广州霸**限公司上海分公司员工，系陈**、李**的秘书及办公室主任。被告曾想出售房屋，谢*就介绍了倪朝来买房子。2009年夏天，李**在与祝*谈工作的时候，提到将房屋卖与谢*的朋友了，500000元房款也打到了陈**的账户了，后来陈**也把该500000元给了李**了。2009年以后，李**就没有再回过国。2012年李**回国时，因房屋涨价，又想否认此事。祝*于2013年底因公司裁员离开了该公司。唐*作证称，其为谢*家的阿姨，2009年上半年，被告想处理其购买的几套房屋，当时涉诉的906号房屋就卖与倪朝了。第一笔房款500000元打给了谢*；第二笔房款400000元打给了谢*；第三笔房款

500000元、及第四笔房款350000元都是倪*给的，是唐**的。之后唐*将收到的款项都给了谢*了，也替谢*写了收条。邹*作证称，其与原告系朋友关系，倪*曾告诉过邹*，称其于2009年买房了，地点在东直门附近，其他事情不清楚。二被告对上述证人证言不予认可，认为证人与本案均有利害关系，将巨款交给保姆亦不符合常理。谢*对上述证人证言均认可。

庭审中，谢*称，李**是口头委托谢*出售涉诉房屋的，对此二被告不予认可，同时称被告李**从未委托过谢*出售涉诉房屋。

关于二原告及第三人谢*所称的于2009年7月左右向陈**在中国工**北新区支行开立的银行账户汇款一笔人民币500000元一节，本院调取陈**在中国工**北新区支行的银行账户从开户至2014年12月21日的交易明细（账号分别为×××、×××），未发现上述款项的交易记录。二原告、谢*表示无法向本院提供陈**的其他账户信息，亦无法提供汇出该笔500000元的银行账户信息。本院根据二原告及谢*提供的陈**的联系方式及地址，亦无法与陈**取得联系。

上述事实，有当事人的陈述，房屋档案，银行交易记录等证据在案为证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，二原告称与李**曾订立口头形式的房屋买卖合同，而第三人谢*为李**售房事宜的代理人，且二原告已支付完毕所有购房款，但被告李**对此均不予认可。根据本案查明的事实，二原告所称其所支付的购房款均未直接支付给被告李**，亦无证据证明被告李**曾收到过二原告支付的购房款。二原告及第三人谢*未向本院提供翔实有效的证据证明谢*就售房事宜曾得到过李**的授权，二原告亦没有提供翔实有效的证据证明其与被告李**之间的房屋买卖合同关系已成立。故，二原告要求二被告办理涉诉房屋所有权转移登记的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告倪*、王*的诉讼请求。

案件受理费22350元，由原告倪*、王*承担（已交纳）。

如不服本判决，原告倪*、王*可于判决书送达之日起十五日内，被告李**、吴**及第三人谢*可于判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月十五日