刘**与崔**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**与被上诉人崔**、原审第三人北京华**有限公司（以下简称华**公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第03701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年2月，崔**向原审法院起诉称：2013年9月17日，我与刘**通过华**公司签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：刘**将位于房山区良**×号商品房（以下简称涉诉房屋）以总价136万元的价格出售给我。合同签订当日，我交付刘**定金2万元。2013年10月2日，我给付刘**购房首付款88万元，双方同意公积金管理中心通知批贷后三个工作日双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续，补充协定约定由刘**出资办理资金监管账户，保证过户时为足额，同时约定双方违约责任。合同签订后，以上三方于2013年11月11日共同到公积金管理中心办理公积金贷款审查资格，2013年11月14日我的贷款资格已通过初审，后因刘**未出资办理资金监管账户，致使房屋不能过户，贷款不能发放。刘**的行为已构成违约，为此我多次通过华**公司与其协商，至今没有结果，故向法院起诉，要求：1.判令刘**继续履行合同，协助我办理房屋过户手续；2.判令刘**赔偿我违约金10200元。3.案件受理费由刘**承担。

一审被告辩称

刘**辩称：我方没有任何违约之处，根据双方合同约定，崔**只有贷款46万元的情况下，才能付清全部购房款，而事实是崔**只取得了公积金管理中心20万元的贷款，剩余不能贷款的26万元应该在批贷通知之日起5个工作日补足而其并未补足，因此产生了崔**的根本性违约。在这种情况下，由于崔**没有按期补足26万元房款，我才没有提供监管资金，没有配合办理房屋产权过户登记手续。我没有任何违约之处，请求驳回崔**的所有诉讼请求。

北京华**有限公司述称，我们同意继续履行合同。

刘**反诉称：2013年9月17日，我与崔**通过华**公司居间中介签订了编号007347号的《存量房屋买卖合同》，该合同就房屋买卖的相关权利义务进行了明确的书面约定。在双方履行合同过程中，崔**由于其资信问题只是获得贷款人民币20万元的批贷通知并向我隐瞒上述情况，违法合同第11条第2项的约定，一直拒绝补足剩余不能获得贷款的26万元购房款，反而催促我办理房产过户手续。由于崔**尚未补足上述购房款且资信状况不良，我未配合其办理房产过户手续，实乃行使不安抗辩权之举。由于崔**违反合同约定未能补足剩余不能获得贷款的26万元购房款，且已逾期超过15天导致交易不能进行。为此，我根据该合同第8条第2项之约定，有权单方面解除合同，并有权要求崔**支付违约金，违约金金额为总房款的10%即人民币13.6万元。故请求判令解除我与崔**签订的编号为007347号的《存量房屋买卖合同》，并判令崔**向我支付违约金人民币13.6万元，本案全部诉讼费由崔**承担。

崔**针对反诉辩称：2013年10月25日，我、刘**及华**公司三方共同到公积金管理中心，办理公积金贷款资格审查的手续，当时我与刘**双方已经达成由拟贷款46万元变更为20万元，剩余26万元在房屋过户当天给付刘**的协议。刘**在委托贷款服务合同上的签字可以证明其已经知道贷款数额变化。我多次催促刘**办理资金监管手续，尽快办理过户，刘**没有按照合同约定足额交纳资金监管资金，致使房屋不能过户、贷款不能发放。刘**在知道并同意贷款金额变更为20万元的情况下，提交催款通知、解除合同通知等证据实际是混淆事实，推卸责任。故我不同意刘**的反诉请求。

北京华**有限公司述称，我们不同意刘**的反诉请求，我们同意继续履行合同。

一审法院认为

原审法院认为：崔**与刘**作为具有民事权利能力和民事行为能力的主体，均应对自己实施的民事行为承担法律责任。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行。故崔**要求继续履行合同，刘**协助其办理房屋过户的诉讼请求，法院予以支持。对于刘**要求解除房屋买卖合同的反诉请求，法院不予支持。对于崔**主张的违约金请求和刘**主张违约金的反诉请求，房屋的首付款90万元已经履行完毕，因双方当事人均同意贷款数额由46万元变更为20万元，但对于剩余房款26万元的给付方式、条件、时间均未作出明确的约定，双方当事人均未按合同约定履行义务，且双方一直在协商当中，综合考虑本案的实际情况及双方的过错程度，对于崔**主张的违约金和刘**反诉要求的违约金，法院均不予支持。据此，原审法院于2014年10月31日判决：一、刘**继续履行与崔**签订的《存量房屋买卖合同》。二、刘**于判决生效后十日内协助崔**办理位于北京市**潞春家园××××号房屋过户手续，过户给崔**，因办理该房屋过户所产生的税费由崔**负担。三、崔**于判决生效后十日内给付刘**房款四十六万元。四、驳回崔**的其他诉讼请求。五、驳回刘**的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，刘**不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回崔**全部诉讼请求，解除涉诉《存量房屋买卖合同》；3.判令崔**向刘**支付违约金人民币13.6万元。其理由为一审判决对以下事实认定不清：一、依据涉诉《存量房屋买卖合同》第十一条第二项双方对剩余26万元房款崔**应于发放批贷通知书后5个工作日内向刘**补足，一审判决认定买卖双方就银行贷款金额由46万元变更为20万元后，对剩余26万元的给付时间、条件、方式等未达成一致意见，属于认定事实错误。二、刘**于2013年12月22日向崔**邮寄了催款通知，对剩余26万元房款进行催收，并于2013年12月22日向崔**邮寄解除合同通知。一审法院对于崔**违法合同约定构成根本违约，刘**有权解除合同的事实未予认定。

被上诉人辩称

崔**同意一审判决，并针对刘**上诉理由答辩称：崔**已按照双方签订的《存量房屋买卖合同》给付了首付款及定金；2013年10月25日，崔**、刘**与华**公司三方到北京市住**房山管理部办理公积金贷款手续，三方同意将贷款金额46万元变更为20万元，余款26万元崔**以现金支付；依照约定，应由刘**足额缴纳资金监管资金，以办理房屋过户手续。现刘**未缴纳资金监管资金，致使房屋不能过户，公积金贷款不能领取，已构成违约。刘**在构成违约情况下向崔**邮寄催款通知及解除合同通知，属规避违约责任，混淆案件事实。故不同意刘**的上诉请求。

北京华**有限公司同意一审判决。

本院查明

经审理查明：2013年9月17日，刘**作为出卖人（甲方）与崔**作为买受人（乙方）签订007347号《存量房屋买卖合同》，约定刘**将涉诉房屋卖给崔**，价格136万元，房屋建筑面积为92.38平方米，房产证为京房权证房私字第0600354号。此房成交价为房主净得价，此房价包括固定装修。买受人崔**应向有关部门支付贷款及过户产生的全部费用，在本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。关于房款支付方式，涉诉《存量房屋买卖合同》约定：合同签订之日，崔**向刘**交纳购房定金2万元，该定金用于冲抵房款。崔**于办理贷款手续当日向刘**交纳购房首付款90万元，拟申请公积金贷款46万元。《存量房屋买卖合同》第十一条第二款约定：若银行实际批准贷款低于合同拟定的贷款额，在银行（公积金）发放批贷通知书后5个工作日内乙方应补足拟定贷款额与实际批准贷款额的差额，贷款额最终以申贷银行（公**理中心）批准的贷款额为准。同时，上述合同第十五条补充协议第二项约定：甲方（即刘**）出资金监管资金，保证过户时为足额。关于权属转移登记，上述合同第九条第一项约定：当事人双方同意，公**理中心通知批贷后三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。关于违约责任，上述合同第八条第二项约定若买受人未按照合同约定的时间交款或者其它违约行为导致交易不能进行，若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。

签订合同当日，崔**向刘**交付定金2万元。2013年10月2日崔**向刘**支付了88万元。2013年10月25日，崔**、刘**及华**公司到北京住房**山管理部办理公积金贷款手续，崔**、刘**、北京康**有限公司三方签订了《委托贷款服务合同》，同意崔**申请北京**管理中心住房公积金贷款金额为20万元，刘**作为合同甲方签字并提供了银行账户信息。双方就银行贷款数额由46万元变更为20万元后，对剩余房款26万元的给付时间、条件、方式等未作书面约定。其后，刘**未按约定提供资金监管资金，崔**亦未向刘**支付剩余房款。刘**委托代理人刘*于2013年12月28日向崔**邮寄解除合同通知，但未依照房屋买卖合同的约定将买受人已付款项返还给买受人。

庭审中，当事人均认可崔**于2013年11月14日接到批准贷款通知，华**公司称其于当日通知了买卖双方，刘**对此不予认可，称其于2013年12月9日方得知此事。

崔**、刘**均认可除已付房款外，剩余未付房款的数额为46万元。现崔**同意将剩余房款46万元一次性支付给被告刘**。

上述事实，有《存量房屋买卖合同》、收款证明、《委托贷款服务合同》复印件、刘**和崔**的建行存折复印件、《证明书》复印件及当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：本案中，刘**与崔**签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行。本案争议焦点为崔**未支付剩余26万元购房款的行为是否构成违约，从而导致刘**有权解除合同并要求崔**支付违约金。

2013年10月25日，崔**、刘**及华**公司到北京住房**山管理部办理公积金贷款手续，双方同意将银行贷款数额由46万元变更为20万元，但是对于剩余房款26万元的给付时间、条件、方式等未另行作出约定。现刘**主张，崔**应按照《存量房屋买卖合同》第十一条第二款的约定于公积金管理中心发放批贷通知书后5个工作日内向其支付剩余房款，其怠于支付上述剩余房款而构成违约。崔**反驳称：依据《存量房屋买卖合同》第九条第一项，刘**应在通知批贷发放后3个工作日内办理该房屋权属转移登记手续，同时合同约定由刘**负责出资资金监管账户以保证房屋过户时账户为足额。自己已如约向刘**给付购房款共计90万元，而刘**未履行资金监管账户出资义务，导致交易不能进行，系违约在先。本院认为，崔**、刘**双方合意变更贷款金额后，对于剩余房款的给付未另行作出明确约定，同时双方亦均未完全按照涉诉合同约定履行各自义务，应视为以实际行为变更了合同履行的具体时间和方式。因此，刘**主张系因崔**未按照约定时间付款导致交易不能进行而构成违约，缺乏合同和法律依据，本院不予采信。对于刘**的诉讼请求，本院不予支持。本院特别向当事人指出，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方对于合同履行中的具体事项应当遵守诚实信用原则平等协商解决。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费125元，由崔**负担55元（已交纳），由刘**负担70元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3020元由刘**负担（已交纳）。二审案件受理费3020元由刘**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月十九日